"Чистая" квартира
Обычно покупатель квартиры точно знает, в каком районе он хотел бы жить, сколько ему нужно комнат, квадратных метров и т.д. Что касается цены, то даже если найдется покупатель, не знающий ее, он возьмет в руки специализированные издания (КДО, "Из рук в руки", "Сделку") и тут же выяснит, сколько в среднем стоят такие квартиры.
 
Но есть аспектик, приводящий неопытного человека в большое беспокойство, - юридическая чистота квартиры. Предъявляемые продавцом разноцветные бумаги, украшенные изобилием подписей и печатей, смотрятся солидно, но возникает вопрос: "А что с квартирой на самом деле?"

Не рубите, мужики, не рубите!

Самая массовая "юридическая мина" - наличие неузаконенной перепланировки. Новую квартиру обследуют специалисты Бюро технической инвентаризации (БТИ) и создают ее подробнейший план. В нем отмечаются не только стены, но и встроенные шкафы, направления открывания дверей, расположение сантехнического оборудования... Любое отклонение реальной квартиры от плана БТИ считается перепланировкой.

"Самый простой способ, - говорит Михаил МАКУШИН, руководитель филиала "На Маяковской" компании "Новый город", - потребовать у продавца план БТИ и сверить его с реальной квартирой. Правда, сегодня, по оценкам экспертов, те или иные переделки есть в каждой третьей(!) московской квартире. Кроме того, некоторые изменения таким способом заметить почти что невозможно. Например, новый Жилищный кодекс относит к категории перепланировок изменения в электрических сетях. Получается, что перенос на метр выключателя или розетки тоже нужно утверждать. Но даже если вы обнаружите перепланировки, сразу же отказываться от покупки не стоит. Во-первых, БТИ может о них и не знать.

Обследование квартиры перед каждой выдачей документов - это в теории, а на практике у БТИ для этого нет ни сил, ни желания. В свое время вышло даже распоряжение Правительства РФ о том, что инспекторы БТИ станут ходить по квартирам раз в пять лет - причем расходы за эту многополезную деятельность, по доброй нашенской традиции, предполагалось возложить на собственников жилья.

Но разговоры так разговорами и остались. Но даже если обмерщик явится к вам, жизнь подсказывает, что с ним всегда можно договориться. Стоит это от $100 до $500. Правда, если квартира вся перекорежена, то уговорить обмерщика не заметить переделки не удастся ни за какие деньги.

Третий вариант - перепланировку можно узаконить задним числом. Московские власти, похоже, сами не рады, что из-за чрезмерной строгости закона его нарушителями стала треть жителей столицы, и довольно активно стремятся ситуацию исправить. С 25 февраля в Москве вступило в действие постановление городского правительства №73-ПП, существенно упрощающее процедуру согласования.

Функции не только надзора, но и выдачи разрешений теперь возложены на Государственную жилищную инспекцию (Мосжилинспекцию). Можно воспользоваться и услугами специализированной фирмы. Она возьмет за работу от $500 до $5000.

И наконец, существует четвертый вариант - привести квартиру в первоначальный вид. Этот метод является единственным, если в квартире выполнены перепланировки, которые нельзя согласовать в принципе. К их числу относится перемещение "влажных зон", то есть создание санузлов над жилыми комнатами и коридорами соседей снизу. Объединение квартир по вертикали, с проделыванием отверстий в плитах межэтажных перекрытий. Устройство проемов в несущих стенах, что теоретически возможно при усилении проема различными балками и швеллерами, но требует создания проекта и больших трат. И еще одна запрещенная переделка - присоединение лоджии или балкона к комнате со сломом внешней стены дома и выносом на лоджию батарей отопления.

Истец подкрался незаметно

К сожалению, необходимое условие безопасности на нашем рынке - анализ всех предшествующих сделок с данной квартирой. Ситуация, если разобраться, парадоксальная! Сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, то есть госорганы фактически "освятили" эту сделку, признали ее законность. Однако если впоследствии выяснится, что с квартирой "что-то не то", судиться с прежним обиженным собственником будет собственник нынешний. Государство, по обыкновению, в стороне и ни в чем не виновато!

