Московская квартира: среда обитания и объект вложения

2003 году цены на столичное жилье впервые перешагнули рубеж в 1000 долларов за квадратный метр. И это еще не предел

Одним из самых быстрорастущих в 2003 году был рынок жилых новостроек. Осенью прошлого года представители столичного стройкомплекса авторитетно заявили, что свободных площадок под массовую застройку в столице не осталось. «Последними из могикан» стали расположенные за МКАД районы Куркино и Молжаниново. Как следствие, стоимость участков под точечную застройку начала расти. По оценкам аналитиков, они подрожали на 20-25%. Это, естественно, повлекло за собой рост цен на новые квартиры.

Вторая тенденция на этом секторе рынка – то, что стоимость квадратного метра в доме эконом-класса перешла психологически важный рубеж – $1000. Это обстоятельство заставило часть потенциальных покупателей уйти на вторичный рынок. Что касается элитных новостроек, то там порядок цен иной. Здесь стоимость квадратного метра также перевалила за знаковую величину – $3000. Именно столько платят покупатели за проживание, например, в «Венском доме» на Плющихе или в квартире в «Доме в Лялином переулке».

В определенной степени новостройками можно считать и реконструируемые особняки. Здесь при покупке жилья иногда можно даже немного выиграть в цене. Так, квартиры в восьмиэтажном особняке в Милютинском переулке (это исторический центр Москвы) выставлялись по цене $1600-2300 за кв. м.

Третья новая тенденция на рынке новостроек – от возведения элитных домов застройщики начинают переходить к возведению элитных кварталов. В качестве самых интересных из новых проектов специалисты отметили комплекс «Гранд-Паркъ» (в районе Ходынского поля) и «Шуваловский» (на Воробьевых горах). Стартовая стоимость квадратного метра в комплексе «Гранд-паркъ» – $1400-2500 за кв. м. В октябре цены за кв. м в «Шуваловском» составили $1800.

Вопрос «Где жить?», вне всякого сомнения, всегда актуален. Но не менее важен и другой вопрос: «Как заработать?». Недвижимость всегда считалась достойным вложением капитала. По словам директора департамента новостроек компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Натальи Тихоновской, приобретая квартиру на нулевой стадии цикла и продавая ее вскоре после сдачи дома госкомиссии, можно заработать до 100% прибыли. Единственное ограничение: квартира должна быть ликвидной, а застройщик – надежным.

Самыми ликвидными из новостроек в Москве считаются панельные дома выше шестнадцати этажей (а на вторичном рынке – кирпичные дома любого «возраста»). Если же говорить о надежности, на сегодняшний день единственно возможная гарантия возврата средств, вложенных в недвижимость на этапе проектирования и строительства объекта, – страхование инвестиционных рисков. И то, что инвестирование в недвижимость становится серьезным бизнесом, подтверждают не только застройщики, но и страховые компании.

– За последний год нашими клиентами были как физические лица, так и банковские структуры, крупные инвестиционные компании, иностранные фирмы, – подтверждает начальник отдела страховой компании «Вотек» Ирина Петрова.

Подводя итоги развития рынка столичных новостроек в 2003 году, можно отметить рост числа более взыскательных потребителей. Они готовы заплатить за новую квартиру $500 тыс. и более, но дом должен быть действительно качественным, а район – престижным.

Что касается типовых новостроек, то мода на них постепенно сходит. Востребованными остаются лишь самые дешевые. По мнению специалистов агентства «Акрус-недвижимость», покупатели, относящиеся к среднему классу, все чаще обращают взоры на вторичный рынок. Объясняется это несоответствием высоких цен на новостройки довольно низкому качеству: случаев строительных недоделок в домах эконом-класса в последнее время стало больше.

Другая сфера интересов потенциальных покупателей квартир в новостройках – Подмосковье. Из многих городов-спутников добраться до Москвы можно без особых проблем, при том что цены здесь значительно ниже, а экологическая обстановка лучше по сравнению со столицей. Особенно часто приобретают жилье в Московской области мигранты из других регионов России и стран ближнего зарубежья.

По данным риэлторов, в течение всего года рынок вторичного жилья развивался достаточно ровно. Фактически все типы жилья были востребованы – от самого дешевого до очень дорогого. Если цена соответствовала качеству, то с реализацией проблем не возникало, успешно продавались как элитные квартиры, так и жилье в «хрущевках». Половина из выставленных на продажу квартир продавалась в течение месяца.

