На воздухе: Четыре сотки на Рублевке

Рынок земельных участков на престижных подмосковных направлениях традиционно считается элитным сегментом, а в большинстве сделок фигурируют крупные поместья. Однако даже на престижной Рублевке до сих пор сохранились небольшие всего в несколько соток земельные наделы, которые периодически становятся предметом купли-продажи.

Хотя величина стандартного загородного участка, особенно в престижном месте, составляет обычно от 15 до 30 соток, то и дело на продажу выставляются участки значительно меньшей площади от 4 до стандартных в советское время 6 соток. Сделки с ними занимают отдельную нишу рынка и производятся по особым принципам. Существование этого сегмента признают практически все эксперты, однако в оценке его масштаба специалисты расходятся.

“Рынок небольших участков в Подмосковье не развит”,  начальник отдела по работе с недвижимостью компании “Терра-Недвижимость” Наталья Петшик категорична. Довольно сдержанно оценивает объем предложения в этом сегменте рынка руководитель отдела управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость” Елена Новомлинская: “В 30-километровой зоне от МКАД участков площадью от 5 до 7 соток немного, но такие предложения есть. Встречаются такие участки и по престижным направлениям”. “На западном направлении совсем не осталось мелких земельных участков под индивидуальное строительство. Все, что доступно, большие территории, которые интересны лишь для коммерческих застройщиков”, полагает специалист отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty Вадим Губанов.

В компании Blackwood все же подсчитали объем предложения маленьких участков. “Данный сегмент рынка земли достаточно развит, совокупный объем предложения за прошлый год составил около 930 га”, говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. Таким образом, в пересчете на более популярные единицы измерения загородной площади примерный объем этого сегмента составляет 93 000 соток.

Родословная сегмента

В Подмосковье есть несколько источников появления сравнительно небольших участков на продажу. Они различаются по двум основным параметрам  юридическим аспектам “происхождения” участка и его типологической принадлежности (садовое товарищество, деревня, дачный поселок и т. д.).

Как утверждает представитель “Московского юридического агентства” Константин Гензель, существует естественный минимальный предел площади земельного участка, устанавливаемый региональными властями. “Так как размер земельных участков, передаваемых в собственность, определяется органами местного самоуправления, то на территории отдельного муниципального образования устанавливаются свои нормы распределения земельных участков”,  говорит он. По словам Гензеля, данные подмосковной администрации указывают на то, что в этом регионе примерным минимальным размером земельных участков, выдаваемых в собственность, считается 6-8 соток. Эти требования распространяются в том числе на дачные и садоводческие кооперативы.

Чтобы площадь выставленного на продажу участка была меньше этого размера, необходима некоторая юридическая коллизия. Как отмечает Константин Гензель, обычно такая ситуация складывается в двух случаях. Во-первых, в результате раздела совместно нажитого имущества при разводе супругов. А во-вторых, при переходе права собственности на указанный земельный участок по наследству к двум и более наследникам. Кроме того, естественно, что в некоторых случаях имеют место обе эти причины, а в результате неоднократного перехода прав собственности на землю происхождение такого участка и причины его минимальной площади могут и вовсе остаться неизвестными его последнему по времени владельцу.

На такое же юридическое происхождение небольших подмосковных участков указывают и столичные риэлторы. “В Подмосковье довольно долго выделялись участки по 6-8 соток в садовых товариществах  и на Рублевском шоссе в том числе. Кроме того, большие участки, ранее принадлежавшие большим людям, делились наследниками, и некоторые из них продавали свою долю”,  утверждает заместитель генерального директора компании “Новый город” Александр Гениевский.

Что касается типологической принадлежности, то, по мнению экспертов, 4 сотки можно встретить в дачных кооперативах, садовых товариществах и подмосковных деревнях. “Предложение в первую очередь формируется за счет садовых товариществ и кооперативов, стародачных поселков и деревень”,  говорит Марина Маркарова, с которой солидарна Елена Новомлинская.

