Частные инвестиции

Способов инвестирования существует несколько. Каждый - как это всегда бывает - обладает и достоинствами, и недостатками.

Котлован чудес
Самый, вероятно, популярный в последнее время способ. Механизм описывался множество раз, причем не только специализированных изданиях, но и в обычных общественно-политических. Покупаем квартиру на этапе строительства («на котловане»), а затем, когда дом возведен, продаем ее.
Способ привлекателен своей необременительностью. Купить  квартиру просто - надо всего лишь приехать с деньгами в офис фирмы-продавца, а всю работу по подготовке документов сделают там. Потом пару лет занимаемся своими делами, временами поглядывая, как трудолюбивые, словно муравьи, строители возводят новый дом. Продать готовую квартиру чуть сложнее - туг нужно и документы собирать, и покупателям объект показывать, и торговаться - но все эти трудности готовы за 5-6% взять на себя трудяги  -риэлтеры. Зато какие волшебные проценты эта процедура обещала - 20% годовых, 30... В одной статье даже удалось прочитать про дом, который за два года подорожал вдвое, принеся, таким образом, частным инвесторам по 50% годовых!
Есть тут; правда, одна тонкость. Умопомрачительная доходность складывалась из двух составляющих: удорожания квартиры по мере строительства и общего роста рынка - который, как мы помним, по итогам 2003 г. составил 45%. Отделить одно от другого было сложно -да в тот период эйфории и не нужно. Сейчас -иначе, поскольку с июня цены на рынке недвижимости не растут, и что с ними будет дальше - непонятно.
 «В период бурного роста цен все, во что ни вложись, было выгодно, - говорит Оксана КААРМА, зам.директора Управления новостроек компании «МИЭЛЬ -Недвижимость». - Достаточно было только выбрать объект с длинным инвестиционным циклом. Сейчас прогнозировать ситуацию сложно, все зависит от того, что будет с рынком. С одной стороны, не видно никаких объективных предпосылок снижению цен. С другой -начало осени не принесло увеличения числа обращений покупателей, хотя мы, откровенно говоря, ждали этого. А не будет спроса - ничего не станет и дорожать. Или будет, как в большинстве развитых стран, на 5% в год, только компенсируя инфляцию. А это уже не инвестиции, а вложение денег с целью сохранности».
Добавим еще одну деталь - повысившуюся грамотность застройщиков. Прежде цены росли во многом благодаря тому что многие фирмы продавали новостройки по очень низким ценам. Сегодня же большинство застройщиков стали умнее, они сразу ставят цену близко к максимуму и корректируют ее потом незначительно. Все сливки, соответственно, достаются застройщику, а частный инвестор довольствуется малым - если не очень малым.
Инвестирование на подобном рынке - это уже игра мастерства, способность понять, что будет дорожать. По словам О. Каарма, всегда есть и будут объекты, на которые продолжится рост цен - расположенные в эксклюзивных местах, очень высокого качества. Более дорогое жилье как инвестиционный инструмент безопаснее, потому оно сохраняет больший потенциал для роста, тогда как эконом-класс, дорожавший в последние годы чересчур шустро, уже подошел к максимуму. Останутся и застройщики, которые будут предлагать выгодную цену. Но анализировать все это нужно профессионально - в Москве уже были случаи, когда дом сначала распродавался баснословно дешево, а потом выяснялось, что построить его за такие деньги невозможно.
В общем, выбор объекта для инвестирования теперь становится сложным делом, который нужно поручить внушающим доверие профессионалам. И, разумеется, не будет здесь никаких «гарантированных» процентов.

