Ближнее Подмосковье или «почти Москва»

 Не секрет, что все специалисты столичного рынка недвижимости выделяют на подмосковном рынке не только топ-лист ведущих направлений, но и так называемые зоны Подмосковья:  ближняя, средняя и дальняя. Тем не менее, среди экспертов сегодня до сих пор нет точного мнения, каким километражем ограничивается ближнее Подмосковье – 10, 15 или все же20 км от МКАД.

 Несмотря на то, что подмосковный рынок недвижимости довольно активно застраивается в течение последних нескольких лет, говорить о нем как о сформировавшемся пока рано. Однако застройщики и риэлторы условно делят область на несколько зон. Так называемое ближнее Подмосковье или «почти Москва», это города и коттеджные поселки, расположенные в 10-15 км, а по некоторым мнениям даже в 20 км от МКАД. Дорога туда на электричке, машине или на маршрутном такси в среднем занимает около получаса, соответственно и цены на жилье там самые высокие по сравнению с другими населенными пунктами Московской области.

 Ближнее Подмосковье – 10, 15 или 20 км от МКАД?

 По мнению аналитика загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ивана Воробьева, «ближним Подмосковьем», с определёнными допущениями, можно назвать территорию, отстоящую от МКАД не более чем на 15-20 километров. «Преимуществом, и, что несколько парадоксально, некоторым недостатком рассматриваемого сегмента является близость у городу: с одной стороны – относительно высокая транспортная доступность, а с другой – возможные пробки на выезде из Москвы и не очень благоприятная экология – особенно на востоке области», - отмечает специалист. А вот, по мнению управляющего директора консалтинговой компании Blackwood Марины Маркаровой, к ближнему Подмосковью следует относить территорию вокруг Москвы от МКАД до городов спутников: Видное, Дзержинский, Долгопрудный, Зеленоград, Королев, Красногорск, Люберцы, Мытищи, Одинцово, Поселок Восточный, Поселок Северный, Реутов, Химки. В целом  это территория вокруг Москвы в пределах 10 км от МКАД.

 С этим мнением согласна и заместитель генерального директора агентства недвижимости «Новый город» Наталья Ветлугина, которая отмечает, что «ближнее Подмосковье», по различным мнениям, тянется до 30- 40 км от МКАД. «Мы же считаем, что ближним Подмосковьем можно называть только то, что находится до 10 км. Максимум – на наиболее престижных западных направлениях – до 12- 15 км, - подчеркивает эксперт – Это связано с тем, что состоятельному покупателю – а именно такие люди и приобретают загородную недвижимость такого класса – нужно каждый день ездить на работу в Москву, и работает этот человек, мягко скажем, не на окраине. Тратить же на поездку больше часа никто не хочет. Лишние несколько километров тут оказываются решающими – на многих подмосковных трассах пробки, а Рублевку еще и часто перекрывают для проезда правительственных кортежей». По мнению Натальи Ветлугиной, очень многие люди столкнулись с этим – они построили дома далеко, на уровне 20 км. И поняли, что приезжают они туда в лучшем случае не выходные. А в худшем – два-три раза в год. А в остальное время их шикарные дома разрушаются, или там неплохо проводит время охрана.

 Преимущества и недостатки

 Среди несомненных преимуществ зоны ближнего Подмосковья Марина Маркарова выделяет три плюса: относительно небольшие временные затраты на дорогу, в основном более благоприятное природное окружение, чем в городе, а также более низкие цены на недвижимость, чем в Москве. Стоит сказать, что по статистике, средняя цена квадратного метра в городах ближайшего Подмосковья составляет примерно 70% от средней стоимости квадратного метра в столице. К тому же большой плюс этого региона заключается еще и в том, что до всех крупнейших торговых центров (самый известный, пожалуй, IKEA), которые сейчас выносятся за МКАД, жителям буквально «рукой подать». По мнению Ивана Воробьева, также к достоинствам ближнего Подмосковья можно отнести и наличие на севере области лесных массивов и горных склонов и, самое главное, - «большой воды» - недалеко от Москвы находятся три больших водохранилища – Клязьминское, Пироговское и Учинское, а западе – также великолепную природу и отличную транспортную доступность посёлков по Новорижскому шоссе.

