testПатриаршие пруды: самый парадоксальный район столицы | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

Патриаршие пруды: самый парадоксальный район столицы

«В тебе и новый мир и древний, В тебе пасут свои стада Патриархальные деревни У Патриаршего пруда», - писал в 1858 году русский поэт Петр Вяземский. Более чем через сто лет русского князя повторил советский поэт Евгений Евтушенко, воскликнув: «Туманны Патриаршие пруды. Мир их теней загадочен и ломок». Чем же интересны Патриаршие пруды и почему на протяжении двух веков они то и дело появляются то в художественной литературе, то на страницах газет и журналов?

 «Патриаршие Пруды - тихий и уютный жилой район, расположенный в самом сердце столицы, одно из самых любимых мест проживания как москвичей, так и  иностранцев. Этот район удобно расположен в нескольких минутах ходьбы от пяти станций метро, вблизи от центральных улиц, таких как Тверская и Новый Арбат, а также в пешеходной доступности от Садового и Бульварного колец Москвы», - считает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

История района
 Патриаршие пруды – один из древнейших и известнейших районов столицы. Свое название он получил, благодаря тому, что в XVII веке в этом месте на Козьем болоте, немного севернее Спиридоньевского переулка, находилась Патриаршая слобода. Долгое время эти места не отличались благолепием и великолепием. Вероятно, из-за их топкости и неприглядности появилась присказка «Фома поспешил, да людей насмешил – увяз на Патриарших». Об этом свидетельствует и Лев Толстой в рассказе «Святочная ночь»:
«Налево от него виднелось довольно большое для города, пустое, занесенное снегом место и несколько голых деревьев, направо был подъезд низенького, несколько кривого серенького домика с закрытыми ставнями. – Что, мы за городом? – спросил он у кучера. – Никак нет, евто Патриарши пруды, коли изволите знать, что подле Козихи».
 Однако со временем ситуация изменилась. Водоем был вычищен, болото облагорожено. В конце XIX века русское гимнастическое общество устраивало здесь каток, описанный в повести Александра Куприна «Юнкера». В 1886 году был выстроен изящный павильон, напоминавший предыдущее здание, поставленное тут в 1838 году. В 1976 году на Патриарших прудах был установлен памятник известному русскому баснописцу Ивану Крылову.
 До нашего времени, к сожалению, уцелел только один пруд: в начале XIX века их было всего три, и, как указывают историки старой Москвы, память об этом сохранилась в названии Трехпрудного переулка. В настоящий момент единственный пруд занимает площадь 0,99 га и имеет глубину около 2-х метров. Зимой пруд к радости местных жителей застывает, и его используют, как каток.
 Патриаршие пруды, «Патрики» - так называют этот район москвичи, однако в риэлторской среде этот район уже давно фигурирует под «псевдонимом» «серебряная миля», что связано в первую очередь со стоимостью жилья в одном из самых элитных районов столицы.

Инфраструктура района
 Существует целый ряд критериев, согласно которым определяется «элитность» того или иного района. С местоположением Патриаршим прудам, несомненно, повезло, в этом смысле с «серебряной милей» может поспорить только «золотая», с инфрастуктурой же, как повелось в столице, все не совсем ясно, и у экспертов московского рынка недвижимости на этот счет совершенно различные мнения.
 «По развитости инфраструктуры Патриаршие пруды опережают даже Остоженку, которая, несмотря на свою огромную популярность, весьма бедна в этом плане. В районе Тверской – Маяковской находится огромное количество бутиков, магазинов одежды и обуви, кафе, ресторанов, есть фитнес-клубы», - считает управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев. При этом эксперт отмечает, что, несмотря на развитость непродовольственной сферы, в районе Патриарших прудов практически полностью отсутствуют современные продуктовые магазины: периодически встречаются палатки «времен перестройки», а найти полуподвальчик времен застоя совсем не сложно.
 С таким мнением не согласен директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин. По его словам, на Патриарших прудах инфраструктура совершенно не развита, и, помимо прочего, «район «проходной», то есть слишком открытый с точки зрения пешеходных и транспортных потоков».
 Как отмечает заместитель генерального директора компании «Новый город» Александр Гениевский, «люди, которым нужен бассейн в собственном доме или спортзал в подвале – район «Патриков» просто не для них. Тут совершенно иные критерии. Кому нужен уют, небольшие кафе и магазинчики, безопасность не только за бронированной дверью собственной квартиры, но и в масштабах района – все это на Патриарших прудах есть».
 Таким образом, с точки зрения инфраструктуры Патриаршие пруды вряд ли можно считать элитным районом, все общепринятые критерии развитого капитализма в этом районе отсутствуют. По мнению Александра Зиминского, такое положение объясняется весьма просто. «Патриаршие пруды – исторический район Москвы и ввиду уникальной транспортной доступности нет смысла усиленно развивать инфраструктуру, поскольку лишние элементы могут разрушить существующую «ауру» этого места», - считает эксперт.

