Элита-2004

Столичному рынку элитного жилья в Москве уже около 8 лет. В течении этого времени создавалась культура рынка люксовых квартир, вырабатывались критерии элитности, совершенствовались технологии продаж. Под занавес года мы проводим некоторые итоги развития этого сегмента рынка. Что минувший год принес нового на рынок элитного жилья, какие нынче предпочтения у покупателей и как в борьбе за них выживают продавцы роскошных квартир.

Двойной смысл
Профессионалы относят появление первых жилых комплексов de luxe к 1997 г. Последующие 7-8 лет словом «элитный» называют самое лучшее из всего, что может быть предложено человеку в высшей степени состоятельному. Однако есть разночтения в этимологии этого слова. Дело в том, что прилагательное «элитный» означает «выведенный методом селекции» и употребляется, когда речь идет о лучшем сорте растения или лучшей породе животного. Элитным может быть сорт картошки или порода кролика, но не дом. Недвижимость - нечто по определению неживое, то есть селекции не поддающееся. Ошибка возникла из-за того, что прилагательное «элитный» образовано от слова «элита», имеющего два значения. В Толковом словаре русского языка С.И. Ожегова читаем: «Элита: 1. Лучшие растения, семена или животные, по своим качествам наиболее пригодные для разведения, воспроизводства. 2. Лучшие представители какой-либо части общества». Но прилагательное «элитный» употребляется только к первому значению! Интересно, что школы и университеты, которые предлагают лучшее образование для тех же очень состоятельных людей, практически никогда не называют такое образование «элитным» - они называют его «элитарным», и это правильно. Ибо «элитарный» также означает высшую степень превосходства, но не растений или животных, а предметов и понятий.

Впрочем, в отношении элитного жилья это не единственный казус. Уже много лет продолжаются споры участников рынка о том, какие квартиры относятся к элитным. «В Москве элитного жилья нет!» - категорично заявляют представители одного радикального «направления». «Нет, в столице десятки элитных жилых домов!» -возражают им сторонники другого крайнего лагеря. Чтобы запутать себя еще больше, риэлторы придумали несколько синонимов слова «элитный»: класс А и de luxe. Причем каждое агентство недвижимости придерживается своих правил, развешивая «элитные» ярлыки. Например, в одной компании очень дорогие квартиры могут называться элитными, а супердорогие - de luxe. A в другой - наоборот. В настоящем обзоре мы будем использовать определения «элитный», «класс A», de luxe и «люксовый» исключительно как синонимичные.

Лик элиты
Но главной проблемы это не снимает: по-прежнему не ясно, какое жилье относить к категории «элитного». Отвечая на наш вопрос о том, какие дома элитные, заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталия Ветлугина рассказала такую историю: «На профессиональном чемпионате нашего агентства было задание нарисовать идеальный дом. На одном из рисунков красовался всеми узнаваемый силуэт с зубчатой стеной, стрельчатыми башнями и пятиконечными звездами. Жюри впало в ступор, а невозмутимый агент объяснил: место - престижней не придумаешь, качество строения - на века, территория придомовая -огромная, охрана - «мышь не проскочит», соседи...». Действительно, перечень «отличительных» особенностей элитного жилья включает в себя престижное место, высокое качество строения, охраняемую придомовую территорию и «хороших» соседей. Но! В историческом центре можно построить дом, оснастить его по последнему слову, нашпиговать охраной, заселить состоятельными покупателями с высоким социальным статусом и... получить банальный муравейник. Есть мнение, что носить высокое звание элитного достоин лишь клубный дом - то есть такой, в котором не более десяти квартир. Грубо говоря, клубный дом - это золотая середина, то есть нечто среднее между таунхаусом и муравейником. Не удивительно, что против этого положения выступают сами продавцы элитного жилья - ведь многие дома класса А имеют по несколько десятков квартир. Тем не менее, будем беспристрастными и определимся, что элитный дом должен включать в себя не более десяти квартир.

Далее, люксовый дом должен непременно располагаться не просто в историческом центре столицы, а на престижной улице. К таковым в Москве относятся, например, Остоженка и Пречистенка. То есть «достойное» окружение должно проживать не только в самом клубном доме, но и в соседних домах. Это и есть однородная социальная среда. По мнению аналитика компании Paul's Yard Виктора Овсянникова, «основными признаками эксклюзивности и уникальности в недвижимости будут являться троекратно умноженное «местоположение», в которое входят важнейшие характеристики городского и ландшафтного окружения, техническая и социальная инфраструктура, «история и дух» места, социальные, демографические и пр. составляющие территории. Даже не касаясь иных аспектов, ценность и уникальность местоположения должна кардинальным образом влиять на структуру элитного жилья».
«Создавая дорогое и высококачественное жилье, нужно помнить об особой индивидуальности проекта и особой продуманности архитектурных решений, - рассказывает г-н Овсянников. - Для этого нужно досконально знать рынок и, если не будущих жителей, то максимально конкретный сегмент спроса». В недостаточном учете этих качеств при создании нестандартных и дорогостоящих объектов недвижимости видятся основные слабости западного и отечественного девелопмента. Они проявляются в недооценке уникальности местоположения, функциональных особенностей жилья и избирательного спроса в условиях крупнейших городов или природного окружения.