По оценкам специалистов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», одной из отличительных особенностей уходящего года можно назвать рост заявок на эксклюзивные договоры с покупателями. Основное количество сделок – порядка 85% – составляла так называемая «альтернативная» купля-продажа квартир. То есть хозяин не просто продавал квартиру, а на вырученные средства приобретал себе другую жилплощадь.

Другой заметной тенденцией становится неуклонное увеличение количества ипотечных кредитов, выданных банками. В прошлом году численность сделок по ипотеке выросла в 2,5 раза по сравнению с 2001 годом. Точные итоги 2003 года еще не известны, но эксперты отмечают не менее чем двукратный прирост.

И еще один примечательный факт, зафиксированный в этом году: растет спрос на большие квартиры (от 100 кв. м). В связи с этим покупатели снова стали обращать внимание на коммунальные квартиры в центральных и прилегающих к ним районах. Именно их выбирают те, кто хочет сэкономить на приобретении просторного жилья. По мнению Александра Кукояко, руководителя отдела вторичного рынка отделения «Октябрьское» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», приобретение коммунальной квартиры покомнатно позволяет сэкономить до 30-40% от ее рыночной стоимости, а единовременное ее расселение – до 20-25%.

Как и в случае с новостройками, важным моментом оказалось преодоление психологически значимого барьера в $1000. В сентябре средняя стоимость кв. м на московском вторичном рынке составила $1038, в октябре – $1058, в ноябре – $1074, декабрьский прогноз – $1160.

Как и прежде, самыми востребованными в 2003 году оказались однокомнатные квартиры: именно они в первую очередь необходимы для обмена квартир и расселения коммуналок. Жилье такого типа продавилось в среднем за три недели после появления на рынке. Двухкомнатные квартиры уходили в среднем за время от одного до двух месяцев, трехкомнатные – за полтора-два месяца, четырехкомнатные продавались чуть больше трех месяцев.

– В Москве легальный рынок аренды жилья был сформирован в 1990-х годах иностранцами, и до некоторых пор именно они задавали здесь тон, – утверждает директор агентства недвижимости «Интермарк» Александр Шаталов. Это мнение подтверждают и другие риэлторы. По словам Петра Васютика, начальника департамента элитной недвижимости агентства «Новый город», в целом доля иностранных арендаторов составляет сейчас 70% от общего количества заключенных договоров.

– Практически все иностранные арендаторы квартир работают в крупных компаниях, которые оплачивают своим сотрудникам дорогое комфортабельное жилье. Так же поступают преуспевающие провинциальные бизнесмены, которые снимают в Москве квартиры для производственных или представительских целей. Посещая столицу от случая к случаю, арендаторы, между тем, исправно вносят платежи.

– Иностранцы арендуют жилье преимущественно в Центре, поближе к своей работе, – делится наблюдениям Петр Васютик. – Излюбленные районы – Арбат, Смоленская площадь, Остоженка, Пречистенка. Появляющиеся в этих районах немногочисленные предложения мгновенно «уходят», независимо от цены. Популярностью у зарубежных арендаторов пользуются также квартиры, расположенные в районе набережных Москвы-реки и Патриарших прудов.

По словам Петра Васютика, агентства, выступающие посредниками при сдаче квартир, берут за свои услуги преимущественно 100-процентную комиссию. Речь о скидках может идти лишь в исключительных случаях – например, когда квартира арендуется уже после первого осмотра или ее стоимость оказывается очень велика.

Вероятно, поэтому широкие массы арендаторов редко пользуются услугами агентств и сделки, которые они совершают, как правило не фиксируются документально. «Черный рынок» аренды развивается как бы параллельно легальному, и статистически оценить здесь ситуацию невозможно.

По данным агентства «Сава», рост цен на столичную недвижимость происходит непрерывно - с июня 2000 года. В среднем за три года, прошедшие с этого момента, столичная недвижимость подорожала на 82,5%.

Сопоставление цен докризисного июня 1998 года с июнем 2003 года показывает, что наиболее значительно подорожали квартиры в домах категории «высотный кирпич», «сталинка» и «панельная хрущевка». Все это недвусмысленно свидетельствует о наличии у покупателей двух приоритетов: самым высоким спросом пользуются наиболее дешевые квартиры и наиболее комфортабельные квартиры.

Среди главных причин, определяющих рост цен на московскую недвижимость, – безусловно, падение курса доллара по отношению к евро.

– Если произвести пересчет через рубль, то общее падение доллара по отношению к евро в первом полугодии 2003 года составило более 9,5%, а рост цен на недвижимость в долларах за те же шесть месяцев – 10,6%, – аргументирует вице-президент Российской гильдии риэлторов, директор агентства «Сава» Константин Апрелев. – Фактический рост цен в евро на жилье в Москве в первой половине этого года составил около одного процента.

Таким образом, если в будущем году доллар по-прежнему будет слабеть, то новый виток роста цен на жилье неизбежен.

Другой немаловажный фактор, который может повлиять на ситуацию, – развитие ипотечного кредитования. Если ипотечные кредиты подешевеют – вырастет покупательная способность населения, что, в свою очередь, приведет к росту спроса и цен.

– Остается надеяться, что государство примет такие решения, которые в будущем позволят сделать ипотеку в России действительно массовой, – говорит директор агентства «Новый город» Наталья Ветлугина. – На цивилизованных рынках ипотечные ставки значительно ниже.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ В МОСКВЕ

(Долл. за 1 кв. м общей площади в различных административных округах, по состоянию на 1 октября 2003 года)

Тип объекта	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО
«Хрущевки» панельные	1196	1161	1119	1100	1177
Панельные дома с малой кухней	1189	1188	1169	1141	1145
Типовые панельные дома	1208	1197	1220	1128	1131
Современные панельные дома	1235	1270	1260	1117	1144
«Хрущевки» кирпичные	1236	1178	1194	1071	1214
Кирпичные дома с малыми кухнями	1361	1396	1255	1220	1298
«Сталинские» кирпичные дома	1488	1392	1194	1129	1233
Высотки кирпичные	1644	1463	1348	1219	1215
Монолитно-каркасные дома	1394	1393	1212	1133	1254
Новостройки панельные	1083	13511294	1051	1149	1347
Все типы домов	1316	1251	1203	1126	1160

Тип объекта	ЮЗАО	ЗАО	СЗАО	ЦАО	За МКАД
«Хрущевки» панельные	1225	1266	1172	1391	-
Панельные дома с малой кухней	1274	1297	1202	1587	-
Типовые панельные дома	1356	1287	1306	1648	1110
Современные панельные дома	1403	1369	1264	1790	1134
«Хрущевки» кирпичные	1334	1237	1223	1544	-
Кирпичные дома с малыми кухнями	1702	1696	1394	1780	-
«Сталинские» кирпичные дома	1713	1778	1278	1973	-
Высотки кирпичные	2071	1884	1650	2416	-
Монолитно-каркасные дома	1411	1537	1268	1952	1236
Новостройки панельные	1347	1279	1258	-	1096
Все типы домов	1452	1458	1267	1897	1146

Данные предоставлены аналитическим отделом Русского агентства недвижимости «САВА» (на базе Русской мультилистинговой системы). Количество объектов, использованных для исследования, – 23770.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕН В МОСКВЕ

Тип объекта	Рост за II квартал 2003 г., %	Рост за I полугодие 2003 г., %	Рост за 3 года, с июня 2000 г., %	Рост за 5 лет, c июня 1998 г., %
«Хрущевки» панельные	4,6	7,5	95,8	26,3
Панельные дома с малой кухней	5,7	9,4	89,2	18,6
Типовые панельные дома	6,9	10,7	84,0	17,0
Современные панельные дома	6,8	10,5	81,9	20,0
«Хрущевки» кирпичные	6,9	9,5	92,7	20,8
Кирпичные дома с малыми кухнями	6,8	8,2	80,3	-
«Сталинские» кирпичные дома	11,9	13,3	90,8	25,5
Высотки кирпичные	10	4,8	60,9	27,9
Монолитно-каркасные дома	3,8	8,1	-	-
Новостройки панельные	10,6	17,4	-	-
Все типы	9,1	10,6	82,5	22,2
Однокомнатные	7,9	10,9	88	19, 7
Двухкомнатные	7,7	10,7	83	23,4
Трехкомнатные	8,7	9,6	78,3	21,9

Данные на 1 июля 2003 г. Предоставлены аналитическим отделом Русского агентства недвижимости «САВА» (на базе Русской мультилистинговой системы). Количество объектов, использованных для исследования, – 23770.

"Свой бизнес" 06.02.2004 г.