Опять не хватило мозгов
Участникам рынка недвижимости впору задуматься о создании эффективного и прозрачного механизма лоббирования общих интересов. Действующие общественные объединения с этой задачей не справляются.

На днях руководители Российской гильдии риэлтеров (РГР) собрали журналистов и рассказали им о кризисе, который постиг систему регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. "Сроки регистрации увеличились, очереди растут, регистраторы увольняются из-за сокращения зарплат, клиенты нервничают", - перечисляли они признаки регистрационного расстройства. Как выяснилось, виной всему - непродуманная реформа системы регистрации, которая стартовала в начале года. Обеспокоенные ее последствиями представители РГР даже направили челобитную президенту РФ Владимиру Путину.

Регистраторов встроили в вертикаль
Что же произошло с системой регистрации? Попробуем в этом разобраться. До конца прошлого года права на недвижимость и сделки с ней регистрировали региональные регистрационные палаты, которые находились в двойном подчинении - Минюста РФ и местных администраций. При этом роль федерального ведомства была сведена к нулю. Именно местные органы власти принимали законы, которыми устанавливались сроки проведения государственной регистрации и плата за нее. Они же устанавливали правила "ускоренной регистрации". Например, за дополнительную плату сделку можно было зарегистрировать в течение недели. Собранные средства (а это немалые суммы, если учесть, что ежегодно регистрировалось порядка 12-14 млн сделок) "оседали" на счетах регистрационных палат и использовались ими по собственному усмотрению. Например, как заявил в одном из своих интервью бывший руководитель Московской областной регистрационной палаты Вячеслав Огородников, в 2003 году это учреждение заработало около 450 млн рублей, из них 360 млн оно направило на собственные нужды.

Формально предполагалось, что полученные средства будут направлены на развитие системы регистрации и формирование Единого реестра прав, который позволил бы ускорить процесс регистрации, наладить обмен данными (а это немаловажно, например, при регистрации ипотечных сделок). Но на деле львиная доля собранных с граждан средств уходила на выплату более высоких по сравнению с другими госучреждениями зарплат. Информационные системы внедрялись, но, как недавно выяснилось, их совместимость никого не волновала - централизованная регистрационная база так и не была создана. "При тщательном рассмотрении мы убедились в том, что более чем в пятидесяти регионах действуют совершенно разные программные продукты, на которых базируется государственный реестр прав и сделок с недвижимостью", - заявил недавно директор новой Федеральной регистрационной службы (ФРС) Сергей Мовчан.

В рамках проведения административной реформы с финансовой самостоятельностью регистрационных палат было покончено. После Нового года они были переданы в ведение единого федерального органа власти - Росрегистрации. С 1 января были установлены единые сроки (один месяц) и тарифы при регистрации права собственности на недвижимое имущество (500 рублей для граждан и 7,5 тыс. рублей для юридических лиц). Из-за перехода на федеральное финансирование зарплаты сотрудников сократились с 10-15 до 2-5 тыс. рублей (в соответствии с так называемыми тарифными сетками), поэтому штаты многих регистрационных палат, особенно тех, которые направляли средства не на развитие информационных систем, а на выплату высоких зарплат сотрудникам, быстро "сдулись" в два-четыре раза. Возникли "неудобства" в виде очередей, талонов и сорванных сроков регистрации сделок.

Примечательно, что регистрационные палаты, которые не поддались финансовым соблазнам, трансформацию пережили безболезненно. "Мы работаем в привычном режиме, - рассказала 'Эксперту' и.о. начальника Великолукского отдела Федеральной регистрационной службы Псковской области Наталья Миронова. - Все дело в том, что с момента создания регистрационной палаты зарплаты сотрудников были установлены исходя из размера окладов сотрудников областной администрации. А средства, полученные от платы за регистрацию, с самого начала направлялись на техническое оснащение. Мы, в общем-то, предполагали, что рано или поздно все сборы придется перечислять в бюджет".

Риэлтеры не вписались
Реформу системы регистрации многие участники рынка недвижимости восприняли болезненно. В первую очередь с проблемами при совершении сделок столкнулись фирмы, которые на волне увольнений потеряли "дружественных" сотрудников регистрационных палат. "Сейчас стало труднее договариваться с регистраторами, тарифные планы изменились. Если раньше за прохождение документов без проволочек мы платили около пятидесяти долларов сверх установленных тарифов, то завязывание новых связей сопряжено с большими расходами", - рассказал нам сотрудник одного из столичных риэлтерских агентств.

Для многих предпринимателей внеплановые затраты оказались слишком чувствительными. В частности, прошлогодний застой на рынках недвижимости двух столиц пошатнул финансовое положение крупных и мелких компаний. Поэтому они были вынуждены изменить стратегию и принялись просить высокопоставленных государственных чиновников как можно скорее вернуть сокращенные сроки регистрации хотя бы самых распространенных сделок (при совершении которых не требуется комплексной юридической экспертизы объектов недвижимости). То есть призвали вернуться к прежней практике. И на всякий случай припугнули: если этого не сделать, рынок недвижимости войдет в ступор, сделки остановятся, народ будет недоволен.