Типология небольшого участка может сочетаться и с его юридическим статусом части когда-то единого большого надела. “Преимущественно это отдельные участки старожилов оставшихся деревень либо земля, отрезанная от участков старых дач. Собственник подобной дачи, когда-то доставшейся ему либо его родителям, дедам, сегодня готов кусочек своего участка продать. При существующей на рынке цене земли вырученных средств сполна хватит, чтобы на месте дачи заново построить очень достойный дом”,  рассказывает начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Максим Сухарьков. По данным Елены Новомлинской, изначальная площадь всего участка в некоторых стародачных местах составляла порой 50-100 соток и “в пределах такого участка может быть выделена небольшая доля (5-7 соток) и продана другому владельцу”.

Из-за подобной “родословной” большая часть таких участков предлагается на вторичном рынке чаще всего не компаниями, а мелкими частными владельцами. “Если речь идет о небольших земельных участках в организованных поселках, то такие предложения существуют на вторичном рынке. Вне садовых товариществ или поселков подобные земельные участки если и продаются, то редко, это единичные случаи”,  говорит директор департамента инвестиционных проектов агентства недвижимости “Домострой” Герман Барыш. Однако, как утверждает Марина Маркарова, в последнее время небольшие участки стали появляться и на первичном подмосковном рынке. “Сейчас стало возможным купить небольшой земельный участок до 10 соток в коттеджном поселке экономкласса, но доля данной категории предложения в общей структуре незначительна”, — говорит эксперт.

В долларовом эквиваленте

Как и во всяком другом сегменте рынка недвижимости, стоимость небольшого земельного надела определяется несколькими факторами. “Разброс цен определяется удаленностью от МКАД, удобством подъезда, наличием коммуникаций: например, в некоторых садовых товариществах нет газа, что, конечно, снижает цену”,  рассказывает Елена Новомлинская. Таким образом, к обычным параметрам ценообразования добавляется критерий типологического происхождения надела. Например, по данным “Миэль-Недвижимости”, по Рублево-Успенскому шоссе в 22 км от МКАД можно купить земельные участки площадью 6-8 соток в садовых товариществах по $7000-14 000 за сотку, а садовые участки по Киевскому и Калужскому шоссе продаются по $4000-7500 за сотку, дачные кооперативы и садовые товарищества на Дмитровском шоссе предлагают небольшие наделы от $4000 до $9000 за сотку.

В стародачных поселках цена такого участка обычно будет выше, чем в садовом товариществе, $13 000-20 000 за сотку, говорит Елена Новомлинская. “Наиболее дешевые участки продаются в деревнях и неохраняемых поселениях. Предложения в садовых товариществах находятся в среднем ценовом диапазоне. Наиболее высокие цены на небольшие земельные участки будут в стародачных поселках и современных коттеджных поселках экономкласса”, — отмечает Марина Маркарова.

По данным компании Blackwood, по Калужскому шоссе можно приобрести 6 соток с коммуникациями в садовом товариществе в Николо-Хованском (7 км от МКАД) за $37 000, в садовом товариществе “Ветеран-2” (15 км от МКАД) предлагаются 9 соток стоимостью $36 000, а в садовом товариществе “Мароховка” (24 км от МКАД) по Киевскому шоссе можно приобрести 8,3 сотки за $35 000. Участок в 9,6 сотки в стародачном поселке “Валентиновка” (12 км от МКАД) обойдется уже в $125 000. На Рублево-Успенском шоссе в садовом товариществе “Солослово” (14 км от МКАД) участок в 10 соток будет стоить $18 000 за сотку. Аналогичные участки могут предлагаться и в знаменитых Жуковке и Николиной Горе. “Появление небольших участков характерно для Рублево-Успенского шоссе в наиболее статусных, престижных и известных местах, например в Жуковке. Именно здесь существует наибольший дефицит земельных ресурсов”,  утверждает Максим Сухарьков.

Помимо прочего, на цену влияет также и наличие или отсутствие поблизости какой-либо инфраструктуры. “Стоимость участков вне организованных поселков находится в диапазоне от оптовой цены предложения от $5000 за сотку на первичном рынке до розничной стоимости на вторичном рынке в зависимости от направления от $10 000 до $40 000 за сотку”, полагает Герман Барыш. Так как большинство таких участков предлагается в товариществах, кооперативах и деревнях, то очевидно, что в общей массе цена стремится скорее к более низкому рубежу.

Размер влияет?

