Заводам пора за город
Тема вывода из Москвы промышленных предприятий в последние годы стала необычайно популярной. Всевозможным распоряжениям, постановлениям и директивам на этот счет нет числа. Активно обсуждается вопрос и в СМИ. При этом реальные успехи в этом деле пока не столь впечатляют.
Немного теории
Начнем с азов. Объем промышленной недвижимости регулируется двумя факторами. Во-первых, государственной властью. Если в документах Москомархитектуры записано, что данный участок предназначен для производства (на официальном языке это называется зонирование территории), то организовать там что-то другое запрещено. Во-вторых, экономической целесообразностью - желанием владельца участка выжать из него максимальный доход. Конфликт этих двух факторов можно наблюдать сплошь и рядом: владельцы производственных помещений правдами и неправдами сдают их в аренду - под офисы, склады, торговлю. За что их ловят, штрафуют, но они продолжают свое нелегкое, но прибыльное дело.
Отметим, что даже в странах, где производство процветает, промышленной недвижимости не может быть много. По опыту США, например, - 12-15% от всего нежилого сектора. Это - в среднем, а в мегаполисах, столицах промышленные объекты вообще единичны. А все потому, что завод, требующий огромных площадей, никогда не принесет таких доходов, как офисный центр или супермаркет. Промышленность самым естественным - экономическим - образом вымывается в провинцию, а то и подальше - в слаборазвитые страны.
Посчитаем?
Теперь о самом интересном - деньгах. Большинство промышленных предприятий не платит за аренду земли ничего (то есть с них требуют, но они отказываются, мотивируя тем, что они бедны). В то же время аренда 1 кв. м офисного помещения класса А (а оно может располагаться практически в любой точке ЦАО) способна принести до 500-0 в год. А построить офисный центр стоит 2000-00. Значит подобное вложение капитала окупится за четыре-пять лет и в дальнейшем будет приносить только прибыль.
Еще более доходным может быть сооружение торгового центра. Цифра, говорящая сама за себя: в большинстве мировых столиц на 1000 человек населения приходится 150-250 кв. м торговых помещений, а в Москве - лишь около 40. Разрыв многократный, и ставки на аренду торговых помещений у нас непомерно высоки. При этом в отличие от офисов недвижимость для торговли может сдаваться практически без отделки - арендаторы готовы много сделать самостоятельно.
Несмотря на всю поверхностность приведенного выше анализа, а также приблизительность цифр, вывод очевиден: промышленные предприятия, часто выпускающие непонятно что, загрязняющие окружающую среду и уж точно экономически неэффективные занимают поистине золотую московскую землю. И решение гнать их подальше той самой метлой кажется совершенно оправданным. Равно как и вполне понятно желание самих предприятий подольше здесь оставаться:
Просто было на бумаге
Проблем тут целый клубок, и те, что упоминаются чаще всего - отнюдь не самые главные. Вот, к примеру, социальные последствия. На любом предприятии работают люди, многие из которых будут возражать против перевода родного завода в Московскую область. Их нужно куда-то трудоустраивать. Хотя рабочим можно выплатить солидное единовременное пособие - это совсем небольшие суммы, если сравнивать их со стоимостью других мероприятий, необходимых при выводе. К тому же в городе большой дефицит рабочих специальностей, таких вакансий только в базе данных городской службы занятости - многие десятки тысяч.
Еще говорят о том, во что упирается руководство предприятий, подлежащих выводу. Ну не хочет фабрика по производству войлочных тапочек, находящаяся возле метро "Белорусская", свою территорию покидать! Откровенно говоря, директора этой фабрики понять можно - место очень хлебное, можно сдать площадь в аренду коммерческим структурам и о тапочках вообще забыть. Но это опять-таки не такая большая проблема - городские власти, если захотят, могут так придавить арендной платой за землю, что предприятие само обанкротится через полгода.
Так что реальная проблема, собственно, одна - деньги. И приходится признать, что пока предлагаемые властями инвесторам и застройщикам схемы не очень работоспособны. Инвестору, участвующему в выводе производственных мощностей, мэрия предлагает 85% построенных площадей - это выглядит очень привлекательно. Но на инвестора вешают еще и обязательства развивать инженерную инфраструктуру, строить социальные объекты.
Еще деталь (о ней часто забывают) территория промышленных предприятий нередко бывает очень сильно загрязнена. Необходимые масштабные мероприятия по рекультивации - срезать многометровый слой грунта, куда-то его вывезти, привезти новый. В общем, доведение до ума крупной промышленной зоны масштаба завода "ЗиЛ" обойдется даже не в десятки миллионов долларов.
С другой стороны, никуда от решения этой проблемы нам не деться. Освоение промышленных территорий, пожалуй, единственный реальный путь получения значительных площадей для жилищного строительства. "Осваивать промзоны - значительно более правильная позиция, нежели объявлять вполне жизнеспособные старые дома ветхими и со скандалами выселять оттуда жителей, - говорит Екатерина Толчинская, руководитель филиала "На Маяковской" компании "Новый город". - Что же касается всевозможных технических проблем, включая необходимость замены загрязненного грунта, то они вполне решаемы".
"Квартира. Дача. Офис" 02.2004
Владимир Абгафоров