Расчет оправдался - аргументы на чиновников подействовали. Например, с начала апреля в Санкт-Петербурге был введен сокращенный десятидневный срок регистрации. Участники рынка недвижимости сначала такому послаблению обрадовались, но потом задумались: а не выйдет ли им такое "ускорение" боком - документооборот резко возрастет и поредевший штат регистраторов не сможет с ним справиться.

Тем не менее отдельных представителей риэлтерского сообщества успех воодушевил. И они решили открыть "второй фронт". На днях функционеры Российской гильдии риэлтеров изъявили желание получить еще и преференции при регистрации сделок с недвижимостью. "Сейчас около восьмидесяти процентов сделок проходит через риэлтерские компании. В риэлтерских структурах работают квалифицированные специалисты, способные оценить юридическую чистоту объектов недвижимости, проверить подлинность документов. Может быть, имело бы смысл регистрировать сделки, которые подготовлены при участии сертифицированных риэлтерских компаний, в более сжатые сроки?" - говорит президент РГР Елена Дранченко.

Надо отдать должное участникам рынка: они отнеслись к такому предложению индифферентно. "Во-первых, такие преференции поставили бы участников рынка в неравные условия. Во-вторых, сертификация, которую осуществляет РГР после отмены обязательного государственного лицензирования, - дело добровольное. Но в силу формальных подходов к оценке надежности фирм многие бизнесмены не воспринимают сертификацию всерьез, а большинство клиентов о ее существовании даже и не подозревает. Поэтому и сертифицированных компаний по всей стране едва ли больше трехсот наберется", - так прокомментировал ситуацию представитель крупной московской компании. По версии нашего собеседника, представители РГР попросту решили воспользоваться ситуацией. Ведь решение о предоставлении преференций при регистрации сделок сертифицированным РГР фирмам вынудило бы все риэлтерские компании собраться под крылом гильдии: из неубедительной затеи сертификация превратилась бы в масштабный бизнес.

Некоторое неудобство
На искусственный характер ажиотажа, раздутого вокруг процесса реформирования системы регистрации сделок с недвижимостью, указывают и признания руководителей некоторых риэлтерских компаний: многие узнали о кризисе из газет. Как заявили "Эксперту" в московской компании МИАН, новый порядок регистрации прав на недвижимость и сделок с ней лишь "вызвал некоторые неудобства для участников сделок". Например, по словам директора департамента территориальных отделений ЗАО "Корпорация МИАН" Елены Барминой, из-за увеличения сроков регистрации сделок возросли расходы на аренду банковских ячеек. "В Москве мы особых трудностей не испытываем. Хуже обстоят дела с регистрацией сделок с загородной недвижимостью в Подмосковье, - сообщила нам заместитель генерального директора компании 'Новый город' Наталья Ветлугина. - Как правило, такие сделки связаны с необходимостью совершения сразу нескольких регистрационных действий. Из-за увеличения сроков регистрации они накладываются друг на друга, и сделки затягиваются. Если раньше можно было зарегистрировать сделку за один день, то теперь надо ждать три недели".

Громкие заявления РГР некоторые наши собеседники прокомментировали следующим образом: "Нашли повод во всеуслышание заявить о себе". И вообще, как заявил совладелец одной известной риэлтерской компании, десятилетнее членство в общественных риэлтерских объединениях (речь идет о РГР и Московской ассоциации - гильдии риэлтеров) никакой практической пользы его фирме не принесло. "Немалые членские взносы мы регулярно оплачиваем, скорее по привычке", - посетовал он.

Риэлтеры сами признают, что у участников рынка недвижимости до сих пор нет эффективных инструментов отстаивания собственных интересов. Отсюда и огромное количество "неудобств" (как в случае с изменением регистрационных процедур), а также законодательных ляпов. "Мы столкнулись с проблемами при реализации всех законов, принятых в рамках пакета по формированию рынка доступного жилья. Это касается и Жилищного кодекса, и Градостроительного кодекса, и Закона о долевом участии. Готовился большой пакет законопроектов, не хватило мозгов для такой работы, - горюет вице-президент РГР Андрей Гусев. - Когда мы почитали Градостроительный кодекс, то у нас сначала глаза на лоб полезли. От радости. А потом, вникнув в суть, поняли: документ работать не будет". Но легче всего кивать на отсутствие мозгов или сочинять послания "государю". Куда труднее научиться отстаивать интересы всех участников рынка недвижимости. Но, похоже, перед старожилами-общественниками рынка недвижимости такая задача уже не стоит.

"Эксперт"  18.04.2005

Илья Ступин