Скажи-ка, дядя, ведь недаром?

Года 3-4 назад казалось общепризнанным, что дома класса "выше среднего" (не только "элита", но и "бизнес") просто обязаны иметь собственную мощную инфраструктуру, включающую спортивно-оздоровительные объекты, ресторан, предприятия бытового обслуживания. Сегодня мнение меняется - считается, что от всего этого добра следует если не отказаться, то радикально "подсушить" инфраструктурный набор. Почему?

Money-money-money..

Главная причина - пришедшее к покупателям понимание, что за инфраструктуру надо платить. Причем не только в момент приобретения (тут уж можно один раз поднапрячься), а постоянно - существует такое понятие, как ежемесячная квартплата. Причем наслаждаются благами не все - по различным подсчетам, полным набором того, что есть в доме, пользуется от 10% до 30%. Платить же приходится всем и за все.
Наталья Шичанина, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Nordblom, говорит, что, по ее наблюдениям, есть некий предел, который покупатели недвижимости почитают разумным. В дорогих домах стоимостью от $8-12 тысяч за кв. м это до $4-4,5 за кв. м в месяц, в зданиях попроще (цена продажи $5000-8000 за метр) - до $2-2,5 за кв. м в месяц. Кстати, цифры разные, но их соотношение в обоих случаях примерно одинаково - чуть меньше 0,05%. Большую квартплату воспринимают уже как перебор. Существуют, разумеется, и люди, желающие пользоваться всем набором и готовые платить в месяц до $1500-2000. Но их явное меньшинство, и создавать целый дом в расчете на них - для застройщика верный путь к разорению.

Есть, конечно, простой и очевидный способ окупить инфраструктуру - пустить в нее посторонних. Застройщики домов бизнес-класса так и поступают - объекты "ДОН-Строя", Mirax Group полны всевозможными спортивно-оздоровительными объектами, и при этом вполне востребованы. Но в дорогом сегменте, где покупатели более всего озабочены собственной безопасностью, так не получится.

И еще пара причин постепенного ослабления интереса к собственной инфраструктуре домов. Андрей Патрушев, PR-директор компании Knight Frank, отмечает, что подобного явления нет ни в одной развитой стране - там наличествуют целые районы, ориентированные на определенный уровень достатка, и новый элитный дом уже окружен всем необходимым: ресторанами, фитнес-центрами и прочим. У нас все по-другому, и набивание в здание благ цивилизации было реакцией на отсутствие необходимого вокруг. Но положение потихоньку исправляется, и надобность во внутренней инфраструктуре отпадает. И еще момент - потребители поняли, что ни один жилой комплекс не сможет обеспечить те возможности, которые имеются в профессиональном фитнес-центре.

В поисках оптимума

По признанию наших экспертов, понятия "оптимальный набор инфраструктуры" не существует. Разумнее говорить об обязательном минимуме, сверх которого можно добавить (а можно и не добавлять) некие дополнительные опции.

К числу необходимого без сомнений следует отнести надежную охрану. Некую рекреационную зону, где житель может посидеть, погулять. Учитывая особенности нашего климата, эта зона нужна не только на открытом воздухе (если у дома есть собственная территория), но и под крышей - в виде, например, зимнего сада.
Здание должно быть оснащено системами вентиляции и кондиционирования воздуха, иметь собственный тепловой пункт. Правда, некоторые специалисты говорят, что эти блага не входят в понятие "инфраструктура", а являются техническим оснащением, но не будем спорить о терминах. Это качественному дому нужно!

Если в здании есть подземный гараж, то там хорошо бы сделать автомойку - и места немного, и жильцам очень полезно. А вот пытаться создать полноценный автосервис ни к чему: все автомобили разных марок, и уровень обслуживания получится неудовлетворительным.

