Итоги сезона 2004 года на рынке загородной недвижимости

Наталья Львовна ВЕТЛУГИНА, зам. генерального директора компании «Новый город»:
Рынок загородного жилья уже давно не является сезонным, он абсолютно круглогодичен. Единственное, во что люди с меньшей охотой люди инвестируют во второй половине осени и зимой -это в новые коттеджные поселки, потому что совсем не видно, что покупаешь. Тоже неохотно, но в значительно меньшей степени, вкладываются деньги в земельные участки. Пока снег не выпал, еще можно все разглядеть, а строительство начинать весной.
Рынок структурировался. Уже стали ясны средние цены на каждом направлении, очень стала понятна шкала ценностей каждой категории потребителей. Поэтому исчезла вероятность каких-то сверхприбылей. Более того, рынок несколько затоварен. Прежде всего потому, что на загородном рынке как нигде видна тенденция к устареванию. Те дома, которые были построены до 1999-2000 годов, уже изрядно морально устарели. Их собственники испытывают сложности с реализацией, так как продажи стали массовыми, на рынке большое количество таких предложений.
Что касается вторичного рынка коттеджей в охраняемых поселках, то продают в основном те самые старые дома. Современных - немного, это связано с тем, что покупатели строят в основном для себя, а не для перепродажи. Но в перспективе этот сегмент рынка будет расти, предложение постепенно увеличивается, плюс есть ощущение, что существует если не запас для дальнейшего роста цен, то по меньшей мере для их стабильности. Говорить о том, иллюзия это или нет, сложно. Время покажет - слишком много здесь разнонаправленных факторов.
Цены на землю. В некоторых местах они расти дальше точно не будут. Например, Ближнее Рублево-Успенское шоссе с $50-60 тыс. за сотку - это уже абсолютный потолок, Есть места, где цена за сотку будет подтягиваться еще выше. Например, все Ближнее Подмосковье в радиусе 10-15 км. от МКАД. Где еще нет $10-15 тыс. за сотку - будет обязательно. Даже на таких направлениях, как Егорьевское, Новорязанское. Там есть хорошие стародачные места. Рост цен в Москве в последние годы был таким высоким, что этот процесс еще волей-неволей некоторое время будет ощущаться в Подмосковье. Наиболее популярные направления тенденцию опередили, а остальные будут сейчас за ними подтягиваться.
Спрос. Он стабилен. В некоторых сегментах он больше, в некоторых - меньше. Хуже всего обстоят дела с реализацией тех самых морально устаревших дорогих домов. Нонсенсом является дом в $2 млн. на участке в 15 соток - где бы он ни находился, каким бы ни было само строение. И даже за миллион - тоже уже близко к нонсенсу.
Сейчас люди, которые имеют деньги, очень хорошо понимают, что они хотят. Случайных приобретений нет. Несколько лет назад еще ходили истории о том, как за миллионы продавались абы какие дома. Сейчас дураков на рынке не осталось.
А в недорогом сегменте элемент случайности еще сохраняется. Потому, что в ценовой категории до $150-200 тысяч могут найтись люди, которые желают жить на престижных направлениях, и готовы заплатить лишнее. Именно в этом сегменте возможна переплата процентов в 20. Ипотечный калькулятор поможет рассчитать основные характеристики ипотечного кредита и подготовить график будущих платежей. Зато, чтобы говорить всем, что он живет «почти на Рублевке» - на самом деле это Звенигород.
В этом более дальнем Подмосковье очень тяжело продаются дорогие дома (более $500 тысяч), но объекты по 200-300 тысяч, большие земельные участки (от 25 соток) в действительно хороших местах продаются успешно.

"Информационно - аналитический бюллетень рынка недвижимости" 10.2004 г.