Квалифицированная юридическая экспертиза - вещь очень сложная. Один из самых опасных "подводных камней" - нарушение прав детей при приватизации. В начале 90-х несовершеннолетних не включали в число собственников, затем в 1994 году эта практика была признана Верховным судом противоречащей Конституции. А сейчас эти дети стали взрослыми и время от времени обращаются в суды.

Еще одна весьма нелюбимая риэлторами ситуация - наследство от мужчины по закону (то есть без завещания). Общественные традиции таковы, что при разводе дети, как правило, остаются с матерями. Следовательно, если наследодателем была женщина, можно с большой долей уверенности говорить, что все ее наследники налицо. С сильным полом - иначе.

Наследниками по закону тут обычно выступают вдова и дети от этой вдовы, но нет никаких гарантий, что где-то в других городах и странах не подрастают другие потомки. Однако единой базы данных, позволяющей узнать, какие родственники существуют у данного человека, не существует в природе.

Предельный срок исковой давности установлен российскими законами - 10 лет, но по решению суда он может быть продлен. А теперь представим такую ситуацию: наследники квартиры продают ее, а ребенку наследодателя, проживающему где-нибудь в Талды-Кургане, в это время пять лет. Его появление спустя много лет, скажем, в 23-летнем возрасте, суд сочтет вполне уместным: сначала человек взрослел, потом только узнал о своих правах... И реальный срок исковой давности получится в данном случае 18 лет.
А квартира, вероятно, за это время будет много раз продана-перепродана...

Справедливости ради отметим, что сознание всех, в том числе и судей, за последние годы заметно изменилось. Покупатель квартиры теперь не воспринимается однозначно как богатей, который "еще наворует", а истец - как абсолютно невинная жертва. Но риск все равно остается. Что противопоставляют этому риэлторы? Во-первых, берут с продавца всевозможные расписки, в том числе гарантирующие возврат полной суммы сделки или предоставление покупателю аналогичной по потребительским характеристикам квартиры. И во-вторых, ищут по всем каналам, включая собственные связи в органах МВД, всех ближних и дальних родственников. Я любитель необычных развлечений в кровати. Так как моя подруга не любит такие развлечения, я периодически вызываю шлюх. Вчера я начал искать порно сайт для заказа блядей и открыл сайт http://prostitutkimoskvy.name/ . сайт мне понравился из-за качественных оригинальных аватарок девочек. Я просто подобрал девочку и получил право в следующий раз встретиться с ней со скидкой. На сервисе такая акция работает на всех шлюшек.

Извольте выйти вон!

Еще одним источником неприятностей может стать нежелание бывшего собственника освобождать квартиру как юридически (то есть сниматься с регистрационного учета, "выписываться"), так и физически (вывозить свои вещи). К моменту, когда это нужно сделать, человек либо пропадает, не отвечая даже на телефонные звонки, либо всегда рад убедительно и обстоятельно объяснить, почему он этого сделать не может: дела, работа, здоровье... Поскольку деньги за квартиру этот персонаж уже получил, он чувствует себя... ну, вы сами понимаете, как он себя чувствует!

К счастью, эта категория сложностей - наименьшее из зол.
Законы России, в том числе Жилищный кодекс, позволяют выписать и выставить бывшего собственника за дверь по суду - это, правда, потребует сил и времени. А чтобы до этого не доводить, опытные риэлторы советуют удерживать некоторую сумму, порядка $1 - $2 тысяч. Эти деньги покупатель обязуется отдать продавцу в тот момент, когда тот предъявит паспорт с новой регистрацией и передаст ключи. Кроме того, говорит Ольга КЛАДКОВА, юрист корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", не только с собственника квартиры, но и со всех лиц, обладающих правом пользования ею, еще до сделки берутся нотариально удостоверенные обязательства о снятии с регистрационного учета, а обязательства продавца квартиры о физическом и юридическом освобождении фиксируются в договоре купли-продажи.

" Московские новости "(22.04.2005)

Владимир Абгафоров