Что такое альтернативная сделка

Большинство сделок на рынке вторичного жилья представляют собой альтернативные сделки. Это разъезды, съезды, обмен на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания и как самый яркий пример - расселения. Продавая квартиру, собственник и члены его семьи, зарегистрированные в квартире, должны куда-то переехать и встать на регистрационный учет по месту жительства. Продать единственное жилье нельзя. Но из - за отсутствия денег в большинстве случаев продавцы не могут сначала приобрести новую квартиру, а потом просто продать свою. Приходится продавать и одновременно покупать новую квартиру на деньги покупателя - это и есть альтернативная сделка.

Решая вопрос о покупке - продаже квартиры с альтернативой, риэлтор или покупатель, рискнувший сделать это самостоятельно, должен рассчитать денежную сторону вопроса - реальны ли требования продавцов по альтернативам, совпадает ли стоимость квартиры и стоимость альтернативных квартир с учетом всех доплат. Зачастую не стоит терять время на подобный вариант, поскольку продавцы хотят значительно больше, чем реально стоит их квартира, а в требованиях понижатся не хотят. Второй очень важный момент альтернативных сделок - мотивы продажи квартиры. Учитывать нужно мнение не только собственников квартиры, но и членов семьи, проживающих вместе с собственником. Желание изменить свои жилищные условия должно быть серьезным и подтвержденным документально. Успех альтернативной сделки закладывается уже на этом этапе и напрямую зависит от верности денежного расчета и верной оценки желаний и стремлений продавцов.

Получив положительные ответы на эти два вопроса, риэлтор начнет рекламную компанию квартиры с альтернативой, т.е. займется поиском покупателя. Возможно ли сначала подобрать альтернативы, а уже потом искать покупателя ? Теоретически да. Но на практике сложно прогнозировать когда же именно появится тот самый человек с деньгами, и будет ли столько ждать продавец альтернативы.

Покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой подтверждает серьезность намерений деньгами - задатком (авансом). Сумма задатка (аванса) при таких сделках определяется зачастую не стоимостью квартиры, а количеством и стоимостью альтернатив. Получив задаток (аванс) продавцы самостоятельно или при помощи риэлтора приступают к окончательному определению альтернативных вариантов. Передавая деньги риэлтору покупатель может спать спокойно, потеряет он их только если сам откажется от покупки, во всех остальных случаях при несостаявшейся продаже риэлтор деньги покупателю вернет. А передавать ли деньги напрямую продавцам пусть каждый покупатель думает сам.

Подобранные альтернативы выстраиваются в так называемую "цепочку". В сделке могут участвовать от 2-ух до 10-ти, а иногда и более квартир. Серьезность намерений продавцов каждой альтернативной квартиры должна быть подтверждена документально. Сколько бы квартир не оказалось в цепочке, она закончится квартирой, в которой никто не зарегистрирован на момент подписания договора купли - продажи, а к моменту государственной регистрации договора - свободна от имущества продавцов, т.е. физически и юридически свободной квартирой. Оптимальный срок для подбора всей цепочки составляет от 1 до 2 месяцев, в зависимости от количества альтернатив, и если верхнюю квартиру не нужно приватизировать.

Каждая квартира, участвующая в альтернативной сделке обязательно проходит проверку на юридическую чистоту. Ведь расторжение одного из договоров купли - продажи может привести к расторжению всей цепочки. Практически ни одна альтернативная сделка в наши дни не проходит без участия риэлторов. Каждый участник сделки ищет безопасности и гарантий, привлекая "помощников". Риэлтор, представляющий интересы продавца и сам продавец несут ответственность за чистоту, продаваемой квартиры. Но наибольшая ответственность лежит на представителях покупателя основной, самой первой квартиры в цепочке. Им приходится контролировать действия всех участников сделки и независимо от всех подтверждать чистоту каждой квартиры в цепочке. ГК И УК предусматривают порядка 2,5 десятков оснований расторжения сделок с недвижимостью и нужно быть уверенным в их отсутствии по каждой из квартир. Особая статья - несовершеннолетние участники сделки. Нужно не только иметь разрешение от органов опеки и попечительства, но и реально понимать, что права несовершеннолетнего не ущемляются. Подбор альтернативных квартир с минимальным риском "непрохождения" экспертизы, проверка юридической чистоты и минимальная длинна цепочки - факторы увеличивающие шансы на успех альтернативной сделки.

