На воздухе: Коттеджи под ключ

Подавляющее большинство покупателей загородного жилья мечтают переехать в резиденции, в полной мере отражающие их личные воззрения на “семейное гнездо”. Однако далеко не все согласны ждать, пока пройдет как минимум год с момента покупки до окончания отделочных работ и наступления момента, когда можно будет перебраться в желанный коттедж. Многие хотели бы переселиться сразу в уже готовый дом, и именно для них на подмосковном рынке есть полностью законченные дома — коттеджи под ключ.

Велик ли спрос?

По данным экспертов загородного рынка, таких людей с каждым годом становится все больше и больше. Как отмечает управляющий директор компании Blaсkwood Марина Маркарова, “по количеству заявок на их долю приходится около 50%”. По оценке руководителя отделения “Сретенское” департамента загородной недвижимости корпорации “Инком-Недвижимость” Антона Архипова, таких клиентов меньше, но все-таки достаточно. “Примерно 25% потенциальных клиентов с удовольствием купили бы дом под ключ”, — утверждает эксперт. Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков, в свою очередь, говорит, что доля желающих купить полностью готовый к проживанию загородный дом — 30%.

По мнению генерального директора компании “Земля Консалтинг” Ирины Гунченко, это связано прежде всего с устойчивым спросом. “70% потребителей бизнес-класса и класса de luxe предпочитают приобретать коттеджи, построенные под ключ”, — считает она.

Но хотя в каждой компании приводят различные статистические данные, эксперты солидарны в том, что количество таких клиентов продолжает расти. В частности, как утверждает заместитель генерального директора компании “Терра-Недвижимость” Тимур Сайфутдинов, “спрос на коттеджи под ключ — одна из последних тенденций на рынке загородной недвижимости”.

Причин тому несколько. Прежде всего желание сэкономить время. Клиент не хочет долгие месяцы созерцать неоконченный объект на месте будущего дома. “Готовые коттеджи пользуются спросом — в такой дом можно поселиться сразу после окончания строительства и не тратить время на ремонт и отделку. Занимают эти хлопоты, как правило, не меньше года”, — говорит заместитель директора управления загородной недвижимостью компании “Миэль-Недвижимость” Владимир Яхонтов.

Вторая причина — экономия сил. Если проводить отделку пусть не собственными руками, но с привлечением профессиональных дизайнеров, то немало нервов придется потратить на поиск нужного варианта и контроль за исполнением замысла. На это готовы решиться далеко не все. “Многие покупатели не видят себя строителями или девелоперами, таким образом, не планируют активно вести отделку своей загородной резиденции. В некоторых сегментах рынка аналитиками Penny Lane Realty отмечено повышенное внимание приобретателей к готовому жилью, и, консультируя застройщиков, мы указываем на насущную потребность предлагать готовые к проживанию дома”, — говорит Александр Рыков.

Желание купить коттедж под ключ может быть обусловлено и другими факторами. В частности, когда целью покупки является приобретение не “родового гнезда”, а всего лишь летнего домика для отдыха на природе. По словам руководителя направления загородной недвижимости “Корпорации МИАН” Светланы Кондачковой, “достаточно большим спросом пользуются готовые коттеджи под ключ, удаленные от МКАД на 80-100 км, расположенные на водохранилищах — Рузском, Озернинском, Можайском”.

Границы жанра

Если спрос велик, то девелоперы по традиции столичного рынка недвижимости либо не успевают за клиентами, либо выводят на рынок предложения, не удовлетворяющие потенциальных покупателей. Хотя зачастую “попадают в молоко” и не по своей вине. Как отмечает Тимур Сайфутдинов, примеров продажи целых поселков под ключ нет, поскольку строительство такого поселка требует намного больших вложений, связано с большими рисками и окупается дольше, чем в случае поселков, возведенных под чистовую отделку. Предложения под ключ поступают в основном от частных застройщиков. Но, с другой стороны, руководитель филиала “На Солянке” компании “Новый город” Валерия Родионова утверждает, что даже из этих немногочисленных предложений далеко не все соответствуют принятым нормам качества.

“К сожалению, на рынке много домов с такой отделкой, что лучше бы ее не было. Сделано слишком дешево, без души, стандартно. Тот самый "евростандарт", принятый для сдачи в аренду: крашеные стены, недорогой паркет, обычная столярка. С одной стороны, готовых домов довольно много. С другой — объекты с действительно надлежащим качеством отделки встречаются очень редко и спрос на них превышает предложение раза в два”, — говорит она.

