Стародачные поселки Подмосковья

Поселки, в которых каждый дом отмечен особой аурой и историей. В свое время здесь жили, отдыхали и создавали свои всемирно известные произведения не только советские композиторы, скульпторы, но и писатели, поэты позапрошлого века.

Все существующие на сегодняшний день стародачные поселки можно условно поделить на две группы: имения, возникшие в конце 19 - начале 20 века, и поселки, построенные в советские времена для государственной, научной и творческой элиты. К числу первых, например, можно отнести всем известные поселки, где жили и отдыхали М.Ю. Лермонтов, Н.В. Гоголь, Л.Н. Толстой и т.д. Гораздо многочисленней представлена вторая группа, в составе которой находятся дачи, где жили, отдыхали и работали А.И. Куприн, М.И. Цветаева, А.П. Гайдар и другие.

Преимущества и недостатки

Основное преимущество и отличие стародачных мест заложено в самом их названии: главный «козырь» этих поселений именно история. Так, например, по мнению руководителя направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН» Светланы Кондачковой, плюсов у стародачных мест немало. «Основной, конечно, это особая  атмосфера обитания, сложившаяся годами инфраструктура, - считает эксперт - К тому же, как правило, стародачные места отличает уникальная природа, лесные участки. Немаловажный плюс – известные соседи, удобное транспортное сообщение, в том числе сложившиеся общественные маршруты (электрички, автобусы, маршрутные такси). Еще один фактор – довольно недорогое обслуживание дома и уже существующий полный пакет коммуникаций». Такого же мнения придерживается и Валерия Родионова, руководитель филиала «На Солянке» компании «Новый город», которая считает, что стародачные места - самые живописные, удобные в смысле транспортной доступности. К тому же, как добавляет специалист, всегда с точки зрения экологии стародачные поселки являются наилучшими в Подмосковье. Среди недостатков Светлана Кондачкова отмечает, что процент износа коммуникаций, в общем, по стародачным поселкам составляет 50%. Кроме того, говорит эксперт, на рынке стародачных объектов часто встречаются продажи доли в коттедже, а такой вариант продажи довольно сложен в исполнении и приемлем не для всех. «Хочу также отметить, - подчеркивает специалист - что предложения объектов в стародачных поселках сегодня на рынке достаточно редки».

К основным преимуществам «стародачных» мест аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Иван Воробьев относит такие качества, как престижное, необременительное, спокойное соседство, устоявшая инфраструктура, хорошие круглогодичные подъездные пути к посёлкам, великолепная природа и относительная близость города. «Недостатками можно считать  дома, построенные зачастую с абсолютно несоответствующими современным нормам строительства и другими недостатками – считает специалист - Инфраструктура таких мест тоже не всегда устраивает нынешних покупателей недвижимости, да и близкое соседство с Москвой не всегда является неоспоримым преимуществом при покупке загородного дома».

Среди преимуществ, которые выгодно отличают стародачные места, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова на первое место ставит - престиж и историческую ценность таких поселков, а также их уникальное местоположение по лучшим подмосковным направлениям (часто вблизи водохранилищ), соответственно хорошую транспортную доступность и очень большую (как правило) площадь участков. Основными минусами, по мнению специалиста, являются: устаревшие коммуникации, социальная неоднородность жителей поселков, отсутствие надежной системы охраны и юридические сложности в оформлении сделок по стародачным местам.

К минусам таких поселков Валерия Родионова относит то, что «время застыло» в этих местах, так как они остались в 50-60-х годах. «Но для меня это недостатком не является, - подчеркивает специалист - потому что мне не нравятся современные «вылизанные» коттеджные поселки. Для кого-то нехватка современной инфраструктуры действительно будет недостатком, а кто-то просто отдохнет от нее душой». Тем не менее, эксперт считает, что самым серьезным недостатком можно назвать не слишком высокий уровень безопасности. «В современных поселках охрана организована, а в старых дачных ее нет, но сейчас этот вопрос решается – можно поставить всевозможные сигнализации и т.п. К тому же, - добавляет Валерия Родионова - часто соседи одного уровня достатка объединяются и сажают общую охрану».