Социальная неоднородность
 В карманном словаре риэлтора выражение «социальная неоднородность» обозначает несоответствие материального положения некоторых жильцов современному уровню цен на недвижимость в этом районе. Проще говоря, местные жители, сохранившиеся в этом районе с советских времен, зачастую доставляют головную боль риэлторам, так как далеко не каждый клиент готов мириться с таким «неоднородным» соседом. В этом смысле Патриаршие пруды можно считать эталоном «социальной неоднородности».
 Несколько лет назад столичные власти приняли план реконструкции Патриарших прудов. Согласно проекту в этом районе планировалось создать гранитную набережную вокруг пруда, построить подземный паркинг и соорудить несколько памятников. Можно с уверенностью констатировать, что для жителей Патриарших прудов известная фраза Булгакова: «Однажды весною, в час небывало жаркого заката, в Москве, на Патриарших прудах, появились два гражданина» - едва не стала роковой. По плану на берегу пруда должна была появиться обширная композиция, посвященная писателю.
 Композиция включала в себя скульптуру Булгакова, сидящего на садовой скамейке. По водной глади пруда от сидящего писателя уходил Иешуа, а в воздухе, согласно проекту, парил большой примус с нечистой силой. Однако жители при поддержке управы Пресненского района воспротивились установке 12-метровой композиции, и в итоге столичному мэру пришлось извиняться перед автором скульптурного ансамбля Александром Рукавишниковым. «Мы допустили непростительную ошибку, не обсудив заранее план реконструкции с населением», - заявил тогда Юрий Лужков.
 По мнению Александра Гениевского, не только установка «примуса» способна вызвать неприятие жителей района. «Возведение тех немногочисленных (по московским меркам) объектов, которые появились там в последние годы, вызвали негативную реакцию. Возражали и жители, и городские власти, и даже дорожные службы», - отмечает эксперт.
 Однако риэлторы не теряют надежды «побороть» социальную неоднородность района. «Социальная неоднородность района – это всего лишь вопрос времени. Поскольку с ростом строительства, появлением новых проектов будет и изменяться социальный состав жителей», - считает Александр Зиминский.  Интересно, что некоторые игроки столичного рынка недвижимости считают этот фактор несущественным. По словам аналитика агентства недвижимости «Домострой» Майи Соколовской, «неоднородность социальной среды — бич многих центральных районов, в том числе и такого популярного как Арбат». По ее мнению, этот фактор не оказывает значительного влияния на статус района.

Есть что купить?
 Предложение в районе Патриарших прудов в настоящий момент невелико. Несмотря на активное желание столичных застройщиков, привлечь масштабные инвестиции в этот район пока не удалось. Так, у Александра Гениевского «перспективы масштабного строительства в этом районе вызывают большие сомнения». По мнению эксперта, Патриаршие пруды – это «район уже абсолютно сложившийся, узкие улочки и переулки не позволяют провести масштабное строительство».
 Стоит отметить, что застройщики не теряют надежду, и некоторые объекты в районе Патриарших прудов строят и реконструируют. «В настоящий момент наблюдаются активные продажи в Большом Палашевском и малом Козихинском переулках. В 2005 году намечены инвестиционные торги по четырем строениям в Большом Козихинском переулке, на месте которых будут возведены новые здания. Но массовой застройки района не ожидается», - утверждает Майя Соколовская.
 По мнению Александра Зиминского, самым ярким примером застройки Патриарших прудов является «Квартал на Патриарших» в Большом Палашевском переулке, построенный компанией «Стройинком – К». Семиэтажное здание типа монолит-кирпич оборудовано высокоскоростными бесшумными лифтами, системой центрального кондиционирования, опто-волоконной связью, собственным тепловым пунктом и т.д.
 Однако эти здания, по мнению специалистов, можно считать скорее исключением из общего правила. Намного более популярна в районе Патриарших прудов частичная реконструкция здания. «Зданиям обновляют фасады, инженерные коммуникации, лифты. Все это делается за счет средств города, а порой даже и за счет жителей. В итоге дореволюционные дома часто выглядят ничуть не хуже новостроек, и по своим потребительским качествам тоже», - отмечает Александр Гениевский.

Что по чем?
 По данным компании Blackwood, Патриаршие пруды совершили за последнее время значительный скачок по ценам.  «Если недавно выше $6 тыс. за кв.м. в этом районе не было предложения, то теперь максимальная цена достигла $12 тыс. за кв.м. (Большой Палашевский пер., владение 10). По итогам первого квартала, средняя цена на Патриарших прудах составила $7777», - считает Константин Ковалев. Таким образом, Патриаршие пруды достигли мистических чисел, которые довольно сложно не связать с «волшебностью» романа Булгакова.
 По словам Александра Зиминского, за последние несколько лет можно наблюдать поступательное движение цен на квартиры в этом районе. «И на данный момент эта цена уже подбирается к уровню «золотой мили» и находится на уровне вытянутой руки не более», - полагает эксперт. По его данным, в 2004 году средний рост цены предложения в районе Патриарших составил около 22-25%, а по отдельным квартирам в некоторых домах этот рост достиг уровня 50%, и даже 70%.
 Несколько иные данные приводит Майя Соколовская. По ее подсчетам, в 2005 году рост цен на недвижимость в этом районе несколько замедлился, но «район по-прежнему занимает позицию одного из лидеров рынка». На данный момент, по словам риэлтора, средняя цена за квадратный метр вблизи Патриарших прудов составляет $8,5 -9 тыс., а максимальная стоимость равна $15 тысяч.
 Интересно, что Сергей Лушкин придерживается совершенно противоположного мнения. «Среди элитных этот район всегда был и, скорее всего, останется районом «второй руки». Устойчиво торговать по ценам свыше $10 тыс. за квадратный метр вряд ли удастся», - считает эксперт.

