Быстро и без комплексов

К концу года цены на рынке снова разогнались - по итогам ноября удорожание превысило 4 процента. Ситуация неприятна для покупателей, а для "альтернативщиков" даже смерти подобна...

"Вязать" цепочки для альтернативных сделок вообще непросто - здесь, как в классической древнегреческой трагедии, нужно соблюсти единство места, времени и действия. Когда же цены начинают расти, задача еще более усложняется. Покупателя на свою квартиру ищешь по сегодняшним ценам, а себе варианты подбираешь уже по завтрашним. Упомянутые выше 4% в месяц - это 1% в неделю. Это означает, что цену квартир собственники пересматривают как минимум еженедельно. По оценке первого вице-президента компании БЕСТ и президента МАГР Михаила Гороховского, две из трех согласованных цепочек по этой причине разваливаются.

И все-таки альтернативные сделки заключаются. Как это вообще удается? Пообщавшись с риэлторами, мы установили, что есть специальные правила работы на быстрорастущем рынке.

Первое - скорость. Постоянно мониторить рынок, быть в курсе всех цен это обязательно. Четко понимать, что ходить и выбирать квартиру многие месяцы, просматривать десятки вариантов,  это роскошь, оставшаяся в далеком прошлом. Нет, она существует и сегодня для супердорогого рынка, где объекты стоят по 5 миллионов долларов. Или даже для типового  если вы готовы переплатить за квартиру вдвое. Если же вы обычный человек, то есть денег у вас в обрез, а купить хочется получше, придется определяться предельно быстро. Неделя  это тот срок, за который надо подобрать себе альтернативу. За две недели цены изменятся безвозвратно, процесс придется начинать с нуля.

Вторая рекомендация, к сожалению, необходима. Итак, растущий рынок не место для чересчур совестливых. На рынок снова вернулись аукционы во всей красе  это когда аванс за квартиру берется у пятерых покупателей одновременно, а потом под различными предлогами (можно честно  растет цена наших альтернатив; можно нечестно к примеру, риэлтор говорит, что хозяин, нехороший человек, без объяснения причин цену завышает) заставляем покупателей цену поднять. Квартира, понятно, достанется тому покупателю, который готов заплатить больше конкурентов. Кстати, такая атмосфера приводит к тому, что, случается, в реальности покупатель один, но и его "разводят" мнимыми соперниками и вынуждают поднять цену. Но это к слову.

Еще приемчик из этой серии - дать денег риэлтору другой стороны. То есть,  вы ищете покупателя, который заплатит за вашу квартиру на 2000 долл. больше. Но это будет в интересах вашего клиента, а не вас лично. А лично вам за сотрудничество именно с нами мы "отслюнявим" полновесные 500 долларов. Только подождите нас.

Многие риэлторы увеличили собственную комиссию. С одной стороны, работать в нынешних условиях сложно, большие трудозатраты должны компенсироваться. С другой, комиссия становится своего рода резервным фондом, если сделка вдруг пойдет криво. В одной из фирм (просившей, правда, не называть ее) автору рассказали о сделке, в которой участвовали шесть квартир. В последнюю минуту хозяин одной из них внезапно потребовал на 10 тысяч долл. больше, а остальные участники наотрез отказались платить. Агентство, первоначально хотевшее получить со сделки скромные 15 тысяч долл., было вынуждено согласиться и заработало в итоге только 5000 долл. Совершенно очевидно, что если бы сделка изначально шла на минимальной рентабельности, она бы здесь развалилась.

А есть ли способы хоть как-то облегчить себе жизнь? Если альтернатива очень сложная (к примеру, расселяется большая коммуналка, где нужно подобрать до 6-8 небольших квартир), можно порекомендовать головному покупателю выкупить альтернативные квартиры на себя. Итоговая сделка будет в таком случае оформляться договором мены. Здесь, безусловно, есть риск, что расселяемые в последний момент откажутся выезжать, и головной покупатель окажется с кучей небольших квартир, которые ему не нужны. Но, как говорит руководитель филиала "На Солянке" компании "Новый город" Валерия Родионова,  риск этот минимален: за 12 лет работы агентства ни одного срыва не было. Надо только внимательно посмотреть на этих жителей: насколько они вменяемы, действительно ли хотят разъехаться, и подписать с ними соответствующие договоры. Теоретически с таким договором можно даже обратиться в суд.

А вот на такой вариант, как выкуп квартиры агентством на себя, надеяться особенно не стоит. Действительно, риэлторские фирмы выкупают наиболее ходовые варианты, как правило, те же самые небольшие квартиры, пригодные для разъезда. Такая практика присутствует на рынке всегда, то оживляясь, когда цены растут быстрее, то затихая, когда воцаряется стабильность. Выкупают или на себя (фирму), или на собственных сотрудников.

Но нужно понимать, что гарантии для покупателя тут весьма иллюзорны. Дело в том, что риэлторы не упустят собственный интерес. Если на квартиру найдется другой покупатель, готовый заплатить побольше, они без зазрения совести продадут ему. Одним словом, для покупателя нет принципиальной разницы между хозяином квартиры - частным лицом и риэлторской фирмой.

 

"Квартира.Дача.Офис" 12.01.06г

Владимир Абгафоров