Все предложения подмосковных коттеджей под ключ можно поделить на три типа. Во-первых, это объекты вторичного рынка — дома, некогда построенные владельцем для себя и в силу разных причин выставленные на продажу. По мнению всех специалистов, таких предложений на сегодняшнем рынке большинство. Как говорит Марина Маркарова, основная доля выставленных на продажу коттеджей под ключ относится к вторичному рынку, а большинство застройщиков предпочитают строить коттеджи под отделку. По ее оценке, “по структуре предложения на вторичном рынке коттеджи под ключ занимают около 58%, из них 56% — это коттеджи без мебели и 44% — уже меблированные”.

Два других типа готовых предложений относятся к первичному рынку. В первом случае речь идет о коттеджных поселках, возведенных застройщиком на продажу и предлагаемых им же в готовом виде. Таких предложений, уверяют эксперты, совсем немного. “Хотя застройщик и может сделать отделку более дешевой, это процесс трудоемкий, занимает много времени и зачастую превращается в "неблагодарное дело". Если говорить об относительно дешевых домах, то обычно с отделкой продаются деревянные дома или типа "сэндвич", в кирпичных домах такая практика обычно не встречается”, — объясняет ситуацию Антон Архипов. “Что касается первичного рынка, то застройщикам невыгодно строить коттеджи под ключ, поскольку они отличаются более долгими сроками экспозиции”, — добавляет Марина Маркарова.

Абсолютно особняком на первичном рынке стоит второй тип домов под ключ — коттеджи, построенные поначалу для сдачи в аренду, но по каким-то причинам выставленные застройщиком на продажу. Таких поселков еще меньше, чем в предыдущем случае, и, по мнению Антона Архипова, эти предложения появляются на рынке “не от хорошей жизни”. “Дело в том, что для сдачи в аренду обычно возводятся дома более низкого качества, так как арендаторы не столь привередливы, как [будущие] владельцы. В частности, в таком доме [обычно] меньше общая площадь, не столь велика придомовая территория, так как это временное жилье. Когда же человек рассматривает вопрос покупки собственного коттеджа, он предъявляет совсем другие требования”, — говорит он.

На рынке есть несколько предложений готовых домов, не относящихся ни к одному из описанных выше типов, — это так называемые демонстрационные коттеджи. Для наглядного привлечения клиентов в коттеджном поселке девелопер обычно возводит пару домов за свой счет. В частности, как рассказал Владимир Яхонтов, такие предложения есть в “Миэле”. “В своих девелоперских проектах наша компания проводит ремонт 4-5 строений, которые в момент реализации выступают в роли демонстрационных коттеджей. Впоследствии мы реализуем эти дома по достаточно выгодной для покупателя цене, поскольку отделка оценивается

нами по себестоимости“, — рассказывает Яхонтов. Но такие дома на общую систему предложения обычно не влияют.

До $1 млн и выше

Наиболее популярный тип коттеджей является и наиболее дорогим. По мнению специалистов, большинство готовых домов на вторичном рынке построены по индивидуальным проектам с дорогой отделкой, большой придомовой территорией, но подчас все это не по вкусу новому владельцу. По словам Александра Рыкова, “если состоятельный человек самостоятельно строит дом, архитектурные излишества являются отражением его внутреннего мира, в случае же реализации такого объекта эти детали могут вступить в конфликт с пониманием прекрасного, сложившимся у будущего покупателя”.

Эксперты рынка в целом единодушны, что ценовой диапазон таких домов начинается от $500 000. Как говорит заместитель генерального директора компании “Гута-Девелопмент” Андрей Харчевников, это верхний ценовой сегмент. По словам Валерии Родионовой, наиболее востребованы готовые дома в интервале от $500 000 до $1 млн.

Однако, по мнению некоторых экспертов, $1 млн — далеко не предел. По словам начальника отдела загородной недвижимости Soho Realty Максима Сухарькова, спрос на коттеджи под ключ достаточно высок в самом дорогом элитном сегменте — от $5 млн. “Работая с подобными домами, застройщик обеспечивает высочайшее качество отделочных работ: привлекает известных именитых дизайнеров, использует самые современные отделочные материалы крупнейших мировых производителей — делает колоссальные финансовые вливания в проект”, — считает он.

По словам Антона Архипова, у таких проектов не слишком высокие шансы быть проданными по желаемой цене. “Мы рекомендуем продавцам не надеяться [серьезно] заработать на этой сделке, максимум, на что можно рассчитывать, — вернуть вложенные деньги. Даже с учетом постоянно растущего рынка [готовый] дорогой эксклюзивный проект продать крайне сложно”, — говорит эксперт.

