Поживем пока здесь

Рынок аренды в Подмосковье в последние годы изменился кардинально. Раньше, говорят риэлторы, у нас были «Рублевка и все остальное». То есть серьезные люди были просто обязаны селится на Рублево-Успенском шоссе, а жить на всех прочих направлениях было вроде как и неприлично.

Сегодня — иначе. Потребители разобрались, что престиж — дело нужное, но и о собственных удобствах заботиться также необходимо. Деньги, опять же, перестали быть шальными. Подсуетились и застройщики, выстроив вокруг Москвы много современных качественных поселков — и не только к западу от города. Поэтому теперь (притом, что Рублевка продолжает оставаться самым дорогим и престижным местом), классифицировать загородные объекты нужно иначе — по их потребительским качествам.

Что и почем?
Если отбросить дачи на 6—8 сотках и дома в деревнях, минимальной суммой, необходимой для съема загородного дома, сегодня можно считать $ 1000 в месяц. Максимум — где-то в районе $25—30 тыс., но, во-первых, подобные сделки единичны, и, во-вторых, в большинстве случаев их снимают не частные лица для собственного проживания, а организации для представительских целей. Хотя, конечно, ничто не мешает гендиректору этой организации постоянно проживать там. Самая низкая здесь ценовая категория — $1—2,5 тыс. в месяц. Как говорит Елена ЖЕЛЕЗНОВА, руководитель отдела аренды компании «Новый город», в основном за такие деньги можно снять старьте генеральские дачи советской эпохи. При массе плюсов (большие участки, приятное соседство) это будет все-таки дача, т.е. место, куда можно приезжать и отдыхать, но не жить постоянно, ежедневно катаясь на работу. Другой вариант за те же деньги — таунхаус, да и на не слишком престижном направлении. Еще варианты — предельно изношенный дом и обстановка, полдома, какой-то дефект, осложняющий нормальную эксплуатацию, удаленность свыше 40 км от МКАД. В общем, объект, безусловно, ущербный в каких-то параметрах.
Значительно меньше недостатков будет в категории от 82,5 до 6 тыс. в месяц. Дом уже обязательно будет находиться в охраняемом поселке — сегодня это одно из важнейших условий нормальной жизни. Если даже это таунхаус, то совершенно иного качества, со значительно лучшей отделкой. Хотя определенные дефекты все же остаются: нормальной площади, хорошо меблированный и на большом участке загородный дом в этой ценовой категории будет все-таки не ближе 30 км от МКАД (если брать престижное западное направление), что, в общем-то, далековато. В ценовой группе $6— 10 тыс. уже появляются различные удобства, характерные для класса люкс, вроде индивидуального бассейна. Площадь участка еще более увеличивается, размеры дома достигают 300-400 кв.м, располагаются такие объекты только на престижных направлениях и близко к Москве. Обязательна хорошо развитая инфраструктура поселка: магазины, предприятия службы быта, места для прогулки детей, спортивные объекты.
В категории $10—15 тыс., помимо всего вышеперечисленного, появляются дополнительные услуги — садовники, уборщики.
И, наконец, высшая ценовая категория, до $30 тыс. — это полноценная усадьба, где размеры участка измеряются гектарами, а дома достигают 1000—2000 кв.м. Примечательно, что в отличие от домов всех прочих категорий, которые обязательно располагаются в коттеджных поселках, усадьбы обычно уединенны. Тем, кто может заплатить за аренду такие деньги, не нужна ни охрана, ни магазины. А вот удаленность от посторонних глаз — это самое необходимое.
...По мнению экспертов, цены на аренду в последние два года поднялись, однако не так сильно, как на продажу. Рынок еще менее структурирован, чем в Москве, и многое здесь зависит от удачи. Иногда за большие деньги уходят дома, которые ни при каком раскладе не должны были сдаваться — просто неожиданно нашелся желающий.

