Лучшее - враг хорошего

Предпочтения покупателей на рынке вторичного жилья

Принцип "хорошо люблю, плохо не люблю", сформулированный Михаилом Булгаковым в романе  "Мастер и Маргарита", вполне применим и к рынку недвижимости: каждый покупатель хочет квартиру получше. Однако само представление о "получше" постоянно меняется - сегодня это уже совсем не то, что было 10-15 лет назад.

Жить среди равных

В начале 90-х главным параметром хорошей квартиры считались ее размеры.  Анекдот тех лет"Хорошая квартира это когда в самой маленькой комнате в самом дальнем углу незаметно пасется стадо бегемотов" довольно точен, поскольку ни полслова не говорит о том, где эта квартира, в каком доме. Единственным возможным в ту пору вариантом были расселенные коммуналки в сталинских и дореволюционных домах нужно лишь найти квартиру подходящего размера и купить всем проживающим в ней бабушкам что-то приемлемое.

Сейчас предпочтения покупателей совсем другие. "Люди поездили по миру, посмотрели, как живут другие, говорит Михаил Макушин, руководитель филиала "На Маяковской" компании "Новый город". Сформировалась новая шкала ценностей, появились требования, прежде неизвестные: безопасность, вид из окна, инфраструктура. Конечно, есть еще покупатели, готовые приобрести 100-метровую квартиру на втором этаже с окнами на Тверскую или на Садовое кольцо. Но это, скорее всего, приезжие из очень дальней периферии, и их на рынке дорогого жилья все меньше".

"Примерно с 2000 года люди стараются приобрести не только дом, но и социальное окружение, соседей, отмечает Елена Соболева, руководитель отдела вторичного жилья агентства "Кутузовский проспект". Расселенные коммуналки в сталинках, где на одном этаже с тобой остаются другие коммуналки, это современным покупателям неинтересно. Они хотят жить среди равных себе".

Вопрос престижности

Может показаться парадоксальным, но построенные в начале 90-х элитные дома сегодня не очень популярны. У многих из них при проектировании и строительстве допущено очень много ошибок высота потолков запросто может быть 2.70, отсутствуют многие обязательные на сегодня опции вроде подземного гаража, невыразителен внешний вид. При этом дом вроде как элитный, владельцы просят за квартиру немалую цену и покупатели с ними не соглашаются:

Высшим шиком 90-х был "евроремонт" белые крашеные стены, пластиковые окна и ламинат на полу. Сейчас такая отделка встречается (чаще всего не в самых дорогих квартирах, предназначенных для сдачи в аренду), но выдать этот ремонт за суперкачественный не получится. Если покупатель ищет квартиру дизайнерскую, то описанные выше великолепия его никак не устроят. В общем, можно сказать, что современные покупатели стали лучше разбираться в различных нюансах и деталях.

Очень интересные процессы произошли в представлениях о том, какие районы можно считать престижными. Еще с советских времен обитатели, например, Строгино или Ясенево очень гордились местом собственного проживания и презрительно поджимали губы, слыша Отрадное или Орехово-Борисово. Но с появлением великого уравнителя рынка вдруг выяснилось, что эти места между собой особенно ничем и не отличаются. Сегодня можно говорить о достаточно узкой группе действительно элитных районов (Центр, Кутузовский проспект, Юго-Запад), широком спектре районов середнячков, и тех, что ниже среднего (Бирюлево, Капотня, Ново-Косино). Причем, чтобы попасть в последнюю категорию, район должен обладать по-настоящему существенным недостатком: это или плохая экология (факел нефтеперегонного завода, к примеру) или проблемы с транспортом.

Риэлторы говорят, что вопрос престижности всегда во многом зависел не столько от объективных факторов, сколько от всевозможных мифов. И избавлению рынка от различных химер заметно способствовали иногородние покупатели. Они от наших придумок далеки, им подавай то, что подешевле. Южное Бутово - так Южное Бутово, квартира даже там все равно дает вожделенный штамп с московской регистрацией в паспорте.

А из нашего окна...

Одно время, если помните, в 80-е годы было престижно жить на "серединных" этажах - с пятого по десятый. За квартиры на них разыгрывались поистине шекспировские страсти при дележе кооперативных домов. А еще раньше (люди постарше это подтвердят) самым лучшим считался второй этаж, далекие от политкорректности москвичи даже называли его "еврейским". Действительно, лифты в те годы были далеко не во всех домах, воры по форточкам особо не лазили, машин мало чем плохо жить пониже?! Сейчас, заглянув в базу данных продаж любого агентства первичного рынка, вы убедитесь, что квартира на 15-м этаже чуть-чуть, но дороже в точности такой же, но на шестом. А вторые этажи стали самым неликвидом, даже хуже последних. У покупателей сейчас другие требования. Многие хотят квартиры перепланировать, а делать это чем выше, тем легче (и со строительной точки зрения, и с позиции получения разрешения) потому что меньше веса над вами. На верхних этажах больше света эта проблема тем актуальнее, чем выше дома строятся. А поскольку
главным загрязнителем окружающей среды сейчас стали автомобили, то чем ближе к небу, тем меньше шума и выхлопных газов.

Заметным фактором ценообразования становится статус квартиры свободная она или альтернативная, т.е. хозяин продает ее для того, чтобы сразу купить что-то другое. "На последнюю категорию спрос уменьшается, - говорит Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". Это связано с частыми случаями невыполнения продавцами таких квартир своих обязательств перед покупателями. В условиях растущего рынка и ограниченного предложения они не успевают за повышением цен и не могут в короткие сроки подобрать себе подходящий вариант для обмена". Добавим, что альтернативные квартиры покупатели не одобряли  и раньше, но сейчас явление проявилось во всей мощи: цена на две абсолютно одинаковые квартиры запросто может отличаться на 15-20% если одна из них свободна юридически и физически, а другая требует альтернативы.

И наконец, целая категория жилья, стремительно рухнувшая в последние годы хрущевские пятиэтажки. Покупатели, конечно, не особенно жаловали их и в прежние годы, но только сейчас ценовое различие между пятиэтажками и остальными домами стало таким разительным цена квадратного метра в хрущевке составляет не более 50-70% от цены площади в нормальном доме. Кампания сноса и реконструкции пятиэтажек набрала обороты, но многие жители недовольны тем, что им предоставляют взамен. К тому же новый Жилищный кодекс существенно расширил возможность для местных властей возмещать собственнику квартиры в сносимом доме не квадратными метрами, а денежной компенсацией. К примеру, если данная квартира у человека не единственная и он зарегистрирован по месту жительства где-то еще, то раньше ему полагалась бы недвижимость, а теперь однозначно деньги. При этом расчет размера компенсации ведется не по рыночным ценам, а от оценки БТИ.

"Квартира.Дача.Офис"

Владимир Абгафоров  25 января 2006