testЧужая база | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

Найм-аут

"Коммерсантъ-Клиент" представляет новую рубрику "Квадратный метр". В ней мы будем рассказывать о купле-продаже, сдаче в аренду, найме жилья и всевозможных тонкостях связанных с этим. А помогут нам в этом опытные риэлторы и юристы. Наш первый рассказ о том, как надо действовать чтобы избежать неприятностей снимая квартиру.

Чужая база

Как ни печально это сознавать, сегодня снять дешевую квартиру не по знакомству вряд ли возможно -- в риэлторских агентствах говорят, что дешевые квартиры "уходят" за несколько часов. И уж конечно не следует искать такие квартиры в газетах бесплатных объявлений. Между подачей объявления и выходом газеты проходит несколько дней, и вероятность того, что дешевая квартира не будет сдана, сводится к нулю. Кроме того, большая часть объявлений о сдаче внаем принадлежит риэлторским компаниям, другая, меньшая часть -- компаниям по оказанию информационных услуг. И вот с последними как раз связываться не рекомендуется.

Моя бывшая сокурсница, мучительно переживая ремонт, решила снять что-нибудь недорогое месяца на три. Она потратила день на обзвон объявлений о сдаче квартир и остановилась на одном варианте. Правда, ее насторожила фраза: "Подъезжайте к нам в офис". Ведь не офис же она в конце концов хотела снимать...

В коридоре стояла огромная очередь страждущих. Отстояв часа два, женщина наконец-то попала в офис, где ей предложили заплатить "всего 800 рублей" и дали распечатанную на пяти листах "новейшую" базу квартир. "Да за такое сокровище никаких денег не жалко",-- решила моя наивная знакомая и радостно выпорхнула за дверь. Уик-энд был потрачен на прозвон вариантов, но безрезультатно. Среди 126 телефонов квартир не оказалось ни одной "живой" -- все они были либо давно заняты арендаторами, либо их и вовсе не сдавали. Когда рано утром в понедельник моя знакомая снова заехала в "офис", чтобы выместить на его сотрудниках праведный гнев, она нашла на его дверях большой замок, возле которого толпились такие же обманутые...

Директор департамента аренды агентства недвижимости "Акрус" Светлана Кос: "Информационное агентство -- не риэлторское, а значит, в принципе не несет ответственности за то, снимете ли вы с его помощью квартиру или нет. Откуда у них база? Как и у всех -- из Интернета, и, наверняка, непроверенная или устаревшая".

Чужой муж

Вот история о том, как одна привлекательная женщина средних лет самостоятельно подбирала себе квартиру и наконец-то нашла свою мечту. В "двушке" с окнами на Чистые Пруды все было прекрасно: и планировка, и обстановка и какая-то особая атмосфера. Да и с хозяйкой квартиры завязались неформальные отношения -- обе дамы были неравнодушны к верховой езде. Так и до дружбы недалеко. Но однажды наша героиня проснулась среди ночи, причем не от истошного вопля автомобильной сигнализации и не от пьяных голосов соседей, выводящих "Ой, цветет калина". Ее разбудили... ласки незнакомца, которые становились все настойчивей. Поняв, что это не сон, дама -- женщина страстная, но разборчивая -- стала отчаянно сопротивляться. После нескольких сильных ударов подушкой ошалевший незнакомец наконец-то подал голос:
-- Ты кто?
-- А ты сам-то кто?
-- Я... муж
-- Чей?!!

Впрочем, вопрос был явно лишним. Оказалось, что хозяйка квартиры, давно поставившая крест на супружеской жизни, решила с ней распроститься. Причем самым радикальным образом. Для этого она выбрала как нельзя более удачный момент -- ее все еще законный супруг находился в длительной командировке. Женская логика выстроила цепочку следующим образом: приедет, увидит, что квартира занята, придется ему куда-нибудь деваться, а там и на развод легче согласится. Для подстраховки владелица квартиры взяла предоплату за три месяца и испарилась...

Директор департамента аренды агентства недвижимости "Миэль" Владимир Голдин: "Снимая квартиру не поленитесь, распросите хозяев или даже соседей о том, кто же на самом деле имеет право на пользование этой квартирой. И еще: замочек лучше врезать свой, особенно, если вы намерены снять квартиру всерьез и надолго".

Чужая бабушка

Один иногородний бизнесмен снял квартиру у пенсионерки. По словам благообразного вида старушки, по виду напоминавшей мисс Марпл, она решила помочь внучке -- накопить ей денег на обучение в платном ВУЗе. Как было не поверить бабушке, так не хотевшей уезжать из своего уютного гнездышка, в котором разместилось бессчетное количество старательно вышитых подушечек, связанных крючком салфеточек и прочей мишуры. У нашего бизнесмена просто язык не повернулся спросить у бабули документы на квартиру. "Я же тут все своими руками сделала, соколик, -- рыдала ровесница Крупской в надушенный кружевной платочек. -- Так что ты уж тут поаккуратней. И не шуми тут особо..."