И еще одна деталь - очень приятная и при этом для эксплуатирующей компании малозатратная. Просто поразительно, почему она существует пока лишь в немногих домах! Речь идет о службе консьержей, которая выполняет функции диспетчерской. Консьержу можно поручить не только заменить перегоревшую лампочку, но и вызвать такси, заказать химчистку, организовать доставку лекарств или еды из ресторана. Одним словом, обеспечить сервис, при котором у жильца не болела голова о разных мелочах. В некоторых домах, говорят, возможности консьержей распространяются еще дальше. Захочется жителю "дэвочек" - вышколенный консьерж организует и это. И, что самое главное, будет потом помалкивать? Мы предлагаем качественные услуги по уборке помещений любой сложности напрямую от бригады поэтому наши цены демократичны и не режут глаз. Уборка помещений от компании GetClean это высокий уровень профессионализма приобретенный за долгие годы работы в сфере клининга.

Все остальные элементы инфраструктуры дома можно признать необязательными, и решение о том, нужны ли они, застройщик должен принимать исходя из конкретных условий. Возьмем, к примеру, бассейн. Как говорит Светлана Абелян, руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город", в клубном доме на 8-10 квартир полномерный 25-метровый бассейн явно не нужен - он ляжет тяжким финансовым бременем на жильцов. Если же квартир 50-60, то почему бы и нет? А в огромном "муравейнике" на 300 квартир, где еще есть возможность пускать посторонних, можно сделать еще и аквапарк.

Но и это еще не все. Если рядом с домом есть фитнес-центр достойного уровня, то во внутреннем бассейне нет необходимости. Если ничего подобного в округе нет - то нужно. Следует также прикинуть, на кого рассчитаны квартиры (исходя из количества комнат, планировки). Риэлторы знают, что молодые и современные люди домашним бассейном почти не пользуются - они предпочитают клубы, где не только занимаются спортом, но и общаются с друзьями, знакомятся. А жители 45-50 лет, напротив, в фитнес-клубы обычно не ходят, но любят по утрам поплавать перед работой. Также замечено, что внутренним бассейном охотнее пользуются покупатели-немосквичи - те, кто не очень хорошо знают город. А если дом ориентирован на семьи с детьми, то бассейн будет как минимум нелишним. Но - соответствующий: небольшой глубины, с водяными горками. И жестким контролем за поведением: у нас, к сожалению, встречаются граждане, понимающие отдых как возможность купаться "одетыми в стиле "Ню". Если это будет происходить рядом с детьми - неизбежны конфликты.

Как выбирать?

Нужен или нет тот или иной элемент инфраструктуры - вопрос сугубо личный, и каждый покупатель решает его сам. Поэтому позволим себе лишь наиболее общие рекомендации. Большая инфраструктура - это почти гарантированно высокая квартплата. Сложность в том, что новостройки в Москве продаются на этапе строительства. Дома еще нет, на его месте котлован - какая тут может быть точность в определении будущих коммунальных платежей! Но если в здании ресторан, бассейн и куча прочих развлекательных вещей, занимающих большие площади - верить в $1,5 за кв. м в месяц было бы наивно.
Также обширная инфраструктура означает возможность нахождение на территории посторонних. Застройщик может совершенно искренне создавать "для своих", но, столкнувшись с проблемами при реализации и эксплуатации, примет единственно возможное решение - пускать по абонементам. Или даже продать нежилые помещения - в этом случае там появится совершенно независимый собственник, который станет организовывать на своей площади любой бизнес. В самых дорогих домах, где глава фирмы-застройщика и его покупатели лично знакомы, такое безобразие не случится, а вот в "бизнесе" - запросто.

Есть и еще одна неприятная возможность. Предположим, "начинка" изначально создается для "внешнего потребления", и застройщик обещает жильцам, что оплачивать инфраструктуру они не будут. Но потом с окупаемостью возникают проблемы, и у управляющей компании появляется сильнейшее искушение "повесить" траты на жильцов. Можете быть уверены, что эти расходы очень старательно будут спрятаны среди коммунальных платежей - вы и не заметите..

"RussianRealty "  23.11.05г.
Владимир Абгафоров