На первичном рынке коттеджей под ключ, по мнению специалистов, также лидируют поселки самого высокого класса и того же ценового сегмента, что и на вторичном рынке готовых домов. Высокую стоимость этих коттеджей определяют два фактора. Во-первых, на цену таких домов влияет высокое качество строительства и отделки. Как утверждает Марина Маркарова, “коттеджи под ключ продаются по более высоким ценам, конечная стоимость зависит от использованных материалов и уровня отделки, в среднем коттедж с внутренней отделкой будет стоить дороже на 30-35%”. Во-вторых, на стоимость влияет индивидуальность проекта. “Каждый покупатель стремится выразить свою индивидуальность в оформлении дома. Поэтому в коттеджном поселке уровня бизнес-класса и выше, сдающегося под ключ, не должно быть одинаковых интерьеров. Это означает, что для каждого коттеджа необходимо создать свой дизайн-проект, что существенно удорожает строительство”, — добавляет Владимир Яхонтов.

В целом же, по мнению Тимура Сайфутдинова, два рынка дорогих коттеджей под ключ тесно взаимосвязаны. По его мнению, активно развивающийся рынок вторичного жилья “косвенно стимулирует спрос на новые дома под ключ”.

Непривередливый “эконом”

Если сегодня большинство готовых коттеджей предлагается в самом дорогом сегменте вторичного рынка, то их будущее большинство экспертов связывают с экономклассом. Такая позиция основывается прежде всего на европейском опыте: в западных странах покупателями готовых домов являются представители среднего класса, не готовые потратить крупную сумму на дорогостоящие материалы и индивидуальную отделку. В России у такого подхода есть своя традиция, считает Антон Архипов. “В этом случае можно провести параллель с городским жильем: готовые квартиры с типовой отделкой — это признак муниципальных домов для малоимущих граждан. Раньше, 20-30 лет назад, все мирились с такой практикой, теперь же выделилась группа людей, которые стремятся создать жилье своей мечты по индивидуальному образцу. Так же и на рынке загородного жилья”, — рассуждает эксперт.

На сегодняшний день в Подмосковье готовые коттеджные поселки экономкласса находятся в ценовом диапазоне $150 000-200 000, что, в свою очередь, не отражает доходы действительно среднестатистического россиянина. Как говорит Антон Архипов, “все клиенты на этом рынке являются миллионерами — скорее всего у покупателя коттеджа за $200 000 есть и хорошая квартира в Москве, и дорогой автомобиль, и свой бизнес. Поэтому даже так называемый экономкласс остается продуктом потребления людей, входящих в 3-5% самых богатых людей России, которые все равно имеют свои индивидуальные предпочтения”.

Поэтому, считает Валерия Родионова, продажи “под ключ — это все-таки для вторичного рынка”. “На Западе готовые домики популярны, в России они не прижились. Там отношение к дому легче, люди жилье продают, покупают — отношение как к гостинице. В России немного другая идеология, к купленному дому относятся серьезнее”, — полагает она. В свою очередь, Владимир Яхонтов говорит, что нет повода для отчаяния и современная ситуация в экономклассе — это временный этап. “В результате мы придем к стандарту Америки, где покупатель приобретает дом в высшей степени готовности с полом и белыми готовыми к покраске стенами”, — считает он. Этот процесс, по мнению Антона Архипова, может привести к серьезным изменениям на загородном рынке.

“По мере появления проектов совсем-совсем экономкласса возникнет слой людей, которые захотят поменять квартиру в Москве на загородный дом в Подмосковье. Для этого, на мой взгляд, должно пройти примерно лет пять. С другой стороны, это приведет к возможному снижению требований покупателей, например, в таких домах высота потолков на 2-м этаже будет 2,4-2,6 м, как сейчас принято в западных странах”, — считает Архипов.

Риск неудачи

На стадии реализации коттеджного поселка под ключ девелопер может столкнуться с серьезными сложностями, связанными как с изменившимися предпочтениями клиентов, так и с увеличением срока экспозиции объекта. Как известно, рынок меняется, и то, что было популярно всего пару лет назад, сегодня может просто не найти покупателя. “Если застройщик не получил необходимых рекомендаций, то он не сможет удовлетворить быстро меняющийся вкус. Поэтому в строительстве коттеджей под ключ следует использовать традиционные архитектурные стили — классику и неоклассику”, — советует Антон Архипов.

Излишняя вычурность архитектуры действительно может привести к тому, что объект зависнет на рынке на несколько лет. Поэтому эксперты солидарны друг с другом в предпочтении традиционных стилей для таких проектов. “Архитектура напрямую влияет на ликвидность загородного дома. В одном из поселков дома напоминали покупателям корпуса пионерского лагеря, что крайне негативно отражалось на решении о покупке”, — рассказывает Александр Рыков. По его словам, 80% покупателей элитной загородной недвижимости предпочитают классический и минималистский стили в архитектуре загородного дома. “Что касается стилей, то хорошая архитектура пользуется спросом. Без изысков, скорее традиционная. Сегодня кирпичные замки никого не привлекают, хайтек — на любителя. В моде было шале, к этой тенденции время от времени возвращаются”, — добавляет Андрей Харчевников.