Пошуметь, однако, пришлось. Причем, уже через неделю после новоселья, когда объявились истинные владельцы квартиры, к которым бабушка не имела никакого отношения. Оказалось, что действовала она не одна, а в сговоре со знакомой консъержкой, у которой был ключ от квартиры уехавшей отдыхать семьи. Старушки-разбойницы -- разбогатели и благополучно скрылись.

Квартиру могут сдать люди, не имеющие к ней никакого отношения: родственники дальние и близкие, знакомые хорошие и случайные -- словом, те, кто имеет от нее ключ и владеет информацией о местонахождении хозяев.

Начальник отдела аренды агентства "Новый город" Семен Дадашев: -- "Проверяйте наличие всех правоустанавливающих документов на квартиру -- свидетельства о собственности, договора купли-продажи и согласие на сдачу жилплощади всех прописанных в ней жильцов.

Чужая собственность

Один французский подданный, обучаясь в Москве в аспирантуре, решил подработать на российское издательство. Появились небольшие, но свободные деньги. Естественно, он захотел облагородить свой холостяцкий быт и спросил у знакомых редакторов, нет ли у них квартирки на примете. Квартирка была, причем весьма недурная. Педантичный француз заплатил сразу за полгода, с условием, что цену в этот период хозяин поднимать не будет. Хозяин сдержал свое слово, но беда пришла оттуда, откуда ее не ждали -- от соседей. Однажды уроженец Орлеана нашел дверь в "свою" квартиру запечатанной: на двери красовались надписи типа "вход в квартиру без представителей ДЕЗа воспрещается" и другие доброжелательные напутствия. Возмущенный беспределом, он вызвал милицию. Та, в свою очередь, представителей ДЕЗа чуть ли не в пижамах -- дело было заполночь.

"В участке", куда потерпевшего пригласили для выяснения его личности, горе-арендатору наконец-то объяснили, что снимаемая им квартира -- неприватизированная. Стало быть, хозяину не принадлежит, а принадлежит государству. После полуторачасовой лекции француз понял, что в силу особенностей отдельно взятого государства платить опять придется ему. Начальник ДЕЗа любезно разрешил снимать данную квартиру, но уже по договору поднайма. Поскольку хозяина квартиры (простите, нанимателя) ночью найти было нельзя, а спать нашему герою было негде, он, пользуясь случаем, выложил за возможность остаться годовую квартплату (предусмотренную законодательством).

Юрисконсульт агентства "Бест-недвижимость" Дмитрий Реуцкий: "Нелишне уточнить, приватизирована ли квартира. Если нет, то любой ваш договор с формальным хозяином квартиры будет недействителен без согласования с государством, по отношению к которому хозяин сам является нанимателем. Соответственно, с вами он должен оформить уже договор поднайма. Но если оформлять все легально, платить хозяину неприватизированной квартиры нужно не больше, чем он платит за нее государству (грубо говоря, копейки). Весьма сомнительно, что он захочет пойти на эти условия. Поэтому лучше вообще не связывайтесь с неприватизированными квартирами и тогда вам не будет страшен ни один начальник ДЕЗа. Даже глубокой ночью."

Чужие проблемы

Несколько лет назад риэлторы наперебой рассказывали друг другу страшилку про "бабку с Киевской". Эта особа, имевшая высокий статус душевнобольной, ухитрилась сдать свою квартиру аж пятерым разным семьям. И аккуратно стребовала с них деньги за три месяца вперед. Этим ее умственные способности и ограничились. Далее она фигурировала уже как умалишенная, что подтверждалось соответствующей справкой из психдиспансера. Бабуля просто не ведала, что творила. Поэтому и бедных арендаторов в дом не пускала, и уж тем более не помнила, что они ей дали денег. Справка о умственной недееспособности -- вот что увидели пострадавшие вместо квартиры и денег.

Юрисконсульт агентства "Бест-недвижимость" Дмитрий Реуцкий: "Удостоверьтесь в том, что владелец квартиры дееспособен (то есть может нести полную ответственность за свои действия). Выяснить это можно в органах опеки по месту жительства хозяина, куда решение суда о признании того или иного гражданина недееспособным поступает в течение трех дней. Для подстраховки можно попросить хозяина взять справку в ПНД о состоянии его психического состояния на данный момент. Такая справка стоит 70 руб. Если вас что-то беспокоит в поведении хозяина вы вправе потребовать такой документ."

Свой среди чужих

Вывод, как это ни банально, можно сделать такой: не экономьте на услугах уважаемых риэлторских агентств. Тем самым вы снимете с себя проблему поиска квартиры (а заодно и такие "приятные" обязанности, как переговоры с хозяйкой квартиры, грамотное оформление договора и проч.). При этом не стоит "западать" на предлагаемые дешевые варианты-приманки.