Важные детали
Выше уже упоминалось, что близость к Москве является важным фактором, работающим на увеличение цены объекта. Но есть и другое правило, еще более жесткое: поселок должен отстоять не менее чем на 2 км о любой крупной трассы, коей, несомненно, является и МКАД. Так что дорогих коттеджей, находящихся вплотную к Москве, не бывает. Отравить жизнь может близкое соседство и других шумных и грязных объектов — заводов, аэродромов. Не в чести у состоятельных арендаторов и расположенные неподалеку деревни. Как и с квартирами в Москве, сдача в аренду коттеджей в основном остается бизнесом частных лиц. Фирмы  пытались освоить этот рынок, было построено не менее 20 поселков, потенциально предназначенных для сдачи. Из тех, что построены в 1990-е гг., самые известные находятся в черте Москвы, в Серебряном Бору. Такие мини-поселочки, в основном по 10-12-17 домов, но есть даже по три дома. Еще два подобных объекта находятся в Покровском-Стрешневе, прямо в парке. Из подмосковных самые популярные расположены в Нахабино (Волоколамское шоссе), поселок «Росинка» (Пятницкое шоссе). По Калужскому шоссе находятся «Пайн Форест» и «Павловы родники»; «Новогорск» по Ленинградке. Однако ситуация последних двух лет, когда цены стремительно росли, привели очень многие фирмы к выводу, что эксплуатировать такие поселки — очень накладное занятие. Застройка и последующая продажа оказались заметно более выгодным бизнесом, и многие объекты, возводившиеся под аренду, продавались. Есть и поселки, где на часть поселков заключены договоры аренды, а часть распродана. Как будет развиваться ситуация в дальнейшем — непонятно, если стагнация на рынке продлится, застройщики вполне могут вновь повернуться к эксплуатации поселков. Доходы здесь не баснословные, зато стабильные.
Загородный дом значительно более автономен, чем городская квартира, поэтому при его эксплуатации намного больше всевозможных проблем. Дома горят (а пожарные приезжают заметно медленнее), канализации лопаются, свет отключается. Ответы на вопросы о том, кто за что несет ответственность, должны быть четко прописаны в договоре. Стандартных вариантов тут нет, в каждом случае все оговаривается отдельно. В целом рынок дорогой аренды более-менее чистый: случаев, когда хозяин приехал, а мебель вывезена, коттедж спален, в последние годы не происходило. Хотя некоторое количество несоблюдения договоренностей происходит. Зависит это еще и от того, насколько грамотно договор составлен, хорошо ли в нем прописаны все возможные варианты. Кроме того, специалисты рекомендуют обязательно страховать дорогую недвижимость, а также почаще за ней приглядывать. С дорогими домами довольно часто случается так, что собственник дома сам живет в этом же поселке, поэтому процесс контроля для него облегчается.
Подавляющее большинство коттеджей сдается с мебелью. Но это правило не строгое, процентах в 10 случаев меблировки нет. Цены высокие, клиенты состоятельные — в данном случае разумнее вовсе не иметь в сдаваемом доме мебель, чем иметь плохонькую.
Владельцы сдаваемых в аренду коттеджей весьма неохотно платят налоги: по оценкам риэлторов, делают это не более 20% сдающих. Дело тут, вероятно, не в обременительности подлежащих уплате сумм (13% — это немного), а в нежелании брать на себя дополнительные хлопоты. Кроме того, среди собственников сильны опасения, что налоги будут повышены, а они уже «засветили» свои доходы.

Завтра будет поздно
Зимние месяцы лучше всего подходят для того, чтобы снять коттедж на длительный срок. В апреле-мае начнется сезон, на рынок выйдет огромное количество потенциальных арендаторов, которые сметут вообще все. Если предложение адекватно (цена соответствует качеству), то за один день может пройти до десяти просмотров — это, помимо прочего, еще и инструмент психологического давления на снимающих. «Тем, кто хочет снять коттедж на год и больше, лучше делать это осенью, когда нет весеннего ажиотажа», -рекомендует Евгений ИВАНОВ, директор агентства «Усадьба».
Если же коттедж нужен только на летние месяцы, вам можно только посочувствовать: на столь короткий срок арендодатели согласятся только от безнадеги, если дом никак невозможно сдать на весь год. Что касается совсем маленьких сроков — на три-четыре дня на Новый год, на майские праздники —то желающих снять здесь огромно, а сдающих почти нет вообще. Что, в общем-то, объяснимо: даже за считанные дни коттедж могут «уделать» так, что потребуется косметический ремонт. Есть на рынке узкие специалисты, занимающиеся сверх краткосрочной арендой (не в праздники коттедж может понадобиться, например, на неделю для съемок рекламного клипа). Такие дома отличаются сверхпрочным спартанским интерьером. Цены — на уровне 2—3-месячной аренды коттеджа аналогичного класса.

"Мир и Дом" 12.2004

Владимир Абгафоров