Еще не обвал, но уже стабилизация

В начале года аналитики строили оптимистические прогнозы, обещая стремительный рост цен на жилье. Но ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, развивается не по намеченному сценарию. Летнее затишье, сказавшееся приостановкой роста цен и даже их снижением, неожиданно продолжилось и в сентябре.

Замер не только первичный рынок, но и вторичный. Риэлторы объясняли происходящее сначала сезоном отпусков, потом межбанковским кризисом, так не вовремя оказавшим влияние на рынок. Действительно, люди, планирующие покупку жилья, летом заключать сделки не спешили. С одной стороны, они опасались, что в списки «штрафников» Центробанка попадут банки, финансирующие возведение жилья, и стройки будут заморожены.
С другой стороны, появились слухи о том, что нестабильность может привести к выбросу на первичный и вторичный рынки жилья по более низким ценам.
В результате несмотря на то, что банковский кризис не принес серьезных проблем застройщикам (финансирование проектов серьезными компаниями не прекратилось, к тому же, по данным президента Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна, на долю проштрафившихся банков приходится всего 0,5% московского рынка), цены на жилье все же пошли вниз. Большинство риэлторских компаний строили прогнозы с учетом того, что в сентябре рост цен возобновится. Однако первый месяц осени перепутал все карты: цены практически остались на летнем уровне.

Первичный рынок: шаг назад и остановка
Рост цен на первичном рынке застройщики объясняют постоянным удорожанием строительства. Себестоимость метра жилплощади действительно увеличивается, но вряд ли стоит списывать на стоимость стройматериалов агрессивную политику ценообразования застройщиков. Например, по данным Центра информации и экономических исследований в стройиндустрии (ВНИИЭСМ), доля цемента в себестоимости получаемого 1 кв. м жилья составляет всего 2%. Второй аргумент риэлторов — рост цен на нефть и другие энергоносители: тарифы на электроэнергию повышены на 13%, на газ — на 20%.
Но есть и еще один момент. За годы постоянного роста продаж жилья застройщики привыкли получать хорошую прибыль, исчисляемую 50% и более процентами от вложенных (привлеченных) средств. Себестоимость 1 кв. м в панельных домах по Москве составляет примерно $400, а реализуется это жилье в среднем по $1,5 тыс. за 1 кв. м.
Стремление заработать как можно больше привело к тому, что в начале 2004 года на рынке появились объекты, в которых цена 1 кв. м в доме на стадии фундамента не намного отличались от цены 1 кв. м в практически готовом доме. К примеру, в построенном доме серии КОПЭ на Варшавском шоссе (станция метро «Улица Академика Янгеля») квартиры продавались по цене $1,23 тыс. за 1 кв. м, а в соседнем доме, где только монтировались нижние этажи — по $1,21 тыс. за 1 кв. м. Стоит ли удивляться, что интерес к таким объектам со стороны покупателей снизился.
В начале года застройщики декларировали высокую инвестиционную привлекательность строящегося жилья (к примеру, Департамент инвестиционных программ строительства обещал 30%), однако резко снизившиеся темпы продаж в весенне-летний период заставляют усомниться в таких прогнозах. Продавцы изо всех сил пытались привлечь покупателей летними скидками и специальными предложениями.
На многих строящихся объектах цены только за лето снизились на $50–100 за 1 кв. м. Это значит, что осенью продавцы в лучшем случае смогут поднять цены до уровня весны.
Сегодня структуры, занятые в строительстве жилья, уже избавляются от иллюзии, что столичный рынок «проглотит» любой товар без оглядки на цены. К примеру, компания «Капитал груп» в сентябре вывела свой новый проект, реализуемый в Северном Чертанове, — «Авеню, 77». Жилплощадь в монолитно-кирпичном жилом комплексе, «напичканном» объектами инфраструктуры, предлагалась за небольшие деньги — от $890 за 1 кв. м. По ценам панельного жилья (от $1 тыс. за 1 кв. м) начаты продажи в другом жилом комплексе бизнес-класса — в «Аэробусе». И это притом, что его строительство идет в престижном районе вблизи станции метро «Аэропорт».
Другой немаловажный факт, говорящий о том, что близится час, когда предложение будет «гоняться» за спросом, — это наличие непроданных квартир в построенных и уже сданных домах. Такие дома есть у станций метро «Речной вокзал» (ул. Клинская, 3, к. 1; ул. Петрозаводская, 18); «Войковская» (ул. Лихоборские бугры, 3, 7), «Кунцевская» (ул. Беловежская, 39, к. 6) и по другим адресам.