 К недостаткам управляющий директор Blackwood относит: недостаточно развитую инфраструктуру, более низкий уровень жизни местного населения, нехватку элитных учреждений дошкольного и общего образования, а также неудовлетворительное состояние большинства подмосковных дорог. А вот, по мнению Натальи Ветлугиной, основным недостатком этой зоны является сомнительная экология, потому что Москву окружают пояс городов, многие из которых достаточно индустриальные. «Много дорог – и МКАД, отравляющая воздух и шумящая километра на два, и многочисленные шоссе, - замечает специалист - Поэтому чистой природы не будет. Плюсом по сравнению с городской квартирой является то, что здесь есть земельные участки. Что экология все же лучше, чем в Москве. И наличие инфраструктуры – жителям подобных мест нужен фитнес, нормальная школа ребенку, возможность купить продукты (все же не привезешь из Москвы)».

 Что и почем

 По мнению Ивана Воробьева, земли и в этом регионе Московской области достаточно дороги из-за их определённого дефицита (особенно это относится к западным направлениям, а конкретно – к Рублёво-Успенскому). «На рассматриваемой территории находятся более 30 коттеджных посёлков, вот лишь некоторые из них: по Новой Риге расположены Лужки, Берендеевка, Павлово и Романово, по Рублёвке – Горки XXII, Горки-8, Рождествено и Рублёвский, по Калужскому шоссе – Лукоморье и Бельгийская деревня, по Симферопольской трассе – Борисовка и Раздолье, по Дмитровскому – Аврора, - отмечает специалист - Цены на земельные участки в этой зоне в настоящий момент сильно различаются в зависимости от статуса участка, его состояния, подведённых коммуникаций, расположения, наличия леса или близости воды и колеблются в пределах от $1500-$2000 за сотку за маленький участок в поле до $30 000 за большой лесной участок на престижном направлении (а цены на Рублёво-Успенском могут достигать $70-$90 тыс. за сотку)». По словам эксперта, темпы застройки в ближнем Подмосковье достаточно высоки, особенно это касается набравшего популярность Дмитровского и традиционно элитных западных направлений, однако в последнее время также стоит ожидать и некоторого увеличения активности застройщиков на некоторых других, например, на Калужском направлении. Как замечает Марина Маркарова, поскольку земля в пределах 10 км от МКАД наиболее дорогая, то застройщики в основном строят в этой зоне поселки премиум и бизнес класса.

 По данным компании Blackwood стоимость квадратного метра и сотки земли в охраняемых коттеджных поселках по различным направлениям сегодня сильно варьируется.

 Марина Маркарова добавляет, что сегмент загородного жилья эконом класса занимают поселки таунхаусов. Стоимость секции в таунхасе варьируется в пределах 900-3500 долларов/кв.м. Наиболее дорогие таунхаусы предлагаются по Рублево-Успенскому (1500-3500 $/кв.м.) и Сколковскому шоссе (2000-3500 $/кв.м.). По Калужскому шоссе стоимость секции в таунхаусе в пределах 10 км от МКАД составляет 1100-1700 $/кв.м.

 По словам Натальи Ветлугиной на сегодняшний день среди лучших поселков в зоне ближнего Подмосковья можно отметить Новогорск (Куркинское шоссе), Вёшки (Алтуфьевское), Немчиново, Немчиновка, Ромашково (Минское), естественно, Жуковка, Барвиха и Раздоры (Рублевка), Воскресенское, Архангельское, Ямонтово (Калужское). Расторгуево (на юг). Ореховая бухта, Ворошиловские дачи (Осташковское), а также Светлые горы, Коростово, Рождествено (Пятницкое). «Цены очень высокие, потому что очень мало предложений без недостатков, - отмечает специалист - Если не слышно шоссе, нет ЛЭП, место окружено лесом, то цена готового дома зашкалит за миллион обязательно. Территория активно застраивается, поэтому и начинается сдвиг – разговоры о том, что Ближнее Подмосковье тянется дальше, до 20 км, 40… В рекламе появляются предложения, где расстояния до Москвы указывается не в километрах, а в минутах езды. При этом тактично умалчивается, когда и кто это замерял. Понятно, что если поехать часа в три ночи по пустому шоссе, можно и 40 км проехать за 20 минут».

 В ближайшем будущем…

 По данным компании Blackwood сейчас темпы застройки территории в пределах 10 км от МКАД коттеджными поселками ниже, чем в более ранний период развития рынка загородной недвижимости. Наиболее активно застраивается участок в пределах 15-30 км от МКАД. Снижение темпов вывода на рынок новых коттеджных поселков в зоне до 10 км от МКАД может быть обусловлено постепенным исчерпыванием в этой области свободных земельных участков, подходящих для строительства загородного жилья. Также по свидетельству специалистов оформить землеотвод в этой зоне сейчас стало намного сложнее, чем, например, в 2000 г .

"Недвижимость для всех" 5 июля 2005

 Ирина Кис