Спрос и предложение

По мнению Марины Маркаровой, спрос на дачи в престижных старых районах по-прежнему высок. «Обеспеченных людей, конечно, интересуют не сами дома, а земля, на которой они построены, - говорит эксперт - Ведь она отводилась под строительство дач для творческой элиты, партийных деятелей и т.п.». Причем это очень большие участки (от 20 соток), добавляет Марина Маркарова, если только они не были поделены среди родственников и распроданы по частям предприимчивыми хозяевами в 90х годах. Как известно, участки в стародачных поселках расположены в непосредственной близости от Москвы или крупных городов Подмосковья, рядом с транспортными магистралями, с развитой инфраструктурой, с уже проведенными коммуникациями (которые, правда, часто требуют небольшого ремонта), но главное – участки богаты реликтовыми деревьями. К тому же, стародачные поселки хранят свою историю, являясь символом престижного местожительства ещё с советских времен. «С другой стороны, - подчеркивает специалист - для многих клиентов, желающих приобрести недвижимость за городом, важна в первую очередь не близость к Москве, а однородность поселка, а, приобретая дом в стародачном поселке, сегодня никто не застрахован от нежелательного соседства, поэтому постепенно организованные коттеджные поселки начинают занимать в структуре спроса лидирующее положение».

Рейтинг стародачных поселков от компании Blackwood на сегодняшний день выглядит так. Наиболее знаменитые стародачные места расположены по Ярославскому шоссе: Горки, Болшево, Мамонтовка; по Рублево-Успенскому: Жуковка, Николина Гора, Барвиха; по Боровскому – это коттеджный поселок Переделкино; по Киевскому – Внуково; а по восточному направлению – Малаховка, Быково. По словам Марина Маркаровой, привлекательны все эти поселки своей историей и знаменитыми жителями, которые в прошлом веке основали эти поселки. Например, одно из таких стародачных мест - «Переделкино», где строили дачи известные советские писатели - от Леонида Леонова, Демьяна Бедного и Бориса Пастернака до Андрея Вознесенского, Булата Окуджавы и Евгения Евтушенко. «Там были написаны многие классические произведения советской литературы. Дачи строились добротно, с газом, телефонами, водопроводом. Все это вместе с тишиной и соснами сделало Переделкино уютным местом не только для литературной работы, но и для постоянного проживания. Росла и цена писательского поселка» - считает Марина Маркарова.

По словам Валерии Родионовой, на каждом подмосковном направлении со стародачными поселками сегодня разная ситуация. «На Рублевке стародачное и современное настолько слилось воедино, - считает эксперт -  что не разделить. Из прочих направлений я не могу обойти такое место как Ватутинки (Калужское шоссе). Там ДСК «Академический», «Советский писатель» - абсолютно безупречные во всем. Единственный недостаток – очень неравномерные участки: где-то 50 соток, а где-то 10, потому что наследники делили, продавали. Там цена колеблется от $20 до $40 тысяч за сотку».

По мнению Светланы Кондачковой, самые дорогие предложения в стародачных поселках зафиксированы в Жуковке, Барвихе, Переделкино, Немчиновке и Баковке. Стоимость сотки в стародачных поселках на Рублево-Успенском шоссе колеблется от $70 до 90 тыс., на Минском $20 - 35 тыс., Киевском - $10-18 тыс., на направлениях Севера Подмосковья $7-20 тыс., Северо-Востока и Востока - $8-15 тыс. «Безусловно, - подчеркивает специалист - на стоимость объектов в стародачных поселках влияет фактор престижности самого направления. Например, расположение коттеджа в стародачной Жуковке еще более усиливает фактор ликвидности этого объекта, что соответственно увеличивает и без того высокую цену. Однако на самых популярных и престижных направлениях стоимость объектов в стародачных поселках не может отличаться в разы от других ликвидных предложений. В то время как на менее престижных направлениях стоимость предложений в стародачных поселках может быть на порядок выше. Такая ситуация очевидна для Горьковского, Егорьевского и Казанского направлений».

«Стародачные места – традиционно сложившиеся (стихийно организованные, или – в большинстве случаев – намеренно созданные) места отдыха москвичей в ближайшем Подмосковье, - считает Иван Воробьев - Наиболее богаты ими Рублёво-Успенское шосее – здесь обладали (и обладают до сих пор) престижными домовледениями представители творческой интеллигенции высшего «сословия» и многочисленные государственные чиновники самого высокого ранга». Такие названия как Ромашково, Барвиха, Жуковка, Ильинское, Горки-2, Усово, и, конечно, Николина гора на слуху у большинства россиян, подчеркивает специалист. Также богато на престижные стародачные места Киевское, Минское и Рижское направления. Немчиновка. Баковка, Опалиха, Апрелевка, Нахабино и, безусловно, обладающее особой притягательной силой Переделкино – вот ещё несколько характерных примеров наиболее популярных мест отдыха. На Ярославском. Ленинградском и Дмитровском направлениях находятся бывшие и нынешние дачи технической интеллигенции, многих деятелей науки, военных и чиновников не слишком высокого ранга. Новоподрезково, Фирсановка, Алабушево, Тарасовка, Клязьма, Мамонтовка, знаменитое Абрамцево, дмитровские Луговая, Трудовая Северная и Некрасовский – это примеры самых известных посёлков этих направлений.