«Несмотря на увеличение количества предложений на рынке элитного жилья достойных вариантов, на самом деле, очень мало, - утверждает ведущий эксперт-аналитик Leeds Property Group Владимир Кудрявцев. -Этим объясняется, прежде всего, стремление многих инвесторов возвести как можно больше квадратных метров. Во многих случаях это становится единственной проблемой, которую решает коллектив инвесторов, архитекторов, консультантов».

Руководитель АН «Калинка-Риэлти» Екатерина Румянцева идет еще дальше и утверждает, что в настоящих элитных домах сегодня продумывается не только инфраструктура, но и ощущения, которые будет испытывать человек, глядя в окно, поднимаясь на лифте, входя в холл своей квартиры.

«По-настоящему элитные дома клубного типа, как правило, раскупаются без лишнего шума и суеты, - рассказывает руководитель АН «Лаурел» Ирина Радченко. -Те элитные квартиры, которые мы реализовывали в этом году, в дополнительной рекламе не нуждаются». Так кто же они - покупатели супердорогого жилья? По мнению Ирины Радченко, это, как правило, мужчины среднего возраста, которые являются представителями среднего и крупного бизнеса. Встречаются также высокооплачиваемые специалисты из банковской сферы, из нефтедобывающих и других сырьевых регионов, а также российские граждане, работающие в крупных иностранных компаниях. Конечно же, к ним относятся также политики высокого ранга и успешные представители шоубизнеса. Возрастная категория - в среднем 35-55 лет.

Интересную особенность отмечает Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости компании МИАН. По ее мнению, портрет современного покупателя элитной недвижимости за несколько лет сильно изменился. Сегодня это, как правило, очень образованный и хорошо воспитанный человек, которого сопровождают юристы, финансисты и пр. Он хорошо ориентируется в предложениях, поскольку уже не в первый раз покупает дорогие объекты недвижимости. В том, что касается сферы деятельности, четких тенденций нет, это может быть банкир или крупный предприниматель из практически любой отрасли.

Квартира новейшего времени
Отвечая на вопрос о том, какие наиболее амбициозные жилые комплексы, которые можно отнести к разряду элитарных, были введены в строй в 2004 году, «продавцы роскоши» высказали различные мнения. К числу наиболее категоричных можно отнести точку зрения на этот вопрос Владимира Кудрявцева. Он считает, что ни один из амбициозных жилых комплексов, введенных в строй в этом году, не относится к разряду элитных жилых домой, т.к. не обладает в полной мере всеми теми характеристиками, которыми должен обладать объект данной категории. Коллеги г-на Кудрявцева оказались более лояльными, и не преминули лишний раз назвать рекламируемые ныне объекты. Так, Ирина Рогачева к числу элитных жилых комплексов, появившихся на рынке в этом году, отнесла жилой комплекс «Коперник». «Его исключительная позиция на рынке элитной недвижимости определяется огромным количеством инноваций и новых технологий, которые нашли свое применение в этом жилом комплексе», - утверждает г-жа Рогачева. По ее словам, организация внутреннего пространства этого здания принципиально отличается от любого из столичных элитных домов; разветвленная система сервисов разработана на основе стандартов лучших отелей мира; при строительстве дома были использованы самые современные технологии и материалы; дом имеет неповторимые видовые характеристики (из окон здания открывается панорамный вид на исторический центр Москвы: Кремль, храм Христа Спасителя и другие архитектурные доминанты столицы). Интересно, что, едва успев выйти на рынок, «Коперник» уже успел побить все ценовые рекорды первичного рынка: стоимость одного квадратного метра в доме достигла $20 тыс.

Наталия Ветлугина к лучшим объектам последнего времени причислила «Усадьбу Трубецких» в Хамовниках, появившуюся на рынке на стыке 2003-2004 годов. По ее словам, этот дом строился для элиты Управления делами Президента, и это определило качество места и строения. «Усадьба Трубецких» расположена в парке им. Мандельштама.