Убедившись в юридической чистоте всех квартир, можно приступить к организации и проведению непосредственно сделки. Фактически альтернативная сделка складывается из нескольких простых продаж совмещенных по времени. Каждый участник альтернативной сделки, за исключением покупателя верхней квартиры и продавца последней альтернативной, побывает в двух ролях - и продавца, и покупателя. Бывает достаточно сложно увязать интересы всех участников и привести их к чему-то общему. За решение проблем с организацией процедуры сделки как правило отвечает риэлтор, связывающий цепочку, т.е. находящийся в середине и напрямую связанный со всеми участниками сделки. А если в сделке участвует только один риэлтор, то независимо от того чьи интересы он представляет вся прелесть согласований и ответственности ложится на него.

Процедура любой простой или сложной сделки начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка. Особенностью альтернативных сделок является то, что вносит деньги покупатель верхней квартиры, а получает их продавец последней из альтернатив. Деньги проделывают путь, как правило минуя большинство участников сделки. Участникам, вносящим или получающим деньги в качестве доплаты, тоже придется поучаствовать в процедуре взаиморасчета. От этого будет зависеть и количество задействованных ячеек. Продавцы получат доступ к ячейкам только в случае государственной регистрации всех договоров купли - продажи квартир, участвующих в сделке. Это достигается одновременной регистрацией всех договоров, т.е. либо зарегистрированы все, либо ни один. Несмотря на несовершенство действующего законодательства в Москве сложились достаточно надежные механизмы и методы обеспечения одновременности регистрации договоров, участвующих в сделке.

Убедившись в количестве и качестве денежных средств продавцы и покупателя приступают к подписанию договоров купли - продажи у нотариуса или в простой письменной форме. С 01.01.2000 г. нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не обязательно. Подписанные договора купли - продажи сдаются на регистрацию в один из филиалов Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если стороны не договорились иначе, то оплату расходов, связанных с оформлением и государственной регистрацией договоров купли - продажи и проведением процедуры взаиморасчета оплачивает сторона, выступающая покупателем по данному договору купли - продажи. Успех альтернативной сделки на этапе проведения оформления зависит напрямую от опыта и возможностей организатора сделки, от умения и желания участников идти на компрмиссы и искать совместные решения. Важно чтобы все продавцы и покупатели ясно представляли себе, что и почему им предстоит делать в день проведения сделки. В этот момент люди находятся в состоянии стресса и любая непонятная для них вещь может привести к проблемам, а в некоторых случаях и к невозможности проведения сделки.

Получив зарегистрированные договора на руки продавец последней альтернативной квартиры отправляется за деньгами в банк, а затем в тот же день происходит передача квартиры новому собственнику по акту приема - передачи. С этого момента начинается срок физического освобождения для следующей квартиры. Переезд в новые квартиры участников альтернативной сделки происходит поэтапно. Срок передачи квартиры верхнему покупателю складывается из сроков освобождения всех альтернативных квартир. Поэтому практически невозможно включить в альтернативную сделку квартиру в доме - новостройке, не принятом на баланс ДЕЗа или с закрытой регистрацией по месту жительства. Покупателю придется ждать очень неопределенное время. С юридичиским освобождением, т.е. постановкой на регистрационный учет дело обстоит немного проще. Несмотря на препятствия чинимые работниками поспортных столов, они обязаны регистрировать по месту жительства новых собственников квартиры не дожидаясь снятия с регистрационного учета предыдущих собственников. Сроки и юридического и физического освобождения четко оговариваются в договорах купли - продажи квартир. За нарушение сроков несет ответственность продавец каждой квартиры. Если участник альтернативной сделки получает помимо новой квартиры еще и доплату, то в качестве гарантий освобождения квартиры и до подписания покупателем акта приема - передачи квартиры, риэлторы удержат часть причитающихся продавцу денег. Альтернативная сделка закончится для покупателя верхней квартиры и его "помощников" только после полного освобождения этой квартиры подписанием акта приема - передачи. Сроки юридического и физического освобождения поздно обсуждать при подписании договора купли - продажи они должны быть ясны и определены еще на этапе подбора альтернативных. Правильность и согласованность сроков освобождения еще один залог успеха альтернативной сделки.

Покупая квартиру с альтернативной покупкой, будущий собственник должен понимать кто занимается с квартирой, имеет ли фирма - риэлтор достаточный опыт работы на рынке и квалифицированных специалистов, способных предусмотреть все нюансы и тонкости этой зачастую очень непростой сделки.

Журнал Купидом Дайджест N 1
Консультант: заместитель генерального директора Васютик Петр Богданович