При выборе агентства необходимо проверить наличие непросроченной лицензии (она выдается на срок от года до трех). В лицензии должна фигурировать конкретная фраза о том что агентство имеет право "совершать сделки по сдаче недвижимости внаем". Не лишне поинтересоваться как долго существует выбранное вами агентство. Для этого достаточно позвонить в Московскую ассоциацию -- гильдию риэлторов (МАГР). Обратите внимание на офис компании -- солидный офис косвенный показатель благополучности фирмы. Наличие фирменных бланков, типовых договоров, печатей, и прочих атрибутов так же являются признаками благонадежности агентства.

Бывают правда нечестные агенты и в солидных риэлторских фирмах, но, как правило, они там долго не задерживаются. Поэтому всегда стоит интересоваться, давно ли прикрепленный к вам маклер работает в данном конкретном агентстве и в недвижимости вообще.

А самый лучший способ застраховать себя от неприятных неожиданностей -- обратиться к риэлтору по рекомендации друзей, коллег, соседей и всех, кому вы доверяете. Так вы найдете "своего" риэлтора, который, возможно, впоследствии станет вашим семейным консультантом. Свой агент по недвижимости становится такой же нормой жизни, как свой дантист или парикмахер. На Западе эта практика давно уже стала нормой.

ЕЛЕНА ШУВАЛОВА

Ничего не подписывайте на показах

Как оформить договор с риэлтором
Советы дает юрисконсульт компании "Акрус-недвижимость" Игорь Рудзиш:

- Арендуя квартиру не торопитесь заключать договор с первым попавшимся риэлторским агентством: в этом нет никакой необходимости. Чем больше "заданий" вы раздадите разным агентствам, тем скорее вам найдут подходящий вариант. Напротив, вас должно насторожить, если, вам пытаются навязать подписание договора на этой, ранней стадии взаимоотношений. Ничего не подписывайте на показах. Не платите за них, если это не было оговорено заранее.

Когда "квартира Вашей мечты" найдена, только после этого вы оформляете отношения с риэлтором. Это должен быть короткий и простой по форме договор об оказании услуг типа "г-н Иванов представляющий компанию N помог нам при съеме квартиры по такому-то адресу, и получил за это вознагдаждение в сумме X". Дальше Вы подписываете с риэлтором акт, в котором означено, что договор исполнен, риэлтор услугу оказал и за это ему заплатили такую-то сумму. Это непременное условие ваших с риэлтором взаимовыгодных отношений: если этой бумаги не будет, то и потребовать с него нечего. Основанием для требования компенсации в случае неблагоприятного развития отношений с наймодателем является хорошо известный нашим читателям "Закон о защите прав потребителей" и "Положение о лицензировании риэлторской деятельности". Даже если вы обратились в солидную риэлторскую компанию, к проверенному маклеру, не поленитесь тем не менее внимательно просмотреть договор, который вам предлагают заключить. Согласно ст. 671 II части ГК РФ, с вами, как с частным лицом, могут заключить только договор найма, но никак не аренды. Последнее -- привилегия юридических лиц. Подмена терминов делает договор недействительным!

"Расписки и квитанции об оплате -- вовсе не лишний хлам"

Как правильно оформить договор найма
Советы дает юрисконсульт компании "Акрус-недвижимость" Игорь Рудзиш:

Чтобы арендовать квартиру, находящуюся в частной собственности, достаточно заключить договор с ее хозяином в простой письменной форме. Стандартный договор аренды превращается в индивидуальный посредством внесения в него размера ежемесячных выплат и точного описания квартиры. Такая "мелочь" как неуказание номера арендуемой квартиры может свести на "нет" все аргументы, если дело дойдет до суда.

Для правильного оформления договора аренды на квартиру, хозяину не принадлежащую, но занимаемую им на законных основаниях по договору социального или коммерческого найма, следует заключить с ним договор поднайма. Его следует зарегистрировать его в Мосжилсервисе -- структуре, заверяющей договоры аренды жилых помещений. В договоре следует указать список всех тех, кто будет проживать на арендуемой вами площади.

Чрезвычайно важно оформить подтверждение его исполнения, то есть акт или другой документ, свидетельствующий о том, что квартира передана во владение и пользование нанимателю, и расписки о передаче денег. А по окончании действия договора не менее важно оформить соответствующий акт о возврате квартиры собственнику. Несмотря на то, что все документы составляются в произвольной форме, в них должны присутствовать четкие указания на то, кто и какое действие совершал в конкретное время. Это позволяет избежать ненужных дебатов о задолженности за квартплату и иных недоразумений между хозяином и нанимателем. По желанию сторон договор можно заверить у нотариуса.

И еще один совет: храните все документы до оформления акта передачи квартиры назад, хозяину. Многочисленные расписки и квитанции об оплате -- вовсе не лишний хлам, а доказательство того, что Вы -- серьезный деловой человек и все Ваши действия задокументированы.

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены