Тернистый путь приобретения квартиры

Документ - всему голова
Какими бы толковыми ни были советы профессионалов, нужно отдавать себе отчёт, что всё равно ответственность за принимаемое решение придётся нести самому. Здоровый скепсис, внимание к каждой строчке предлагаемого договора, отстаивание собственных позиций при его подписании помогают достичь желаемой цели. Нужно помнить, что мошенники постоянно совершенствуют своё мастерство, поэтому необходимо тщательно подходить к сбору всех документов - никто не даст гарантии, что не понадобится обращаться в правоохранительные органы и судебные инстанции, где верят лишь фактам, подкреплённым документами, в том числе и финансовыми. Кстати, переводить денежные средства, включая и плату за услуги, следует через банк на расчётный счёт, указанный в реквизитах договора. В случае, если расчётный счёт меняется, необходимо получить документальное подтверждение этого факта. Просто так, потому что устно попросили, производить платежи на непонятно откуда взявшийся счёт по меньшей мере неразумно.
Среди риэлтеров (равно как среди инвесторов и застройщиков) есть фирмы, которые не всегда соблюдают  взятые на себя обязательства и при удобном случае не упустят шанс выудить из кармана клиента деньги не совсем честным путём. Хотя как таковых «чёрных» списков недобросовестных риэлтеров, застройщиков и инвесторов нет, об этих организациях осведомлено профессиональное сообщество и правоохранитель органы. Последние в отношении, некоторых из них ведут оперативно-розыскные мероприятия.

Пойми себя
Прежде чем пускаться в путь, нужно чётко для себя сформулировать какими качествами должна обладать будущая квартира и сколько средств на  её приобретение вы можете потратить. Ничто не мешает вести поиск подходящего жилья в новостройках самостоятельно-то туг, то там огромные рекламные щиты сообщают о продаже квартир. Красочные плакаты демонстрируют потенциальным клиентам, как будет выглядеть дом. Немало объявлений с указанием места расположения, стоимости квадратного метра и срока завершения строительства (или его начала) публикуется в печатных изданиях. Если хочется  пощекотать себе нервы, испытать прилив адреналина, наверное, стоит не раздумывая, броситься в этот омут. Но расчёт на то, что удастся выбраться из него без потерь, не всегда оправдывается. Даже не каждому юристу, как утверждает вице-президент Российской гильдии риэлтеров (РГР) Константин Апрелев, под силу разобраться в премудростях договоров, предполагаемых для подписания застройщиками. Нужно самому вариться в этом «котле», чтобы заметить все искусно расставленные ловушки.

Куда идти?
Интуиция подсказывает, что, прежде чем сломя голову пускаться во все тяжкие надо осмотреться, имеет смысл обзвонить несколько риэлтерских компаний. Однако имейте в виду, что, вопреки расхожему мнению. далеко не каждая из них любит работать с новостройками. Причина этого кроется, по словам заместителя генерального директора компании «НОВЫЙ ГОРОД» Наталии Ветлугиной, в том, что вторичный рынок значительно более прозрачен, чем первичный. «Мы продаём товар, который можно «пощупать руками»: можно узнать историю квартиры, провести юридическую экспертизу-то, что на первичном рынке невозможно в принципе», - замечает она.
Того же мнения придерживаются и DELIGHT REALTY, поясняя, что проблемы приобретения недвижимости на первичном рынке связаны, прежде всего, с малой «прозрачностью» во всех отношений по цепочке передачи прав, с трудностью, а порой и невозможностью  убедиться в том, что в дальнейшем приобретаемые права не окажутся предметом спора.

Как вычислить мошенника
Оказавшись в фирме впервые, следует обратить внимание на внешний офиса. Если он производит удручающее впечатление (небольшая комнатка в подвальном или полуподвальном помещении, где стоят только стол, стул и компьютер), это должно сразу насторожить. Не исключено, что на своём пути вы встретили компанию -однодневку. За примерами далеко ходить не надо: в Центральном административном округе столицы на рынке недвижимости некоторое время назад подвизалась фирма, офис которой помещался в одной комнатушке. Причём мошенники выдавали себя за крупную строительную компанию. И, что удивительно, нашлись простаки, которые этому поверили. Прежде чем махинаторов поймали с поличным, они успели обвести вокруг пальца 15 человек. Сотрудники Управления по борьбе с экономическими преступлениями ГУВД г. Москвы (УБЭП ГУВД г. Москвы) не раз разоблачали фирмы, которые продавали несуществующее жилье. Приманкой служила низкая цена. «Клюнув» на неё, граждане не получали квартиры, но оставались без денег. Собрав в течение нескольких месяцев приличную сумму у излишне доверчивых граждан, преступники обычно пускаются в бега. Только с начала этого года заведено более 10 уголовных дел, часть из которых уже доведена до суда. Статья 1 59 УК РФ (основная, но не единственная статья, по которой проходят мошенники) предусматривает лишение свободы на срок до 10 лет.
Распространённым видом мошенничества является «продажа» квартиры, на которую у риэлтера не заключён договор с застройщиком (инвестором). Популярна у махинаторов и схема, предусматривающая перепродажу одной и той же квартиры по нескольку раз. В общем, если вас водят за нос, тянут время, не дают непосредственно встретиться и побеседовать с генеральным директором, чтобы высказать свои претензии, нужно обращаться в правоохранительные органы, в том числе и в УБЭП. Чем раньше это будет сделано, тем больше вероятность, что не только преступников задержат, но и похищенные ими средства удастся найти.

Как распознать недобросовестного риэлтера?
Чтобы отсечь недобросовестных риэлтеров, неплохо выяснить, сколько лет фирма работает на рынке недвижимости. Солидный стаж и безупречная репутация являются определённой гарантией того, что вместо квартиры не приобретёшь головную боль. Если риэлтерская компания успешно . пережила катаклизмы последнего времени, это можно расценить как ещё один довод в её пользу. Во всяком случае, сон будет более спокойным, если она работает на рынке недвижимости не менее б лет.
 Стоит за глянуть и в учредительные документы компании: нет ли разночтения между юридическим и фактическим адресами риэлтера. Если они не совпадают, советует Наталия Ветлугина, не стесняйтесь задать вопрос в лоб: на каком основании фирма занимает помещение, заключён ли у неё долгосрочный или краткосрочный договор аренды. Длительный срок аренды - это плюс. Если сотрудникам фирмы скрывать нечего, они быстро развеют все ваши сомнения. Если от прямого ответа на вопрос пытаются уйти, лучше не тратить время впустую.
Также немаловажное значение имеет уровень квалификации агента, который работает непосредственно с клиентом. Показательным является качество договора, который клиенту предлагают заключить в агентстве, и то, насколько грамотно ему смогут обрисовать всю схему работы по планируемой сделке. «Я бы засомневалась, -говорит юрист фирмы DELIGHT REALTY Наталия Трояновская, -если бы при покупке недвижимости мне предложили подписать невнятный договор и убеждали, что моё дело выбрать квартиру и передать деньги агентству, а всё остальное будет сделано за меня. А дальше останется только подписать договор приобретения квартиры и оплатить недвижимость». Клиента должно насторожить и то, что агент скрывает размер своего вознаграждения, если в ведущихся между всеми участниками переговорах цена сделки не фигурирует. В DELIGHT REALTY полагают, что ситуация, когда агент запрещает клиенту называть цену объекта, недопустима. Одно дело, если он ведёт торг самостоятельно, действуя в ваших интересах, и совсем другое, когда стоимость умалчивается с целью скрыть разницу в цене, называемую разным участникам сделки. Агентство, дорожащее своей репутацией, предпочитает работать «прозрачно».