И если завтра будет хуже, чем вчера
 Перспективы развития района Патриарших прудов весьма противоречивы. Это связано, прежде всего, с тем, что риэлторы по-разному оценивают элитный потенциал этого района. Как и в случае с инфраструктурой, социальной неоднородностью, уровнем цен и количеством предложения единую точку зрения рынка определить довольно сложно.
 «По уровню цен на элитные метры и спросу, район Патриарших прудов стоит на втором месте после Остоженки, поэтому, безусловно, перспективы развития этого района мы оцениваем очень высоко. Особенного это касается строительного потенциала Патриарших», - говорит Константин Ковалев.
 Уже в прошлом году, по данным компании «Домострой», продажи в этом районе шли довольно активно, на его долю пришлось около 20% от всех продаж элитных квартир. «Однако Остоженка и Арбат пользовались большим спросом, чем Патриаршие», - отмечает Майя Соколовская. По мнению Александра Зиминского, реконструкция района – это вопрос не ближайшего времени, а, скорее всего, «среднесрочной перспективы, приблизительно 7-10 лет».
 В настоящий же момент, если судить по данным риэлторских компаний, Патриаршие пруды является весьма противоречивым «элитным» районом.
 «Элитность району Патриарших прудов придает сегодня отнюдь не тип жилого фонда, а грамотный пиар», - считает Сергей Лушкин. И тут, наверное, большую роль играет та самая «социальная неоднородность», о которой мы писали выше. По мнению Александра Гениевского, «история не формируется деньгами и строителями – она формируется живущими в районе людьми».
 Несмотря на то, что уже много лет Патриаршие пруды не напоминают заросшее болото и являются излюбленным местом отдыха москвичей, редкий аналитик может не увязнуть в описании этого района. Данные противоречивы, ни по одному из общепринятых критериев, кроме местоположения, «Патрики» не являются элитным районом «в чистом виде», но, несмотря на это, цены продолжают расти.
 Поэтому охарактеризовать элитный потенциал Патриарших прудов можно только очень точным, на наш взгляд, высказыванием советского поэта: «Туманны Патриаршие пруды. Мир их теней загадочен и ломок» - даже в сфере недвижимости.

Комментарии специалистов:
Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости «Penny Lane Realty»:
 Район получил свое название благодаря очаровательному пруду и скверику, окруженному жилыми домами. Считайте себя счастливчиком, если вам удастся заполучить апартаменты с видом на пруд. Летом здесь одно удовольствие играть с детьми на детской площадке, гулять с собакой, читать книгу или кататься на роликах. Зимой пруд превращается в красиво подсвеченный разноцветными огоньками каток. В этом районе расположены самые модные московские рестораны, театры и музеи, а также ряд посольств. Именно здесь начинается знаменитая история «Мастера и Маргариты» Булгакова.
 Потенциал района огромен. Уникальная комбинация месторасположения, транспортной доступности, исторической ценности, экологических преимуществ, эстетической неповторимости дает право поставить этот район на неоспоримое второе место после «золотой мили» нашей столицы – района Остоженки – Пречистенской набережной.
 Большинство мест для отдыха и развлечений, рестораны и т.п. находятся всего в нескольких минутах езды от «Патриков», а до многих можно просто прогуляться пешком.
Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании «BLACKWOOD»:
 Ещё в прошлом году московское правительство составило список московских домов, подлежащих реконструкции, в число которых вошло порядка пяти домов и на Патриарших. Причем, реконструкция домов, относящихся к исторической застройке и находящихся в аварийном состоянии, подразумевает полный снос дома, но сохранение и реконструкцию фасада, который, как правило, представляет, архитектурную ценность, а также это имеет большое значение для воспроизведения и защиты облика старой Москвы.
Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании «Новый город»:
 В Москве сейчас инфраструктура развита полностью – есть и развлечения, и спортивные объекты, и все прочее. Все, что не требует природных «составляющих» (горы, море и т.д.), что может быть создано руками человека – в нашем городе наличествует.
Сравнивать цены по районам – дело совершенно неблагодарное, особенно на перспективу. «Золотой остров» - пока не жилой район, там жилье лишь продается. Люди платят за перспективу, поддаваясь рекламе или каким-то своим внутренним ощущениям. Чем этот район станет – никто пока сказать не может. О Патриарших же уже можно сказать, что этот район из себя представляет. За него в этом смысле можно не волноваться – там уже есть своя аура, там собирают люди, которым она нравится. Эти люди могут район и дальше улучшать – и они будут делать это.


  
 "Недвижимость для всех" 24 мая 2005 
  Алексей Лоссан
 

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены