ОБМАНОМ ЖИТЬ НАМ, СТАЛО БЫТЬ, С РУКИ...

Люди всегда стремятся сэкономить. Даже решая такой важные вопрос, как квартирный, они активно стараются провернуть дело самостоятельно. Определенный резон тут есть: риелторы берут плату за услуги, а на счету каждая копейка! И мало кто задумывается, что, экономя на комиссионных, можно нажить куда более серьезные проблемы...

Предлагаем вашему вниманию несколько историй, которые нам рассказали Михаил Макушин, руководитель филиала «На Маяковской» компании «Новый город», и Алексей Зубков, руководитель отдела компании «МИЭЛЬ». Выводы делайте сами.

Михаил покупал квартиру, нашел подходящий вариант — вполне удобную двушку в сталинской пятиэтажке возле метро «Беговая» — и обратился к риелторам с просьбой провести экспертизу документов. Они выяснили, что квартира уже продавалась в 1996 году, поэтому в качестве правоустанавливающего документа выступал зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья договор купли-продажи, в котором участвовал несовершеннолетний. В соответствии с законом требовалось разрешение органов опеки, и такой документ также имелся. Риелторы обратились в органы опеки, чтобы подтвердить его существование. Разрешение действительно было выдано. Совпадало все: дата выдачи, номер, ФИО несовершеннолетнего, год рождения, ФИО родителей. Вот только тот документ разрешал... продлить пребывание данного несовершеннолетнего в детском приемнике еще на 40 дней, то есть бумага была оформлена по совершенно другому поводу, а продавцы квартиры переделали ее, оставив реквизиты, но полностью изменив содержание. Предыдущая сделка, таким образом, оказывалась ничтожной — как совершенная по поддельным документам.

Анатолий, продавая квартиру, понадеялся на себя — и проиграл. Покупатель предложил рассчитаться через банковскую ячейку, как это обычно делают в агентствах недвижимости, упомянув, что в банке работают его хорошие знакомые. К Анатолию, в свою очередь, обратились с просьбой при закладке денег дать расписку в том, что он получил полную сумму и никаких претензий не имеет. Он ее написал. И только после сделки, придя в банк за деньгами, продавец обнаружил, что ячейка пуста. Но, самое главное, Анатолий ведь дал расписку в получении денег, поэтому будет крайне сложно предъявить какие-либо претензии. В данной ситуации виноват банк, который позволил покупателю через тех самых знакомых забрать деньги, хотя согласно подписанному трехстроннему (банк, покупатель и продавец) соглашению, они не имели на это права. Депозитные ячейки есть у многих, но участники сделок с недвижимостью пользуются далеко не всеми. Есть банки, которые сделали это своей специализацией. Они известны на рынке и дорожат своей репутацией.

Алексей нашел подходящий вариант. Однако квартира оказалась с обременением: в ней был прописан сын собственников, который пропал пять лет назад. По документам без вести пропавшим молодой человек признан не был. Вместо этого хозяева пошли по пути наименьшего сопротивления: дали взятку паспортистке в ЖЭКе, и она удалила все сведения из домовой книги. В таких случаях добиться правды официальным путем невозможно, потому что по документам все чисто. Более того, пока человек не купил квартиру, в ЖЭКе никаких бумаг на нее ему не покажут. Поэтому Алексей обратился в агентство недвижимости. Риелторы в свою очередь сделали запрос в милицию, где и обнаружили обман, поскольку пропавший фигурировал в базе данных как прописанный в этой квартире. Пришлось открывать розыскное дело по факту исчезновения человека, через суд признавать его пропавшим без вести, выписывать — то есть узаконивать реальный факт.

Агентство недвижимости работало со стороны покупателя, а со стороны продавца был задействован частный маклер. При показе квартиры присутствовал хозяин. Но когда речь зашла о покупке квартиры и внесении задатка, подписывать договор купли-продажи приехал маклер, на которого была оформлена генеральная доверенность. Риелторы позвонили нотариусу и хозяину квартиры, чтобы подтвердить факт выдачи бумаги. Все проверили, внесли посреднику задаток, договорились о последующих действиях: как готовить документы к сделке и когда идти на оформление. Дня три-четыре маклер поддерживал связь, а потом исчез: телефон отключил, со съемной квартиры съехал. По ксерокопии паспорта установили место прописки, где выяснилось, что такой человек здесь не проживает уже несколько лет, а сама квартира давно продана, то есть паспорт не поддельный, но старый — в свое время он заявил в милицию о пропаже, получил новый, а «утерянный» оставил себе. Словом, маклер исчез.Через некоторое время появился хозяин квартиры. Выяснилось, что посредник квартиру продал, деньги получил и по генеральной доверенности выписал хозяина в Смоленскую область. Да и сам хозяин оказался из «группы риска» — практически спившийся алкоголик. В настоящий момент бывший хозяин судится, пытаясь восстановить свои права, но шансы у него практически нулевые. Агентство недвижимости в этой ситуации потеряло только $500 задатка. Покупатель пока не потерял ничего, поскольку договор купли-продажи недействительным не признали.

Недвижимость в центре Москвы стоит очень дорого. Поэтому, чтобы свести к минимуму количество посвященных в сделку, было принято решение обратиться к частному маклеру. К сожалению, покупателя на квартиру стоимостью около одного миллиона долларов посреднику найти не удалось, и продавец был вынужден прекратить с ним все отношения. В свою очередь маклер отомстил заказчику и... потерял документы. Восстанавливать бумаги оказалось очень сложно, потому что квартиру перепродавали несколько раз, цепочка документов была длинной, более того, процесс затянулся на несколько месяцев и владельцы квартиры потратили на него огромные деньги.

"Недвижимость&Цены" 11.05.2004 г. 

Владимир Абгафоров