Договор с риэлтером
Немногие, наверное, знают, что в настоящее время риэлтерским фирмам уже не нужно получать лицензию, дающую право заниматься этим видом деятельности. Сегодня действует принцип добровольной сертификации. Однако, по данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, отмена лицензирования в целом привела к ухудшению уровня первоначальной подготовки риэлтеров, ведь прежде они проходили обучение при Центре содействия жилищной реформе г. Москвы и сдавали квалификационные экзамены.
В общем, прежде чем что-то подписывать, хорошо бы убедиться в том, что избранная вами фирма имеет сертификат, который в определённой мере гарантирует, что клиента не «кинут». Как пояснили в Департаменте инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС), солидная риэлтерская фирма сертификат имеет всегда. Впрочем, гораздо важнее репутация.
Когда выбор сделан, предстоит заключить с агентством договор об оказании риэлтерских услуг. В нём фирма принимает на себя обязательства по подбору квартиры или оформлению её в собственность клиента. Однако, как правило, риэлтеры занимаются оформлением прав только в случае, если это предусмотрено договором их компании с застройщиком или инвестором. В соответствии с договором правоприобретатель выплачивает фирме вознаграждение за оказание риэлтерских услуг. Таким образом, на руках у него на данном этапе имеется договор об оказании риэлтерских услуг и документ, подтверждающий оплату вознаграждения (чек или квитанция).
Помните, что чаще всего риэлтер выступает только как информационный консультант. На практике это означает, что он обязан лишь провести анализ условий конечной сделки и предоставить приобретателю (в этом качестве выступает клиент) информацию о том, какие риски заложены в договоре, который тому придётся подписывать с застройщиком (инвестором), и какие изменения следовало бы внести в текст. В классическом виде именно в этом заключается сопровождение сделки со стороны риэлтера при приобретении квартиры на первичном рынке. Как пояснил вице-президент РГР Константин Апрелев, в большинстве случаев риэлтер не берёт на себя риски. Исключение составляют лишь случаи, когда продавец (инвестор, застройщик) соглашается прислушаться к замечаниям и вносит соответствующие изменения в текст договора, однако такое происходит крайне редко. Впрочем, и это не всегда спасает от мошенников.
Вам следует удостовериться, что между компанией-инвестором и риэлтером действительно заключён договор, который обозначает правомочность риэлтера осуществлять сделку купли-продажи прав на квартиру по данному конкретному адресу.
Но самые большие неприятности могут таиться в договорах инвестирования или долевого участия, поэтому остановимся на этом более подробно.

