Жилищный пакет принят. Станет ли нам лучше?

Большинство федеральных законов из пакета о доступном жилье уже вступили в силу. Наиболее удачными, по общему мнению, получились ипотечный и налоговый блоки. Представители риэлторских кругов даже удивлялись, что практически все их предложения были учтены. Надо сказать, что для обычных граждан в законах декларируется также много полезных вещей. Правда, как у нас часто бывает, благие намерения не всегда хорошо воплощаются на практике.

Нотариусы и ипотека – союз навечно?
Значительные изменения внесены в Гражданский кодекс РФ. Во-первых, отменили обязательное нотариальное заверение договоров ипотеки. Не секрет, что траты на нотариусов были весьма солидной дополнительной статьей расходов – за то, чтобы увидеть на своем договоре с кредитором вожделенную печать, заемщики должны были заплатить полтора процента от стоимости приобретаемой в кредит квартиры. До 1 января 2005 года – то есть до момента вступления в силу федерального закона «Об изменениях в часть первую ГК» – эти расценки лишь немного уменьшились, а сейчас нотариусы придумали новый источник доходов взамен утраченного по вине депутатов. Почти такую же сумму – 1% от стоимости покупаемого жилья, заемщику приходится платить за… оформление договора ипотеки: чтобы, значит, любая закорючка в нем была на положенном месте.

Госпошлина – все меньше... Совсем ничего
С 23 сентября прошлого года и до 1 января 2005 года заемщики могли сэкономить свои деньги и при уплате государственной пошлины за обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки. В этот период они платили государству всего лишь 200 рублей. С Нового года этот закон стал бесполезен – так как обязательное нотариальное заверение ипотечных договоров было отменено.

Органы опеки – ищем новую работу?
Нешуточные дебаты разгорались и из-за органов опеки, которые давали потенциальным заемщикам, имеющим несовершеннолетних детей, разрешение на сделку. Они же, по идее, должны были и участвовать в процедуре изъятия квартир у недобросовестных заемщиков. Раньше позиции опекунов были очень сильны – если им что-то не нравилось (а не нравилось им многое) сделка могла попросту не состояться. Правда, как признавались в частных беседах риэлторы, триста долларов, врученные в конверте инспектору, могли существенно повлиять на его мнение. Теперь источник теневого дохода для недобросовестных служащих органов опеки прикрыт. По новому закону они могут наложить свое вето только в том случае, если отчуждается квартира с детьми, состоящими у них на учете или оставшимися без родительского попечения.
Неприятный сюрприз приготовлен и для проживающих с разорившимся заемщиком, который будет вынужден из-за своего личного дефолта покинуть приобретенную им по ипотеке квартиру. Как только заемщик прекращает быть собственником, он вместе с чадами и домочадцами обязан освободить занимаемое жилье.

Добросовестность дорого ценится
С 1 января 2005 года добросовестные покупатели недвижимости могут спать спокойно. Они теперь законодательно и финансово защищены. По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, эти изменения, внесенные в Гражданский кодекс, – колоссальный плюс для защиты тех граждан, которые могут утратить свое жилье по вине органов регистрации. Так что теперь вариант, когда вновь испеченный порядочный собственник «вдруг» лишится правильным образом приобретенного и зарегистрированного жилья – практически исключен. Если такая неприятность все-таки случится и ваши права на недвижимость будут отняты предыдущим собственником – то, если это произошло по вине органов регистрации, вы получите назад все потраченные на ее покупку деньги. Если вины органов регистрации обнаружить не удалось – вам вернут только миллион рублей (как сказано в законе: за счет казны Российской Федерации). Как говорит Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города», насколько правильно то, что именно в такую сумму были оценены затраты добросовестного приобретателя – вопрос уже не гражданского законодательства.

Налоги – облегченное бремя
Из наиболее важных для потребителей ипотеки налоговых законов нужно отметить закон «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса» (это статьи, касающиеся подоходного налога при продаже квартир и других жилых помещений).
Закон два раза проходил через второе чтение – специально для того, чтобы учесть принципиальные поправки. Были внесены замечания, принятие которых максимально учитывает интересы налогоплательщиков. Теперь при покупке недвижимости у них есть право выбора: либо уменьшить свой доход на оговоренную в законе сумму затрат (до 1 миллиона рублей), либо включить ее в имущественный вычет. Понятно, что для кого-то будет более выгоден первый вариант, а кого-то больше устроит второй.
Хотя ряд депутатов настаивал на том, чтобы имущественный вычет по новому закону превысил бы миллион – он остался прежним. Однако был уменьшен срок нахождения продаваемой недвижимости в собственности – налоговые льготы доступны вам, если вы владели вышеуказанной недвижимостью всего лишь три года. Напомним, что по старому законодательству этот срок составлял пять лет.
Налогоплательщику пошли навстречу и еще в одном: теперь он не обязан специально ждать конца налогового периода, чтобы вернуть свои деньги – процедура получения налогового вычета законодательно прописана, налогоплательщик только подает свое письменное заявление в налоговый орган, и указанная законом сумма предоставляется ему в любое время. Здесь есть и еще один нюанс: если налогоплательщик, к примеру, в каком-то году не полностью «выбрал» свой миллион, то остаток налогового вычета может быть перенесен на следующий налоговый период и т. д., до полного его использования.
По мнению «практического риэлтора» Александра Гениевского, заместителя генерального директора компании «Новый город», более ясно прописанный механизм предоставления налогового вычета – едва ли не самый важный в новом налоговом законодательстве. Сейчас риэлторы в ходе каждой сделки вынуждены ходить по налоговым инспекциям, выясняя, как будут платиться налоги. И государственные органы не всегда могут дать соответствующий действительности ответ. Хотя новая система отладится не ранее чем через полтора года. Все это время риэлторы будут подстраховываться, пробовать разные варианты, консультироваться у налоговых инспекторов и адвокатов.

"Квартирный ряд" 24.02.2005 г.

Наталья Самарина