Экспертиза

Память о доме

В Москве, по оценкам риэлторов, насчитывается до 50 особняков, имеющих статус памятников, которые находятся в частной собственности и используются как жилые дома. Этот сегмент является одним из самых закрытых на рынке недвижимости. Сделки, как правило, осуществляются напрямую между продавцом и покупателем без участия посредников. Сейчас особняки передаются в собственность в отдельных случаях - формально в городе действует мораторий на приватизацию памятников истории и архитектуры до разграничения объектов на федеральные и региональные. Ожидать роста числа сделок с объектами культурного наследия можно будет только по окончании этого процесса.

Мораторий на приватизацию

Приватизация объектов культурного наследия берет начало в 1994 году, с указа первого президента РФ Бориса Ельцина, которым было разрешено передавать памятники местного значения в собственность. Наиболее громкие сделки тех лет - продажа "ЮКОСу" подмосковной усадьбы "Кораллово", а также покупка Владимиром Брынцаловым подмосковной усадьбы "Никольское-Урюпино" на Рублевском шоссе.

"Приватизацию памятника федерального значения можно было провести, понизив его статус. Для этого субъект федерации вносил предложение в Министерство культуры, которое должно было подготовить проект постановления правительства РФ", - рассказывает заместитель директора департамента культуры Министерства культуры и массовых коммуникаций РФ Геннадий Заботкин. По его словам, решение принималось на основе историко-культурной экспертизы, которую проводил научно-методический совет при Минкультуры или экспертная группа, сформированная администрацией региона. При этом перевод в собственность обязательно сопровождался охранными обязательствами.

В январе 1996 года Мосгордума утвердила "Положение об особом порядке и условиях приватизации памятников", в котором была предусмотрена детальная процедура выкупа особняков. Цена таких объектов определялась исходя из стоимости строительства квадратного метра жилья (ежеквартально определяется городскими властями - "ИФ"), умноженной на повышающие коэффициенты. Они зависели от качества, местоположения особняка, времени сооружения памятника и его исторической ценности.

Однако в июне 2002 года вступил в силу закон об объектах историко-культурного наследия (ФЗ-73), по которому приватизация памятников федерального значения была приостановлена до разграничения объектов на федеральную и региональную собственность.

Г.Заботкин утверждает, что в закон запрещает приватизацию любых памятников независимо от их историко-культурного значения до окончательного урегулирования проблемы собственности. "Такую сделку просто никто не зарегистрирует", - говорил представитель Минкультуры.

Первый заместитель Москомнаследия Александр Соловьев в свою очередь полагает, что "ФЗ-73 не запрещает перевод в частную собственность памятников регионального значения". Вместе с тем, он также отмечает, что в Москве сохраняется мораторий на приватизацию любых памятников до момента разграничения собственности. Прогнозировать, когда столичные и федеральные власти договорятся, кто чем владеет, он не берется.

Вместе с тем, мораторий носит скорее формальный характер. Участники рынка указывают, что приватизировать памятник регионального значения все-таки можно. "Мне известны случаи перевода памятников в частную собственность в обмен на обязательства вложить крупные инвестиции в реставрацию объекта. Правда, необходимо пройти многочисленные согласования с Минкультуры и местными органами охраны памятников. Невнятное законодательство делает такую процедуру возможной", - заявил на условиях анонимности один из риэлторов. В качестве примера он привел недавнюю продажу 100-процентного пакета акций гостиницы "Украина" компании "Бисквит".

Эксперты отмечают, что у девелоперов на памятники нет ажиотажного спроса. "В Центральном округе, где сосредоточено подавляющее большинство памятников, девелоперы сначала разбирали свободные площадки, затем - здания, не обремененные статусом объекта культурного наследия, и только уже после этого памятники», - говорит директор отделения "Парк Тауэрс" Управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Кайдо Каарма.

Причина в том, что работы по ремонту и реставрации необходимо согласовываться с органами охраны памятников, а все элементы здания, которые представляют собой историческую ценность, сохранить.

К примеру, в "Доме Булгакова" по ул. Б.Садовая, д. 10, девелопер был обязан сохранить в первоначальном виде мемориальную квартиру писателя. На остальные детали архитектурного проекта ограничения не накладывались.

Иногда ограничения защитников культурного наследия делают реставрацию нерентабельной. К.Каарма приводит пример с одноэтажным зданием на Б.Никитской улице, д. 60 стр. 2. "В 90-х годах от девелоперов неоднократно поступали предложения о реконструкции здания, - рассказывает К.Каарма. Но те драконовские условия, которые выдвигались городскими властями с подачи органов охраны памятников, отпугивали инвесторов". Только после двух пожаров в 2001 и 2002 годах, когда здание превратилось в руины, нашелся инвестор, который получит особняк в долгосрочную аренду после его восстановления. По оценкам экспертов, построить здание заново примерно в 2-2,5 раза дешевле, чем отреставрировать существующее.

Охранная грамота

На московском рынке недвижимости сформировался пул объектов, обладающих статусом памятника истории и культуры, которые уже перешли в частные руки. Большинство памятников принадлежат крупным коммерческим структурам. По разным данным, к настоящему моменту в Москве насчитывается от 400 до 800 таких особняков. Из них число жилых не превышает 50. По словам управляющего партнера Nordblom Group Ирины Жаровой-Райт, ежегодно список "жилья" пополняется еще на 5-10 объектов. Впрочем, четко разграничить здания на жилые и нежилые нельзя, поскольку в целом ряде случаев нижние этажи владельцы оборудуют под офисы, а на верхних устраивают апартаменты.

Как утверждают участники рынка, многими сделкам с особняками предшествуют темные истории их получения в собственность, поэтому вопросы купли-продажи решаются непосредственно между сторонами сделки без участия посредников. "Интересы продавца и покупателя представляли собственные юридические службы. Просто так прийти и купить на открытом рынке дом, являющийся объектом культурного наследия, почти невозможно", - говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости "Новый город" Наталья Ветлугина.

Однако число сделок по таким объектам через агентства недвижимости медленно, но все же растет. Правда, как отмечают в компаниях, специализирующихся на элитной недвижимости, не всегда удается подобрать подходящее предложение для покупателя. Рынок закрыт, поэтому брокеры располагают минимумом информации об объектах, находящиеся в продаже.

"INTERFAX" 03.02.2006г.