testНа что умножим себестоимость | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

На что умножим себестоимость

В начале нынешнего года как-то вдруг пошли разговоры о том, что цены на московском рынке недвижимости неспроста такие высокие, Тему стали обсуждать на самом высоком правительственном уровне, мы услышали о ценовом сговоре столичных застройщиков - слова эти казались вдвойне страшными после того, как в прошлом году власть образцово-показательно покарала ЮКОС. А теперь еще взялась за банки.

Собственно, политический заказ происходящего (по поводу цен на столичном рынке) не вызывает абсолютно никаких сомнений. Цены растут с 2000 г., в 2003-м их рост составил вообще астрономическую цифру в 45%; и ровным счетом никто, кроме специалистов, не обращал на это внимания. И вдруг летом 2004-го от Рождества Христова проблемой разом озаботились все, в том числе и журналисты, не знающие, как правильно пишется слово «риэлтер» (варианты - «риелтор» и «рийелтор»). Внезапно прозрели, или подсказал кто? Ларчик открывается довольно просто, если вспомнить, что одним из приоритетов властей объявлено создание рынка доступного жилья. Классический путь - повышение уровня жизни, зарплат, совершенствование законодательства и развитие ипотеки - долог и труден, а вот чебурахнуть цены раза в два каким-нибудь административным наездом -это самое оно, быстро и эффектно, и можно сразу отрапортовать, что жилье стало доступнее в два раза. В перспективе, правда, может начать валиться московский строительный комплекс (полмиллиона рабочих мест), станут банкротиться банки, кредитовавшие строителей, а там и до полновесного экономического кризиса недалеко. Но так перспективно в этой стране мыслить не умеют, нам бы перед начальством побыстрее отчитаться...
С другой стороны, то, что в строительном комплексе ситуация явно ненормальная, -тоже очевидно. Себестоимость строительства панельного жилья по состоянию на лето 2004 г. составляла $420 за кв.м. Продавались «панельки» минимум втрое дороже. В более дорогих категориях цифры другие, но соотношение в целом такое же. Наивно полагать, что весь этот доход положат в карман застройщики - кто ж им даст?! Для того чтобы начать строительство в Москве, нужно собрать 124 подписи чиновников - всех требуется «подмазать», и участники процесса говорят уже об «уровне непрямых платежей», который внушителен. Сколько именно - мы вряд ли узнаем, это не те услуги, прейскурант на которые вывешивают на стену. Характерно и то, что застройщики наверняка будут пытаться завысить этот показатель - чтобы собственная жадность казалась более умеренной.
Примечательно и то, что не всегда разберешь, где частный капитал, а где государство (это, впрочем, характерная черта всей нашей экономики, не только строительства). Есть ДСК, которые формально являются ОАО, но фактически управляются городским правительством. ДСК объединены в Московский строительный союз (МСС), ему московские власти без всяких конкурсов выделяют площади под застройку. . . В общем, полная мутность, разобраться в которой (сколько процентов -себестоимость строительства, сколько - легальные платежи за землеотвод, сколько - «откаты») совершенно невозможно.

Поэтому и царит разноголосица в оценках того, какова реально доходность строительства. Находящийся вне системы Иван АНДРИЕВСКИЙ, главный управляющий партнер Независимой консалтинговой группы «2К Аудит -Деловые консультации», убежден, что она находится на уровне 100% и даже больше. Практики в оценках скромнее: по мнению Виктора КОЗЛОВА, коммерческого директора компании «Авгур Эстейт», застройщики закладывают в проект доходность от 20% и выше. Примерно о такой же цифре - порядка 25% - говорит и Андрей ГУСЕВ, вице-президент РГР, генеральный директор компании «Стройжил-кредит». Кстати, в начале-середине 1990-х гг., на волне «прихватизации», были сотни процентов. На рынке, устоявшемся после кризиса 1998 г., - 30-35%. Сейчас, как видим, еще ниже. А вот в Западной Европе доходность проектов около 15%. Так что и мы идем к нормам цивилизованного мира и окажемся там, если все будет в порядке, лет через 5-10.