Сельская новь
Сегодня в Подмосковье в большом количестве строятся коттеджные поселки. Все происходит приблизительно так же, как и в Москве: частный инвестор покупает на нулевом цикле, а затем по мере строительства объект дорожает. Инвестировать можно, доходность в некоторых случаях будет даже выше, чем в городе. Проблема в том, что за городом всевозможные риски выше.
Риск первый – сроки. Даже в Москве стало «хорошим  тоном» сдавать объекты на полгода позже графика. А ведь при строительстве многоквартирного дома на застройщика давят все покупатели вместе. Коттеджный поселок – это множество отдельных домов, и владелец каждого остается с застройщиком один на один. Второй риск – качество. Опять таки в городе за этим следят строже – если рухнет многоэтажный дом – это станет катастрофой. Если же некачественно построят коттедж – это, по большому счету, будет лишь проблемой его владельца. Так что инвестирование в подобные объекты означает необходимость постоянно подгонять строителей и осуществлять технадзор -  а это уже работа «на полную ставку».
 С другой стороны, отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Красных воротах» компании «Новый Город», на рынке коттеджей, особенно не сверхдорогих, сейчас предложение намного меньше спроса. Покупают на нулевом цикле в основном для себя, а не для перепродажи - это означает, что пришедший на этот рынок инвестор окажется в завидном меньшинстве, у него не будет конкурентов.
В коттеджном поселке «Новорижский» застройка началась четыре года назад, земля тогда стоила п $2500~за сотку, плюс стоимость строительства - около $500 за кв.м. Сейчас земля там стоит минимум 5-6 тыс., а иногда и до 10-12, строения -по $1000 за кв.м, т.е. все выросло в 2-3 раза. Подобных примеров можно привести много. Но, облизываясь на высочайшую доходность, нужно помнить, что последние четыре года были, как и в Москве, периодом бурного развития рынка. Сейчас все устоялось. Плюс - опять же, как и в столице - застройщики теперь заботятся о том, чтобы взять все доходы себе. А при стабильном  рынке прибыль 10-15% - это предел мечтаний.
Увеличить доходность возможно - нужно отказаться от услуг застройщика и возводить коттедж самостоятельно. Например, сегодня можно купить землю где-нибудь под Зеленоградом по $3500 за сотку, построить там дом метров в 300 по $400 за кв.м.  Затратив в сумме $180 тыс., готовый дом можно продать затем за $250-280 тыс. - доходность, даже с учетом того, что вся операция займет минимум два года, получается на уровне 20-25% годовых.
Но тут есть масса нюансов. Нужна надежная строительная бригада, возможность приобретать дешевые материалы. Важно не ошибиться в вопросе соответствия дома и участка. Если близко к Москве и удобный подъезд -можно строить дорогой и качественный коттедж для постоянного проживания. Покупатели будут готовы даже пожертвовать площадью участка и замечательными ландшафтными видами, но им потребуется функциональный метраж, чтобы вся семья могла разместиться. При больших, более 30 км, расстояниях будут принципиальны размер участка, природа вокруг, а кондиции дома можно принести в жертву. Примеров ошибок в этом вопросе очень много - чаще всего далеко строят очень хорошие дома, с бассейнами и прочими удобствами. Но ездить каждый день в Москву покупатели не хотят, а платить 700 тыс. или даже миллион долларов за летнюю дачу - дороговато.
Что касается направления, то большинство застройщиков - индивидуалов действуют по принципу «где живу, там и работаю». Собственную «экологическую нишу» можно найти везде. Конечно, на Рублевке готовый объект получится в разы дороже, чем на Новорязанском шоссе, нотам и цена земли выше. Вложенные деньги разные, но процент дохода везде примерно одинаков.

...Истории о том, как кто-то купил абы какую землю, построил на ней бог знает как дом и продал все это за три миллиона - это сказки. Может быть, так было в середине 90-х но сейчас дураков нет, особенно дураков большими деньгами. Все покупатели сегодня ездят со своими экспертами, строителями.

Я рантье рантье бывалый..
Еще один «народный» способ инвестирования – сдача квартир в аренду. По экспертным оценкам, в Москве их количество измеряется десятками тысяч. Минимальная доходность -от 6-8% годовых, на самых лучших объектах, по уверениям риэлтеров, можно выжать до 20%. И это без учета поправки на рост стоимости квартиры. Правда, после знакомства с этими расчетами автору показалось, что сделаны они с некоторым «округлением» - то квартплату забыли включить в число необходимых трат, то капитальный ремонте перепланировкой был сделан за полтора месяца. Более реальной выглядит цифра в 12-15% годовых -но и это, согласимся, неплохо!
Чтобы увеличить доходность, арендодателю нужно соблюсти несколько условий. Первое -не брать новостройку, прежде всего потому, что продаются они сегодня «на котловане» это значит, что до момента сдачи придет ждать год-два. Второе - квартира должна быть максимально близко к Центру. Недвижимость в центральной части города стоит больше - это знают все. Но не всем известно,  что арендные ставки растут «с опережением», те что чем ближе к кремлевским звездам, тем выгоднее становятся вложения.
Третье - всегда нужно помнить, что покупка «для жизни» и «для сдачи» - это разны вещи. Как говорит Константие Апрелев - президент агентства «Сава», вице-президент РГР, квартира, где все окна выходят на Садовое кольцо, для постоянного проживания годится не очень, и поэтому будет стоить меньше. Но многим снимающим требуется некая комбинация жилья и офиса, к ним приходят посетители - и помещение возле крупной магистрали они возьмут с удовольствием. Или первые этажи. Для жизни они считаются неудобными, продаются такие квартиры на 10-15% дешевле аналогичных на других этажах. Снимающих же это обстоятельство абсолютно не напрягает, арендная цена совсем не отличается.
Поскольку главными арендаторами дорогих квартир в Центре являются иностранцы, владельцу следует позаботится о приведении жилья к «евростандарту». Если, например, в трехкомнатной квартире стандартная небольшая кухня, разумно объединить ее с ближайшей комнатой – получается две спальни и кухня – гостиная. Хотя это мероприятие и принесет некоторые хлопоты и затраты (например, согласование перепланировки обходится сегодня в $2-2,5 тыс.), наличие популярной у «западников» открытой планировки существенно поднимет цену. Точно так же хорошо бы устроить в квартире второй санузел. Чистый подъезд  намает цену квартиры минимума 10% - соответственно, если от вида лестницу вас с скулы, нужно потратиться на косметический ремонт. Плюс разные мелочи -Интернет, спутниковая антенна. Когда квартира сдается за очень большие деньги, плата в лишние $30 в месяц  роли не играет, но зато вы получаем большое конкурентное преимущество.
Принципиальнейший момент - когда сдавать квартиру. Цены всегда сильно растут в  августе (в этом году - на 8-10%), а в конце весны происходит традиционное  снижение. Сдав на пике цены, вы потом целый год (ил несколько) будете получать лучшие деньги.
Единственный минус инвестирования в центре - большая стартовая цена. Чтобы выйти на доходный рынок, нужно около $350 тыс.: 250-280 пойдут на покупку самой квартиры, 70-100 - на ее ремонт. Те, кто имеют всего $50-70 тыс., обречены на возню на окраине,  где доходность составляет те самые 6-8%.
Есть много в мире, друг Горацио, такого...
Еще можно инвестировать в недвижимость за рубежом. Предложений масса, в том числе и экзотические Аргентина или Австралия. А самыми популярными у россиян среднего достатка в последние годы были Испания, Кипр и Чехия. Для самых богатых - Великобритания, Франция и Бельгия.
Никоим образом не оспаривая преимущества подобной покупки (это и надежное вложение денег, и возможность получения вида на жительство), отметим некоторые тонкости, о которых продавцы обычно умалчивают. Во - первых, недвижимость не всегда дорожает -когда бывают и падения цен. Во-вторых,  чтобы инвестировать в страну, надо хорошо  знать тамошние реалии. Находясь в Москве, зная в совершенстве русский язык и имея все возможности следить за изменениями законодательства - и то можно наделать глупостей при покупке российской недвижимости. Что уж тут говорить о чужой стране! Даже договор купли-продажи вам предложат подписать на незнакомом вам языке - что в нем написано на самом деле?
В-третьих, даже самая лучшая недвижимость, купленная по принципу «чтоб было», не принесет дохода, а только убытки. Собственность должна работать, т.е. сдаваться в аренду. Как это сделать, не зная языка и местной специфики, и к тому же находясь за тысячи километров? Как обезопасить себя даже от такой элементарной неприятности, как прорвавшийся водопроводный кран?
«Азбука любого инвестирования: прежде чем влезать на новый рынок, необходимо найти на нем надежного делового партнера, -говорит Андрей ГУСЕВ, вице-президент РГР. -Альтернативный путь - отыскать независимого от продавца специалиста. Местного юриста, которому следует поручить экспертизу всех документов, инженера, риэлтера. Еще можно опираться на крупную международную компанию, имеющую филиалы в разных странах, - здесь залогом корректности предложения будет сам имидж фирмы. Но все же лучшее - деловой партнер».

"Мир и Дом" 11.2004 г.
Владимир Абгафоров