Гости из будущего
Брокеры, которые знают об ипотеке все
Развитие рынка недвижимости не только меняет отношение граждан к своей собственности, но и создает новые профессии. Так, вначале появились риэлторы, затем - девелоперы, а после разработки ипотечных схем на рынок вышли люди новой специальности - ипотечные брокеры.
Что они делают?
"Ипотечный брокер - это специалист, который помогает клиенту выбрать оптимальные условия для получения кредита", - рассказывает директор Центра ипотечных программ компании "МИЭЛЬ-Недвижимость Елена Панова. Поэтому в круг его обязанностей входит целый комплекс услуг по сопровождению клиента. Как говорит пиар-директор Penny Lane Realty Тимофей Фомин, во-первых, "такой брокер помогает сформировать необходимый пакет документов, который в выгодном свете представит клиента банку и увеличит шансы получить кредит на наиболее выгодных условиях". Во-вторых, ипотечный брокер помогает пройти процедуру оценки кредитоспособности. В-третьих, брокер вместе с клиентом проходит путь от выбора банка до подписания кредитного договора. И наконец, ипотечный брокер точно знает, какие квартиры одобрит банк, и помогает найти ту, которая полностью удовлетворяет его потребностям.
Таким образом, работа ипотечного брокера строится на знании рынка и хороших связях с ипотечными банками. Первый пункт, по мнению экспертов, объясняется довольно просто. "Выбрать оптимальную для конкретного потребителя ипотечную программу может только грамотный специалист, владеющий всей информацией о рынке ипотеки и имеющий большой опыт работы в этой сфере. Такой профессионал и может именоваться ипотечным брокером", - говорит Е. Панова. Второй момент значительно сложнее. Самым главным этапом в получении кредита является решение кредитного комитета банка, который определяет, выдать ли ссуду данному заемщику или нет. "Ипотечный брокер может более грамотно объяснить специалисту банка особенности той или иной сделки, привести опыт положительного разрешения подобных вопросов, словом, в определенной степени "повлиять" на решение кредитного комитета", - рассказывает Е. Панова.
По словам руководителя проекта "БЕСТ-Ипотека" Владимира Лопатина, хороший брокер может и более серьезно участвовать в процессе. "Есть специалисты, которые, наряду с вышесказанным, видят свою миссию в активной работе с банками по созданию новых продуктов, существенно улучшающих условия кредитования. Обратившись к такому брокеру, клиент сэкономит не только время и нервы, но и деньги ", - считает эксперт.
Итак, одна из важнейших задач ипотечного брокера - проконсультировать клиента при выборе квартиры. Дело в том, что у каждого банка свои требования к закладываемым объектам недвижимости. Так, банки могут отказаться кредитовать квартиры, построенные до 70-х годов, или выдавать средства только на приобретение жилья в доме с железобетонными перекрытиями. Так что, если вы обратитесь с выбранным объектом недвижимости не в тот банк - вам может быть отказано в получении кредита. "Один банк не выдает под смешанные перекрытия, другой - не любит новостройки, третий - неохотно кредитует варианты с большим количеством альтернатив, четвертый - категорически не приветствует коттеджи за городом", - говорит заместитель генерального директора компании "Новый город" Александр Гениевский. От всех этих сложностей и защищает ипотечный брокер, а, следовательно, экономится время клиента.
Плата за независимость
На сегодняшний день по разным подсчетам в Москве около 40 компаний предлагают услуги ипотечного брокериджа. Большинство из них возникло на базе риэлторских компаний. Как говорит начальник управления развития бизнеса Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин, "следует отметить такие компании, как БЕСТ, "Домострой", ИНКОМ, МИАН, МИЦ, МИЭЛЬ, "Пересвет-Инвест" - это основные игроки на этом рынке сегодня". Открытие в этих компаниях ипотечного отдела объясняется довольно просто. Во-первых, есть важнейший элемент для сотрудничества с банками - налаженные связи, а во-вторых, агентство может предложить конкретную квартиру. "Кроме того, в большинстве риэлторских компаний клиент не доплачивает за услугу по подбору и оформлению ипотечного кредита. В случае независимого брокерства за эту консультацию придется выложить энное количество дензнаков", - рассказывает А. Гениевский.
А вот по мнению члена правления Райффайзенбанка Александра Колошенко, перед ипотечным брокером и риэлтором стоят все же различные задачи. "Функция риэлтора - это подбор оптимального варианта недвижимости для клиента, а функция подбора варианта ипотечной программы не должна входить в его обязанности. Портал юридической помощи Бесплатная юридическая консультация в Санкт-Петербурге Поэтому мы считаем, что последнее должно, безусловно, стать прерогативой ипотечного брокера при правильном развитии российского рынка ипотеки", - считает эксперт.
Независимые ипотечные брокеры уже появились на рынке. По данным М. Бусыгина, наиболее крупные среди них - "Кредит Стар", "Кредитная Консультация №1", Независимое бюро ипотечного кредитования, "Прайм Кредит", "Фосборн Хоум". И все-таки, по словам А. Гениевского, российский рынок еще не дорос до независимых специалистов по ипотеке. "Независимые ипотечные брокеры рассчитаны на массовость - а массовой ипотека станет еще очень не скоро. Чаще всего сам покупатель жилья - либо клиент банка, либо сотрудник фирмы, имеющей в этом банке счет. Так что здесь независимый брокер просто не нужен", - говорит он.
Большинство независимых специалистов работают по следующей схеме: либо взимают процент от суммы кредита, либо используют фиксированный тариф. Так, по словам В. Лопатина, "наиболее распространенная цена - 1% от суммы кредита". Такую же цифру называет и председатель правления Русского ипотечного банка Галина Симонова. По ее данным, "при обращении к ипотечному брокеру заемщики заплатят 1-2% от стоимости квартиры".
В случае фиксированной платы сумма вознаграждения ипотечному брокеру обычно не превышает 500 долларов. Такую систему используют не только независимые брокеры, но и некоторые риэлторские компании. Например, обратившись в отдел ипотечного кредитования агентства недвижимости "МИАН", клиент заплатит фиксированную сумму в 500 долларов, которая в случае отказа банка возвращается в полном объеме.
Взгляд в будущее
Развитие ипотечного брокериджа связывается экспертами с развитием массовости ипотеки. "Наличие ипотечного брокера во многих странах является неотъемлемым звеном между клиентом и непосредственной покупкой жилья. Учитывая, что российский рынок постепенно движется к уже более или менее "обкатанным" и опробованным другими странами схемам, вполне логично появления брокеров и в России", - говорит А. Колошенко.
Однако, если сегодня большинство ипотечных брокеров напрямую связаны с риэлторскими компаниями, то в будущем, прогнозируют аналитики, этот вектор сместится в сторону банков. Это связано, прежде всего, с унификацией ипотечных программ. Так, по словам Елены Хуснулиной, "когда программы ипотечного кредитования будут не так сильно отличаться друг от друга, ипотечный брокер, как и на развитых ипотечных рынках запада, станет агентом банка - кредитора".
"Квартира.Дача.Офис" 14.12.2005г
Алексей Лоссан