Портрет покупателя

«Места, безусловно, пользуются популярностью, - говорит Валерия Родионова – так как участки в стародачных поселках приобретаются больше для того, чтобы приезжать – на выходные, на недельку во время отпуска. Гулять, отдыхать. А современные коттеджные поселки – для постоянного проживания с ежедневными поездками на работу. Хотя это деление, конечно, не строгое – кто-то и на даче живет постоянно». Покупают очень часто те, кто в этих местах провел на даче свое детство. Настолько теплые и светлые воспоминания, что человек опять туда стремится, добавляет специалист. Таких покупателей, по мнению Валерии Родионовой,  порядка 80-90%.

Как отмечает Марина Маркарова, покупатели коттеджа в стародачном поселке, зачастую, люди среднего или старшего поколения (не молодежь), у которых с стародачными поселками связаны теплые воспоминания детства или молодости, и которые хотят, чтобы их дети и внуки проводили свои каникулы в таких же местах. Т.е. покупатели коттеджей в подобных поселках довольно привержены семье. «С другой стороны, - добавляет специалист - желание жить в самом престижном поселке Подмосковья, тем более на бывшей даче какого-нибудь известного писателя или художника подвигает к покупке и другой тип людей: разбогатевших, но не имеющих своих исторических корней». 

По словам Ивана Воробьева, покупатели загородной недвиджимости в «стародачном» месте в подавляющем большинстве своём прекрасно представляют себе как недостатки, так и преимущества такого вложения денег. «Это люди, которым редко когда нужно объяснять, что такое «Переделкино», «Ромашково», «Абрамцево» или «Нахабино», - подчеркивает специалист - Это взыскательные покупатели, знающие цену себе и приобретаемой недвижимости».

Прогноз на будущее

По мнению Светланы Кондачковой, в связи с отсутствием предложений на рынке в этом сегменте, спрос устойчив. Цены держатся на высоком уровне. Но из-за активного развития организованного коттеджного строительства, спрос на стародачные предложения может быть частично удовлетворен за счет интересных предложений в новых коттеджных поселках, расположенных в зоне лесных насаждений. Безоблачное будущее для стародачных поселков видит Валерия Родионова, которая считает, что «у них не будет проблем. Постепенно станет выравниваться социальная среда – уже сейчас 50-60% старых дач выкуплены новыми владельцами, и многие из них перестроены. Наоборот, я думаю, что весьма печальна будет судьба многих поселков 90-х годов – тех, что построены в чистом поле и с домами размером в пол-участка. Вот это ужас, а популярность старых дач будет только расти». Не таки радужно оценивает ситуацию Марина Маркарова, по мнеию которой, несмотря на все несомненные плюсы стародачных поселков, цена на землю и дома в них, порой крайне завышена, что является существенным барьером для продолжения роста спроса. Увеличение строительства организованных коттеджных поселков (особенно бизнес-класса) постепенно может привести к тому, что стародачные места будут вытеснены с рынка  поселков, пользующихся наибольшим спросом.  

Иван Воробьев, считает, что говорить в целом о рынке стародачных мест как о едином сегменте можно лишь со значительными допущениями. «Он, как и вся загородная недвижимость Подмосковья, весьма неоднороден, - подчеркивает эксперт - Так, Николину гору, Барвиху или Опалиху  сложно сравнивать с Некрасовским, Алабушево или «Зеленоградским» ярославского направления. Первые три – элитные посёлки, цены на дома в которых в несколько раз превосходят соответствующие цифры рязанского или ленинградского направлений. Говорить о «средней цене» тоже представляется не очень корректным». Так, на престижнейшей «Рублёвке» цена за сотку может доходить до 70 тысяч долларов, в то время как на восточных направлениях этот показатель редко когда превышает $5-$7 тыс. В ближайшем будущем падения спроса на объекты недвижимости в традиционных «стародачных» местах ожидать не приходится – как в элитном сегменте, так и в сегментах бизнес- и эконом-класса.

 
 "Коттеджи для всех"  28 июня 2005
  
 Ирина Кис