Таким образом, проблема неактуальности архитектурного стиля коттеджа решается довольно просто, однако того же нельзя сказать об увеличении срока экспозиции готовых домов. Как бы ни был хорош поселок, считают некоторые эксперты, на коттедж под ключ покупателя найти сложнее, чем на дом под чистовую отделку.

При соблюдении необходимых требований наиболее быстро реализуются коттеджи под ключ в экономклассе, считает Антон Архипов. По его словам, “если адекватная цена дома — около $200 000-300 000, то срок экспозиции типичен для загородного рынка и составляет от трех до шести месяцев”. Напротив, дорогие дома, построенные по индивидуальному проекту, уходят дольше всего, полагает Марина Маркарова.

“Основную долю не слишком удачных проектов составляют дома, где дизайном интерьеров занимался не архитектор, а, допустим, собственник. В качестве примера неудачного проекта можно привести один коттедж, который был оформлен в стиле средневекового замка. Наружная отделка была в сером цвете, а для внутренней отделки использовались темные тона. В результате дом производил угнетающее впечатление. Это объект был у многих риэлторских компаний, и его не могли продать более года”, — рассказала Маркарова.

Первые ласточки

Из-за многих рисков большинство девелоперов не стремятся приумножить количество коттеджей под ключ и не возводят поселки, полностью состоящие из готовых домов, предпочитая продажи на ранней стадии строительства или под отделку. Однако предложения под ключ на рынке все-таки есть. Из направлений, приютивших эти поселки, традиционно лидируют самые дорогие — Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, а также недавно вошедшее в число наиболее престижных Дмитровское.

На Рублевке коттеджи под ключ предлагаются в “Аламея Кантри” (17 км от МКАД), “Усов Престиж” (12 км), “Новорублево” (14 км). По Новой Риге готовые коттеджи реализуются в поселках “Усадьба Алексеево” (19 км от МКАД), “Лесные дали” (50 км), “Борисоглебский” (55 км). Вдоль Дмитровской трассы также есть несколько таких поселков, например “Домик в лесу” (38 км) и “Смородинка” (8 км).

В большинстве этих поселков на продажу выставлены готовые деревянные дома. Как говорит Валерия Родионова, они как раз должны продаваться с отделкой, потому что такой дом без отделки выглядит страшно и быстро теряет товарный вид. Она считает, что в этих домах и стандарты попроще, потому что они в большинстве своем подешевле, а отделка сводится к обработке древесины (местами она обшивается). Все же, по ее мнению, девелоперы не зря опасаются таких проектов: “Продажи идут нелегко прежде всего потому, что заявленная стоимость плохо сочетается с деревянным домом, даже на Рублево-Успенском шоссе”.

В будущее с оптимизмом

Высокие риски, увеличивающийся срок экспозиции и быстро меняющийся спрос приводят к тому, что новые коттеджные поселки, предлагающие не самому состоятельному клиенту готовый дом под ключ, составляют лишь малую толику рынка загородной недвижимости. Как размышляют риэлторы, то ли рынок не созрел для таких предложений, то ли уровень благосостояния населения, то ли влияние оказывают все факторы вместе.

“На сегодняшний день есть готовые коттеджи, которые стоят примерно $150 000-200 000, что сравнимо с ценой столичного жилья, однако все такие коттеджи находятся на значительном удалении от Москвы. Пока возводить готовые дома под ключ невыгодно. Сейчас в Подмосковье велики затраты девелоперов на создание коммуникаций, увеличение электрических мощностей, строительство дорог”, — безрадостно констатирует Антон Архипов.

Но со временем, считают знатоки рынка, ситуация все же может измениться к лучшему. Вся надежда — на экономкласс. В частности, одним из потенциальных инструментов развития этого сегмента специалисты считают ипотеку. По словам Александра Рыкова, на ситуацию может повлиять развитие ипотеки на рынке загородной недвижимости и покупатель скорее всего предпочтет, заплатив деньги, въехать в готовый интерьер, не тратя время на ремонт и меблировку.

В целом же игроки рынка полагают, что будущее у готовых домов под ключ в Подмосковье есть. “Если ранее подобные предложения были единичны, сегодня они уже исчисляются десятками”, — констатирует Максим Сухарьков.

“Перспектива этого сегмента рынка проста: со временем загородная недвижимость станет более доступной, а следовательно, будут развиваться и варианты готовых коттеджей. Вначале увеличится предложение готовых домов без отделки, а затем — уже с готовой отделкой”, — прогнозирует Антон Архипов. По его словам, на все про все нужно лет пять, не меньше.

"ВЕДОМОСТИ" 14.11.2005г

 Алексей Лоссан