Виктора Овсянникова «особенно порадовало в текущем году Замоскворечье (включая округ Якиманка)». Например, вышел на рынок очень своеобразный и запоминающийся по внешнему облику и рациональной внутренней организации жилой комплекс «Онегин». Кроме того, оригинальной новинкой рынка стал жилой дом в Борисоглебском пер., 13, расположенный в районе Арбата. По словам г-на Овсянникова, это дом очень своеобразной архитектуры при малой этажности и небольшом числе квартир. В том же районе (ул. Б. Никитская, 45) будет возведен очень интересный элитный дом, всего на 9 квартир, но сочетающий в себе великолепную стилизацию под классическую архитектуру с очень современными и комфортными планировочными решениями квартир. Может порадовать действительно элитным объектом Декра (Пожарский пер., 13) в районе Остоженки, но пока информации об этом доме немного и судить о его будущем качестве трудно, рассказывает г-н Овсянников. Стоимость одного квадратного «элитного» метра аналитики оценили по-разному. Их оценки находятся в диапазоне $5-12 тыс. за кв.м, иногда достигая $15-16 тыс., в первую очередь за пентхаусы.

Еще одна тенденция сезона - выход элитных домов за пределы исторического центра.

Так, недалеко от Поклонной горы, в Волынском лесу по заказу Управления делами Президента РФ ведется строительство квартала «Ближняя дача». Инвестором проекта выступила компания ЗАО «Проминдустрия». Застройка ведется австрийским концерном Strabag AG. «Ближняя дача» возводится на территории 4 га в исторически престижном районе рядом с Кутузовским проспектом и Поклонной горой. Свое название проект получил из-за близости к местоположению знаменитой «ближней дачи» Сталина. Ландшафтная изюминка «Ближней дачи» - 200-летняя липовая аллея, расположенная на территории квартала. Проект представляет собой комплекс из пяти разноуровневых зданий переменной этажности от 6 до 9 этажей, и двух 15-этажных домов, передаваемых УДП. Всего комплекс насчитывает 202 квартиры площадью от 90 до 385 кв.м. Квартиры в комплексе обладают потенциалом для формирования различных вариантов внутреннего обустройства, отличаются большей степенью освещенности (нет «темных углов») и могут «подстраиваться» под различные потребности будущих жителей.
Отличительная особенность планировочных решений «Ближней дачи» - беспрецедентно большое количество пентхаусов. Всего в комплексе их будет 15. Текущая стоимость квадратного метра в «Ближней даче» варьируется от $3650 до $6100. Окончание срока строительства - конец 2005 г.

Что год минувший нам принес?
По мнению г-жи Ветлугиной, рынок действительно стал значительно более цивилизованным. Сегодня уже все - и потребители, и риэлторы - поняли, что такое элитное жилье. Стало невозможно под видом «элиты» продавать непонятно какие объекты. Если зимой на волне спроса сметалось абсолютно все, то уже сейчас видно, что большая масса очень дорогих квартир «зависает».

Поделился своим видением рынка и Владимир Кудрявцев. По его словам, последние год-полтора рынок элитного жилья характеризуется бурным увеличением количества предложений, позиционируемых риэлторами и застройщиками как элитные. С любой высотной доминаты в центре города можно увидеть громадное количество высотных кранов. Основной тенденцией последнего времени стал тот факт, что если раньше строительством элитного жилья занимались узкоспециализированные инвесторы, то теперь на этот рынок все чаще и чаще выходят инвесторы, ранее занимавшиеся другими видами недвижимости или вовсе новички рынка. Это обстоятельство, кроме увеличения числа предложений, часто приводит к неправильному позиционированию объекта на рынке. При разработке концепций абсолютно не учитываются ни исторические, ни архитектурные, ни маркетинговые, ни социальные факторы рынка.

Кроме того, продолжает г-н Кудрявцев, «я могу с грустью отметить, что многие потенциально перспективные проекты стали обычными в ряду многих так называемых элитных комплексов». Тревогу вызывает и тот факт, что наряду с размыванием элитности происходит размывание и уничтожение архитектурной и исторической ценности многих кварталов. Самым ярким примером этой тенденции является утрата Москвой кварталов Остоженки. Я думаю, что такая судьба ожидает многие районы центра Москвы. Этот процесс, к сожалению, наверное, неизбежен. Будущим потребителям еще только предстоит научиться ценить по достоинству аутентичные своим эпохам объекты недвижимости и отличать подделку от подлинника.

По мнению Виктора Овсянникова, резких изменений на рынке за последний год пока не наблюдается. Рынок недвижимости очень инертен, и изменения на нем происходят медленно. При этом текущий год во многом может стать переломным для рынка московского жилья, в том числе элитарного. Происходившее в последние полгода «временное затишье» на московском рынке, затронувшее и рынок дорогого жилья, может стать своеобразным «моментом истины» относительно ценового роста, критериев качества и ликвидности.

"Мир и Дом" 12.2004
Вера Ковалева