Прогнозы риэлторов
Сравнение с аналогичным периодом 2003 года показывает, что прошлой осенью на большинстве объектов продажи закрывались еще на этапе возведения серединных этажей, а сейчас в разных столичных округах есть практически готовые дома, где свободными остаются порядка 30% квартир. По мнению начальника отдела маркетинга корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Евгения Михаленкова, в настоящее время проблемы с реализацией жилья возникают у застройщиков, которые в политике ценообразования по-прежнему ориентируются на ажиотажный спрос. Стоимость таких строящихся объектов сравнялась со стоимостью аналогичного жилья на вторичном рынке (от $1,6 тыс.  и более за 1 кв. м), а желающих приобретать квартиры по завышенным ценам становится все меньше.
Но ни застройщики, ни риэлторы не теряют надежду, что рост цен на рынке недвижимости продолжится вновь. Большинство аналитиков предрекают, что итоги сентября будут со знаком плюс, то есть жилье подорожает. По мнению заместителя генерального директора инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Эльвиры Ереминой, в сентябре повышение цен на столичную недвижимость возобновится, но по сравнению с началом года темпы роста цен снизятся в среднем до 1% в месяц. Вице-президент корпорации «Строймонтаж» Дмитрий Луценко говорит, что рост продолжится вплоть до весны 2005 года. Генеральный директор агентства недвижимости «Домострой» Константин Филиппишин более осторожен. По его словам, на первичном рынке в ближайшие полтора месяца стоимость 1 кв. м скорее всего останется на уровне августа, при этом будет наблюдаться увеличение объемов продаж.

Вторичный рынок: период стагнации продолжается
Хотя снижение покупательской активности на вторичном рынке нельзя было полностью списать на межбанковский кризис (квартиры продаются в уже построенных домах), избежать падения цен не удалось и здесь. В отличие от первичного рынка снижение цен происходило не по специально продуманной схеме (скидки, спецпредложения), а в процессе торга между покупателями и продавцами.
По словам специалистов, еще в начале года продавец, узнав о том, что квартирой заинтересовались несколько покупателей, цену повышал. Летом же и в начале осени наблюдался обратный процесс: покупателей было значительно меньше, и продавцы, которым требовалось продать квартиру в короткие сроки, шли на торг и цены снижали. Риэлторы припоминают случаи, когда в результате торга квартира продавалась на $10–15 тыс. дешевле.
По информации специалистов компании «Новый город», на рынке появилась квартира в районе Арбата, 1 кв. м которой стоил порядка $3 тыс., а это на 15–20% дешевле обычной рыночной цены. В конце лета–начале осени появились дешевые предложения ($1,8–2,1 тыс. за 1 кв. м) на квартиры в кирпичных домах возле станции метро «Новокузнецкая». Дешевле $3 тыс. за 1 кв. м можно было приобрести жилье в 6–8-этажных домах вблизи станции метро «Смоленская». Заслуженной популярностью у покупателей пользуется жилплощадь в районе станции метро «Сокол». Однако понижения цен и здесь избежать не удалось. В начале осени трехкомнатная квартира в кирпичном доме на улице Зорге была выставлена на продажу по цене $1,72 тыс. за 1 кв. м, квартира на улице Сальвадора Альенде — по $1,71 тыс. за 1 кв. м.
Дешевое жилье стало «всплывать» и в районах новостроек. Так, в Южном Бутове появились предложения квартир в панельных домах по цене $1,28–1,34 тыс. за 1 кв. м, в Марьине — по $1,31–1,42 тыс. за 1 кв. м. Следует отметить, что дешевая жилплощадь составляла не более 15% предложений, однако до наступления лета таких вариантов было примерно в два раза меньше.
Не лучшим образом складывается ситуация на рынке престижного жилья в центре города. «Сократилось общее количество сделок. Заметно, что на вторичном рынке стали появляться квартиры по ценам ниже средних. То, что раньше продавалось по $4 тыс. за 1 кв. м, сейчас выставляется по $3,7–3,8 тыс. И эта тенденция будет укрепляться», — говорит заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталья Ветлугина.
По словам руководителя аналитического центра irn.ru Олега Репченко, наступление осени пока не принесло долгожданного возобновления роста цен на столичном рынке недвижимости. Значит, текущая стагнация рынка носит совсем не сезонный характер. Однако и о начале масштабного снижения цен на жилье пока говорить рано, хотя наблюдается падение стоимости отдельных видов жилья.
И продавцы, и покупатели продолжают пока сохранять выжидательную позицию. Итоги продаж первой недели сентября (по данным специалистов сайта irn.ru) показали, что цена предложения по рынку в целом выросла на 0,58% и составила $1957 за 1 кв. м. При этом цена предложения квартир в панельных домах стала выше на 0,25 %, а в кирпичных домах — на 0,6%. Итоги второй недели показали, что рынок стоит, а прирост цен равен нулю.

"Квадратный метр" 10.2004 г.

Людмила ЧИЧЕРОВА