Договор инвестирования (договор долевого участия)
Без встречи с застройщиком или инвестором и последующего подписания договора инвестирования или договора долевого участия вам не обойтись. Этот этап может как предшествовать подписанию договора с риэлтером, так и следовать за ним. Заключения договора с риэлтером можно миновать, если застройщик самостоятельно реализует квартиры.
 Но это вовсе не исключает получении консультации у риэлтера. Кстати, агентства недвижимости, входящие в РГР, оказывают эту услугу бесплатно.
Как и в случае с риэлтером, вам необходимо обходимо предварительно выяснить всю подноготную компании: сколько лет на рынке, какие объекты строила, оказались ли они удачными или нет, готова ли она зарегистрировать договор в Департаменте жилищной политики и жилого фонда г. Москвы. Об успехах и просчётах фирмы можно узнать из открытых источников информации, в том числе из Интернета.
К подготовке и подписанию документов надо подойти со всей ответственностью. «В договоре не должно быть никакой неопределённости со сроками окончания строительства и оформления прав собственности после сдачи объекта Госкомиссии, должны чётко оговариваться условия внесения денежных средств. Не упустите из виду, что в этом документе необходимо зафиксировать расположение жилья: этаж, номер квартиры, её площадь»,-советует Константин Апрелев. Но надо признать, что застройщик (инвестор) не всегда идёт навстречу пожеланиям клиента. «В ходе строительства могут возникнуть осложнения, и ни один продавец не возьмёт на себя риск за несоблюдение сроков. В этом есть определённое несовершенство, но сделать пока ничего нельзя - такова проблема строительной отрасли»,-сообщили нам в ДИПСе г. Москвы.
Надо заметить, что на стадии нулевого цикла и на стадии недостроя особых различий в договорах нет. И в том и в другом случае речь идёт об объекте незавершённого строительства. Различия наступают, когда регистрируются права собственности на завершённый и сданный приёмочной комиссии объект. В случае работы с ДИПСом это права собственности города.
Но вернёмся к документам, с которыми предстоит ознакомиться будущему правоприобретателю. Принципиально важными в столичном пакете являются: распорядительный документ (как правило, постановление Правительства Москвы -ППМ), инвестиционный контракт, разделительный протокол (протокол о распределении квартир) между участниками инвестиционно - строительного процесса, исходно-разрешительная документация по проекту. В постановлении прописываются права и обязанности будущих участников инвестиционного процесса. «Если в ходе строительства Правительство Москвы вносит изменения в постановление о застройке данного участка земли, у застройщика (инвестора) на руках должно быть дополнительное соглашение»,-пояснил Виталий Горин, генеральный директор агентства «АРСЕЕНАЛ-ХОЛДИНГ», которое течении многих лет выступало как управляющая компания, а сегодня является застройщиком ряда объектов в Подмосковье. Кроме того, необходимы собственно проект и разрешение на строительство со стороны московских властей.
Если отсутствует хотя бы один из этих документов, не стоит искушать судьбу – лучше отправится к другому инвестору или застройщику. Хотя, например в ДИПСе успокаивают: «Вполне вероятно, что инвестиционный контракт вам не покажут, а вот распорядительный документ предъявить обязаны. Если такового нет, не исключено, что проект дома, который вам продают, еще не прошел нужных согласований и может быть изменен, а стоимость этого жилья возрастет».
Между тем, следует иметь в виду, что инвестиционный контракт хотя и готовится на основании постановления, а потому содержанием обычно во многом с ним перекликается (только все прописывается более детально), но иногда может отличатся от ППМ. Это связано с изменением условий, диктуемых городом, если застройщиком строительство не начинается. Главное, чтобы в документах сохранялся преемственность – один и тот же адрес и прежний застройщик.
Однако нужно не просто удостоверится в наличии необходимой документации, но и детально изучить все, что так или иначе связанно со строительством данного конкретного дома. Если этог7о не сделать, впоследствии могут возникнуть неприятные сюрпризы. Важно помнить, что с момента заключения договора инвестирования правоприобретатель (покупатель прав на квартиру) становится соинвестором.

Скользкие моменты договора
Недостаток схемы соинвестирования заключается в том, что на одну и ту же квартиру иногда могут одновременно претендовать несколько семей, каждая из которых оплатила её стоимость. Подобное случается крайне редко, но знать об этом необходимо. Причина кроется в том, что в ходе реализации инвестиционного контракта доли его участников могут меняться. Ситуация, когда застройщик в счёт, например, поставок необходимых строй материалов переуступает часть своей доли, до сих пор встречается на практике, и тогда у части квартир появляется новый «владелец», который «продаёт» их по своему усмотрению.
 То же самое происходит, когда соотношение долей между участниками инвестиционного контракта в процессе строительства меняется вследствие неисполнения обязательств по контракту первоначальными участниками или по соглашению между ними. Такие случаи были нередки в Москве в конце девяностых годов, когда начинала развиваться система жилищного строительства с привлечением финансовых средств граждан. Вот почему так важно добиться, чтобы все договоры и соглашения о переуступках были зарегистрированы в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда столицы.
Заметим, что в Москве и ряде других субъектов РФ установлен порядок учётной регистрации инвестиционных контрактов и последующих сделок с привлечением финансовых средств граждан и организаций. В столице он регламентируется распоряжением мэра Москвы № 935-РМ от 28.11.97 г. «Об утверждении Временного положения об учётной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство в г. Москве». В соответствии с этим документом договоры подлежат учётной регистрации в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, однако это не является государственной регистрацией сделок, то есть носит необязательный характер.
В общем, застройщику (инвестору) дан карт-бланш: от его доброй воли зависит, обратится ли он за регистрацией в департамент или нет. Поэтому неудивительно, что мало кто из застройщиков это делает. Поданным, приведённым вице-президентом РГР, их количество не превышает 10-1 5%. Фирмы-застройщики, дорожащие своей репутацией, ведут собственный учёт таких договоров и соглашений об уступке прав, понимая, что покупателю нужны определённые гарантии того, что фирма «не липовая». «Однако если каждый клиент будет требовать от застройщика (инвестора) регистрации документов в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда, то компания будет вынуждена проделывать эту процедуру»,-отметил Константин Апрелев.
При заключении договора не нужно поддаваться на уговоры застройщика (инвестора) «оптимизировать» налогообложение. В случае расторжения сделки можно рассчитывать на возвращение лишь «чистой» части внесённой суммы. Скорее всего, не удастся вернуть и сумму, уплаченную страховой компании в качестве страховой премии.