Мнения

Наталья ВЕТЛУГИНА, зам. генерального директора компании «Новый город»
- Таких понятий, как «ценовой сговор», равно как и «норма прибыли в строительстве», у нас нет. Потому что застройка ведется компаниями, так или иначе приближенными к власти. Чем ближе - тем более выгодные проекты она может реализовать, лучшие земельные участки получить. Норма прибыли окажется выше - вот и вся арифметика.
Нет и ценового сговора - есть просто желание продать как можно выгоднее. Рассуждения ведутся на уровне - вот, здесь продавался такой-то объект, и он ушел за такие деньги. Значит, надо попробовать выставить более высокую ценовую планку. Какие-то другие тенденции, макроэкономические расчеты и картельные соглашения между конкурирующими компаниями - этого у нас не существует.
Эти процессы, естественно, тянут за собой и вторичный рынок. Он растет по тому же принципу вслед за новостройками. Собственник смотрит на цены, прикидывает, добавляет что-то на отделку, готовность своей квартиры к проживанию. На мой взгляд, таким способом мыльный пузырь и надувается. Ценовой политики нет в принципе, есть простое желание заработать побольше.

Виктор КОЗЛОВ, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт»:
- Дискуссии о «перегретое™» московского рынка недвижимости в последнее время стали очень популярными. В средствах массовой информации появилось много версий, объясняющих причины бурного роста цен за прошедший год. Чаще всего приходится сталкиваться с мнением о некоем корпоративном сговоре - что строительные компании искусственно создают необъективно высокие цены. На мой взгляд, цены в Москве формирует рынок, на котором сегодня присутствуют не менее 20 крупных компаний и еще около сотни игроков поменьше. Говорить о сговоре между столькими игроками довольно затруднительно. Тем более, еще труднее договориться с покупателями, приобретающими жилье по таким ценам. До тех пор, пока на рынке был бум, обусловленный высоким спросом, росли и цены. Как только спрос насытился, и число потенциальных покупателей уменьшилось, рост цен затормозился. Это закономерное явление. Если говорить о норме прибыли, то в России она действительно выше, чем на Западе. Если российские инвесторы закладывают в проект от 20% и выше, то средние цифры на Западе составляют 10-12%.

Иван АНДРИЕВСКИЙ, главный управляющий партнер
Независимой консалтинговой группы «2К Аудит - Деловые консультации»:
- Бывая в последнее время за границей, я специально смотрел на недвижимость и просил провезти меня по самым дорогим районам. И узнавал цены. Меня удивляет, что в нашей прессе появляются данные о небывалой стоимости объектов недвижимости в США и Западной Европе. Я вижу в этом приближение гибели высоких цен на нашем строительном рынке, потому что для меня очевидно - эти материалы заказные. Да, в Париже есть пентхаусы стоимостью $3,5 млн, но там их десять на весь город. И очень хороший, красивый большой дом по дороге из Парижа в Версаль (живописная, экологически чистая и очень приятная дорога; некий аналог нашей Рублевки, но намного лучше, потому что не такая застроенная) стоит 500 тыс. евро. И нет ни одного идиота, кто заплатил бы такие деньги единовременно. Дом был куплен в кредит на 20 лет. Единовременных сделок на такие суммы там вообще нет.
Говорить, что за границей аналогичная дороговизна, - это, по меньшей мере, неправильно. И доходы там несоизмеримы с нашими. Строительный бизнес - один из самых выгодных, но больше 50% извлекать не удается нигде, тогда как у нас застройщики хотят получить более 100%. Более того, там строительные компании не имеют возможности вести строительство с таким размахом. Нет потребности в таком количестве. И их портфель заказов складывается так: 60% - новое строительство, 40% - ремонт и реконструкция.

Андрей ГУСЕВ, вице-президент РГР, генеральный директор компании «Стройжилкредит»:
- Я являюсь одним из застройщиков, и могу сказать, что не являюсь участником этого сговора -если он существует. У меня есть два десятка друзей, работающих в этом же бизнесе, и я твердо знаю, что они тоже не являются участниками этого сговора. Если где-то 2-3 компании и сговорились - это невозможно ни проверить, ни доказать.
Но это мы говорили только о частных застройщиках. А есть еще ДСК, объединенные в Московский строительный союз (МСС), который является аффилированной с властью структурой. У них можно говорить как минимум о согласованной позиции, причем они этого и не скрывают - совместно получают у правительства Москвы площади под застройку (в документах так и пишется - выделить МСС столько-то), которые потом делят между собой.
Так что мы вправе говорить как минимум о «значительной монополизации». Подпадает ли это под действие закона об антимонопольной политике - другой вопрос. Это несколько лет пытался доказать министр РФ по антимонопольной политике Илья Южанов. Не доказал, да и сам сейчас лишился своего поста. А МСС остался.

"Мир и Дом" 09.2004 г.

Владимир АБГАФОРОВ

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены