Расселяйтесь кто может!

Жители коммуналок стали активнее обращаться в агентства недвижимости

Начало 90-х годов можно без преувеличения назвать золотым веком расселения московских коммуналок. Людей, которые до этого десятилетиями обитали в своих комнатушках и почти потеряли надежду перебраться в отдельное жилье, вдруг со всех сторон атаковали риэлторы и покупатели, предлагавшие варианты один вкуснее другого.

Я помню время золотое:

Причина, по которой лет 14-15 назад коммуналки внезапно стали бешено популярными, общеизвестна. В России "разрешили" капитализм, появилось множество богатых людей - и всем им потребовалось жилье, соответствующее их новому социальному статусу. Достойных квартир (больших, в хороших районах) было только два типа - так называемые "цековские" (кирпичные, 70-х годов постройки, возводившиеся для советской элиты) и заселенные преимущественно коммунально сталинские и дореволюционные дома. При этом жилья первой категории вообще было не очень много, населяющие его граждане в новые жизненные реалии вписались прекрасно и вовсе не торопились свои квартиры продавать. А вот коммуналки - то что надо: их много, и жители простые, без излишних запросов.

Вспоминая те времена, многие риэлторы до сих пор явственно облизываются. Неудивительно: доходность от операции с коммуналкой часто превышала 100 процентов. Квартира, на расселение которой уходило 0 тысяч, продавалась затем за 215. Вся операция занимала 3-4 месяца максимум. И это были не какие-то исключения, а норма. А за варианты, сулившие какие-то нищенские 60%, риэлторы не брались вовсе.

Но все хорошее, как известно, быстро заканчивается. Активно работая, риэлторы "вымывали" самые хорошие варианты. Оставались те, что с дефектами - либо дома очень ветхие, в плохом месте и т.д., либо жители с неадекватными требованиями. Одновременно шел и другой процесс - застройщики, прежде гнавшие типовые здания "для всех и для каждого", спохватились и начали строить специально для богатых. Дома эти, обладая всеми преимуществами старых (размеры квартир, высота потолков, местоположение), имели и опции, о которых раньше не слыхивали: подземные гаражи, охраняемая территория.

Плюс вопрос социального окружения - в новые дома изначально селились люди, близкие по уровню доходов, тогда как в старых домах почти гарантировано найдется хотя бы одна на подъезд нерасселенная коммуналка со вполне предсказуемым контингентом жителей. В общем, рост амбиций продавцов весьма неудачно совпал с сокращением числа покупателей. И расселение коммуналок не то чтобы прекратилось - уменьшилось в разы.

Что имеем?

Если в целом - то явное "ссыхание" этого рынка. Коммуналки перестали интересовать большинство агентств недвижимости. То есть занимаются ими по-прежнему, но если раньше это было основным и самым прибыльным видом бизнеса, то теперь риэлторы переключились на новостройки, загородное жилье. Коммунальные квартиры рассматриваются как нечто дополнительное - хлопот и беготни много, а доходность составит в лучшем случае 8-12 процентов. В некоторых случаях риэлторы согласятся и на меньшее - если, например, кто-то из владельцев комнат согласится взять свою долю деньгами (значит, не надо подбирать альтернативу). Бывают и "отягчающие обстоятельства" - комната не приватизирована, необходимо оформить вступление в наследство. Все это осложняет риэлтору работу, а значит, и влияет на размер комиссии.

Отказались риэлторы и от многих приемов, практиковавшихся на "горячем" рынке. Коммуналку теперь никогда не выкупают в собственность агентства - раньше это делалось довольно часто. Нынче продажа большой квартиры в старом доме вполне может затянуться на год-два, и замораживать деньги на столь долгий срок агентствам ни к чему. Также прежде риэлторы активно агитировали своих клиентов-покупателей выкупать квартиру по частям или приобретать на себя небольшие квартиры в спальных районах с целью затем обменять их на большую в центре. Сегодня эти приемы практически не используются ввиду полной ненадобности и высокого риска, и сделки совершаются "классическим" способом: сначала поиск покупателя на большую квартиру, потом подбор жителям маленьких. На последнее, кстати, обычно уходит не более месяца.

Не расселены - значит невозможно

Если спросить риэлторов, какой бы совет они могли бы дать жильцам коммуналок, то он будет лишь один: будьте адекватны! Фарш, как известно, невозможно провернуть назад, и реалии 12-летней давности, когда за каждую комнату на Арбате давали по двухкомнатной квартире в Отрадном, давно прошли. Впрочем, сами риэлторы, похоже, прекрасно понимают тщетность подобных призывов. "Каждую коммунальную квартиру сотрудники агентств недвижимости атакуют уже без малого полтора десятка лет, - говорит Антон Голышев, генеральный директор агентства "Держава". - Если они еще не расселены - значит, это невозможно. Часто людям на самом деле просто нравится жить в их квартире, все их устраивает".

Выход коммуналки на рынок чаще всего означает, что в ней что-то произошло. Умерла "железобетонная" бабушка, отказывавшаяся уезжать куда-либо, а ее наследники оказываются не такими патриотами своего района. Или отношения на коммунальной кухне обострились так, что люди уже выносить друг друга не могут. Но даже в этом случае вполне возможно, что инициатива завершится ничем. "Побегают, нас погоняют, а потом решат остаться", - замечает А.Голышев.

Вперед из коммуны!

Под словом "коммуналки" обычно подразумевают квартиры в центре. На самом деле, такое жилье есть и во многих других районах Москвы, и судьба их жителей еще печальнее. "Уехать из коммуналки можно только с существенной потерей в местоположении, - говорит Екатерина Толчинская, директор филиала "На Маяковской" компании "Новый город". - Был в центре - окажешься на окраине, был на окраине - реально получить только область. Или доплатить за хорошую квартиру, но жители коммуналок, как правило, не способны на это". В общем, чудес не бывает, и риэлторские фирмы - не волшебники и не спонсоры.

...Уходящий год принес нечто новое на этот рынок. Жители коммуналок в центре Москвы стали заметно активнее обращаться в агентства недвижимости с просьбой расселить их квартиры. По данным "Нового города", за девять месяцев 2004 года таких обращений было на 22% больше, чем за весь 2003 год. Это означает, что граждане все больше осознают: государство никак не собирается помогать им, вопрос расселения необходимо решать самостоятельно. Росту подобных настроений явно помог и новый Жилищный кодекс, гласящий, что бесплатно жилье теперь будет только малоимущим, а всем остальным придется квартиры покупать.

"Квартира. Дача. Офис" 16.11.2004 г.
Владимир Абгафоров