 Чем чревата переуступка прав?
Переуступка прав другим лицам (продажа своей доли или отдача под залог банку или банком) чревата тем, что приобретение права собственности будет либо невозможно, либо своё право на получение квартиры соинвестору вам придётся доказывать в судебном порядке. Так что, по настоятельному совету юриста агентства недвижимости DELIGHT REALTY гражданин должен иметь полное представление обо всей цепочке предшествовавших правоотношений, которые опосредуют его право на приобретение в будущем в собственность квартиры, которую он оплатит. Чем больше звеньев в цепочке сделок по переходу прав от первоначального правообладателя к конечному правоприобретателю (в особенности если эти сделки не прекратили своё действие), тем выше степень риска. Кроме того, увеличивается и вероятность возникновения нештатной ситуации, например банкротство одного из участников процесса, уступка прав требования двум или более лицам и т. п.
Здесь следует упомянуть ещё об одном обстоятельстве: у гражданина, заключившего договор о привлечении финансовых средств в строительство (договор долевого участия и т. п.) даже после полной оплаты приобретаемых прав остаются некоторые обязанности, предусмотренные договором. Поэтому так называемые соглашения об уступке фактически являются и соглашениями о переводе долга в части неисполненных гражданином обязательств (в том числе ещё не возникших, например, доплатить за «лишние» метры, образовавшиеся в процессе строительства).
В этом вопросе нельзя не согласиться с Наталией Трояновской, которая полагает, что такая переуступка на деле представляет собой соглашение о замене стороны в договоре и возможна в соответствии с положениями главы 24 Гражданского кодекса РФ только с согласия кредитора-застройщика или инвестора, передавшего право по предыдущему договору. Кроме того, гражданин, подписывая такое соглашение, как правило, уже не может внести изменения в первоначальный договор о привлечении финансовых средств в строительство, замещая предыдущего правообладателя в обязательстве. Это означает, что он согласен с условиями этого договора.
В общем, чтобы избежать неприятностей, лучше всего иметь дело с известными застройщиками, давно работающими в Москве и хорошо зарекомендовавшими себя на рынке.

Ох уж эти метры!
В процессе строительства площадь квартиры, на которую положил глаз клиент, может по неведомой ему причине неожиданно увеличиться или, наоборот, «съёжиться». И риэлтеры, и застройщики признают: ситуация на нашем рынке недвижимости вполне обыденная, поэтому к такому повороту событий надо быть готовыми. Разница может оказаться довольно существенной. Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ», приводит такие данные: для однокомнатных квартир максимальная разница между теоретической и реальной площадью составляет 1 -2 м2, для двухкомнатных она доходит до 3 м2, для трёхкомнатных -до 5 м2. Такой разброс в метраже стал обычным для домов, возводимых по индивидуальному проекту. В типовых зданиях он несколько меньше, но тоже иногда встречается. Правда, как утверждает Оксана Каарма, сегодня таких проблем с известными сериями практически не возникает. «Но когда только начинали строительство домов серии П-44Т,-рассказывает она, -этот вопрос встал очень остро: в первых новостройках расчётная площадь самых больших квартир оказалась больше проектной аж на 13 м2. Обкатав серию, просчёт устранили». Причина возникающих отклонений -«точность» строителей и изменения в проекте.
Это признают и в ДИПСе: «Причина подобных нестыковок совершенно ясна: на стадии разработки проектной документации невозможно предвидеть все изменения, которые произойдут с проектом в процессе работ. Особенно это касается монолитного домостроения, при котором возводятся только несущие конструкции, и площадь квартир действительно может варьироваться».
Своё видение проблемы у застройщика: «Это связано с тем, что квартиры продаются по строительным чертежам, а БТИ считает фактическую площадь. Кроме того, всем вначале выгодно занизить площадь квартир, например для проведения взаиморасчётов с городом, генподрядчиком и т. д.». Так или иначе, но разночтения между площадью, указанной в договоре, и той, что определена в экспликации БТИ, налицо.
На разночтения можно было бы махнуть рукой, если бы не пресловутый денежный вопрос: кто и по какой цене будет рассчитываться за излишки (недостатки) площади?
В Департаменте инвестиционных программ строительства г. Москвы предлагают следующий выход из положения: окончательный расчёте приобретателем осуществляется по результатам фактических обмеров, проведённых БТИ. В типовом договоре департамента есть такой пункт: «Общая площадь квартиры определена в соответствии сданными проектной документации, и стоимость квартиры подлежит корректировке в случае изменения общей площади квартиры свыше 1 м2 по данным фактической экспликации Московского" городского бюро технической инвентаризации». Следующий пункт прописывает сумму договора на момент его заключения. В договоре имеется и пункт, который обязывает право-приобретателя уплатить разницу в случае превышения площади, а департамент —вернуть средства в случае её уменьшения. Как бы то ни было, считают в ДИПСе, клиент предупреждён о возможных изменениях и должен быть готов к доплате.
Некоторые компании предлагают покупателю, если его смущает получившаяся разница между заявленной и конечной площадью жилища, самому вызвать техника из БТИ и перемерить квартиру. «Известны случаи, когда после повторного измерения покупатели выигрывали несколько метров», -комментирует Оксана Каарма.
Не стоит отмахиваться и от совета юриста из DELIGHT REALTY: «Если договором предусмотрено обязательство застройщика по установке межкомнатных перегородок, но до обмера БТИ они не были установлены, имеет смысл потребовать от застройщика выполнить условия договора и установить перегородки, а затем вновь произвести обмер. В этом случае фактическая площадь, возможно, уменьшится именно на то количество квадратных метров, за которые предлагается доплатить соинвестору».
Установив в договоре «симметричность» обязательств сторон по доплате (возврату) денежных средств в случае изменения площади квартиры, необходимо зафиксировать цену, по которой будет производиться взаиморасчёт. В этом пункте важно обговорить, что доплата правоприобретателем средств за превышающий первоначальный метраж (а также возврат излишне уплаченной суммы правоприобретателю) будет производиться по той же цене квадратного метра, что была установлена договором первоначально. Иными словами, в договоре должно быть указано, что «цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит». Эта мера не позволит застройщику (инвестору) вздуть стоимость квадратного метра, прикрываясь ростом цен на энергоносители, стройматериалы, транспортные услуги, ростом уровня инфляции и т. д.
В качестве валюты, в которой будут фиксироваться все взаиморасчёты, стоит использовать наиболее твёрдую — тогда курсовая разница не столь больно ударит по карману в случае необходимости внесения доплаты.

Дополнительные «накрутки»
Из чего складывается стоимость квартиры? Если кто-нибудь думает, что только из стоимости квадратных метров, он глубоко заблуждается. Как разъяснила директор управления новостроек компании «МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСГЬ» Наталия Тихоновская, клиенту предстоят выплаты, связанные с оформлением права собственности на квартиру, когда Госкомиссия примет дом. Они включают всевозможные сборы и госпошлины, не считая оплаты услуг агента, который ведёт процесс оформления права собственности.
Ещё одна статья расходов -это коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. Например, в столице, согласно постановлению Правительства Москвы № 942 от 08.12.98 г., собственники в домах -новостройках должны оплачивать коммунальные платежи авансом на 4 месяца вперёд, но строго с момента приобретения права собственности. В настоящее время, поданным компании «МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ», ставка составляет примерно 20 руб. за 1 м2. Однако бывает, что в договорах предусматривается иное: клиенту предлагается оплатить коммунальные расходы не с момента получения права собственности, а со дня сдачи дома Госкомиссии. Разброс по времени между двумя этими событиями может составлять-3-9 месяцев. Полагаем, что в таком случае следует подумать, подписывать ли договор.

Когда приобретать недвижимость?
Хотя каждый волен приобретать недвижимость в удобный для себя момент, сообразуясь со своими возможностями и потребностями, следует отметить, что в последнее время возрастает интерес прежде всего к объектам готовым или находящимся на завершающей стадии строительства. В этих случаях риск значительно ниже, чем в начале работ. Правда, на нулевом цикле жильё существенно дешевле, а по мере возведения дома растёт в цене. Но в условиях, когда непонятно, что будет на рынке недвижимости в следующем году (возможно, как ожидают в Российской гильдии риэлтеров, продолжится относительная стабилизация цен), не стоит испытывать судьбу. Лучше заплатить на 10-15% дороже за готовый объект, чем находиться в постоянном напряжении. А к тому моменту, когда прояснится ситуация со сроками вселения, возможно, дадут о себе знать скрытые дефекты, допущенные при строительстве. Ведь не секрет, что качество многих московских новостроек оставляет желать лучшего и далеко не всегда оно соответствует высокой цене, по которой реализуются квартиры. И всё же сегодня в Москве не стоит пытаться приобрести жильё по цене $ 600-700 за 1 м2. Это было бы фантастикой в ситуации, когда даже в Подмосковье (Королёве и Пушкине) его стоимость уже поднялась до $ 850.

Куда обращаться обманутому покупателю?
Если квартира приобреталась через одну из риэлтерских фирм при Департаменте инвестиционных программ строительства, можно обратиться непосредственно в департамент: такое в его практике пусть и давно, но бывало. Наиболее известна ситуация с компанией «ЮНИССТРОЙ». «Ремонтно - строительный Центр РСЦ «ЮНИССТРОЙ»; не выполнил своих обязательств перед вкладчиками, внесшими средства на строительство жилья. Общее количество пострадавших тогда составило более 450 физических и юридических лиц. Распоряжением премьера Правительства Москвы № 343-РП от 31 августа 1998 г. была создана комиссия по разрешению конфликтной ситуации. Эту комиссию возглавил первый заместитель премьера Правительства Москвы Владимир Ресин. Ответственным исполнителем и организатором осуществления мероприятий был назначен Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы.
Департамент профинансировал строительство жилья в объёме около 26,5 тыс. м2. Вкладчикам «ЮНИССТРОЯ» были переданы два жилых дома по улицам 2-я Ямская и Высокая. Оказание подобной помощи за счёт городского строительства людям, пострадавшим от жилищных махинаций, происходило тогда впервые.
Если возникли какие-то проблемы с агентствами недвижимости, входящими в Российскую гильдию риэлтеров, в том числе и Московскую ассоциацию-гильдию риэлтеров (МАГР), тогда с жалобой следует обращаться в Комитет защиты прав потребителей риэлтерских услуг, действующий при МАГРе. Однако, когда вопрос касается приобретения жилья на первичном рынке, как пояснила руководитель отдела сертификации Органа по сертификации г. Москвы при МАГРе Юлия Чечина, рассмотрение претензии ограничивается только вопросом неисполнения или ненадлежащего исполнения риэлтерским агентством договора с потребителем, то есть договора об оказании услуг и вытекающих из него обязательств. Отношения же между участниками договора с инвестором к компетенции комитета не относятся.
Кроме того, все спорные вопросы можно и нужно решать в рамках правового поля -через суд. В случае же подозрения, что противоположная сторона занимается махинациями, в столице следует обращаться в УБЭП ГУВД г. Москвы, причём делать это надо как можно скорее, не откладывая в долгий ящик.
Хочется верить, что эта статья поможет избежать грубых ошибок и просчётов, связанных с незнанием российских законов, иностранцам, которые, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, имеют право приобретать жилые помещения на территории г. Москвы и в том же порядке и на тех же условиях, что и россияне.

"Идеи Вашего Дома" 11.2004 г.

Марина Скворцова