Нетрудно заметить, что названные цены отличаются от стандартной стоимости земли по подмосковным направлениям в меньшую сторону. По данным Елены Новомлинской, цены на участки большей площади (20-50 соток) в коттеджных поселках по калужскому и киевскому направлениям колеблются от $10 000 до $20 000 за сотку, а по Рублево-Успенскому шоссе цены на большие участки под застройку колеблются в диапазоне $25 000-60 000 за сотку. То есть большие участки в пересчете на единицу площади стоят в 1,5-2 раза дороже, чем маленькие наделы.

Однако эксперты не дают единого ответа на вопрос о влиянии площади земельного участка на его стоимость. По словам Натальи Петшик, цена за сотку на небольших участках от сотки в крупных владениях может отличаться и в большую, и в меньшую сторону. Но как утверждает Максим Сухарьков, “ликвидность земли обусловлена в первую очередь ее местоположением и цена сотки участков различного размера принципиально не отличается”. Большинство экспертов сходятся во мнении, что сотка земли в пределах маленького участка стоит дешевле, чем сотка в более крупном землевладении,  прежде всего из-за ограниченного спроса. “Маленький размер участка, до 10 соток, ограничивает круг потенциальных покупателей  состоятельные люди предпочитают участки от 15 соток и более, в результате продавец вынужден выставлять более низкие цены за сотку”, рассказывает Марина Маркарова. Таким образом, получается, что в некоторых сегментах рынка закон опта и розницы не работает, и далеко не всегда можно купить 3 сотки по цене 2.

Ликвид — неликвид

Даже несмотря на более низкую стоимость, маленькие участки далеко не всегда можно вообще успешно реализовать, говорит Александр Гениевский. “У нас была такая ситуация: мы продавали 8 соток в Жуковке на Рублево-Успенском шоссе, но так и не сумели продать. Просили всего-то $305 000, т. е. менее чем по $40 000 за сотку. Одновременно в той же Жуковке мы сумели реализовать участок в 15 соток по $100 000 за сотку”,  рассказал эксперт.

По мнению Вадима Губанова, это не единичный случай, а тенденция. “Изначально такие земельные участки "не в рынке". Они неконкурентоспособны в силу огромной удельной стоимости земли и неудобства для строительства. Современный стандарт загородного дома, а особенно элитного на западном направлении, более 300 кв. м с участком не менее 15 соток”,  рассказывает эксперт. По его словам, по отношению к меньшим участкам риэлторы выработали понятие “неликвид”. Кроме того, по его данным, на участке менее 8 соток проблематично получить разрешение на строительство. “Другими словами, такой продукт никому не нужен. Если вы богатый человек, то вы сможете позволить себе достаточно большой участок на Рублевке, а если вы не можете себе это позволить, то вы тем более не будете вкладывать в неликвид, а возьмете нормальный участок на альтернативном направлении”,  полагает Губанов.

Однако, как отмечает Марина Маркарова, именно небогатые люди могут заинтересоваться маленьким участком. “Небольшие участки приобретаются для организации загородной дачи. Как правило, такие участки покупают жители Москвы и Подмосковья со средним или ниже среднего доходом”,  говорит Маркарова. В случае же, если участок расположен на престижном Рублево-Успенском шоссе, говорит Максим Сухарьков, им могут заинтересоваться и состоятельные покупатели. “Для многих людей, приобретающих недвижимость на Рублево-Успенском шоссе, в первую очередь актуальны вопросы статуса, имиджа, престижа и особого окружения. Размер участка может играть вторичную роль. Среди наших клиентов достаточное число тех, кто готов рассмотреть подобные предложения”,  рассказывает он.

Кому участок?

Специфичность небольших земельных участков определяет и нестандартные методы поиска покупателя. Как утверждают все эксперты, у владельца такого участка обычно есть два пути: либо предложить его соседям, либо выставить на продажу через риэлторское агентство.

“В первую очередь, конечно, необходимо переговорить с соседями, чьи участки прилегают к продаваемому наделу. Возможно, кто-то из них захочет увеличить свой участок. Далее можно обратиться в риэлторское агентство  это позволит ускорить реализацию участка. Также брокеры помогут непосредственно в проведении сделки и сборе необходимых документов”, советует Марина Маркарова.

Аналогичную точку зрения высказывает и Елена Новомлинская. По ее словам, “небольшие участки вполне могут заинтересовать соседей по дачно-садовому кооперативу, поскольку площадь в 6 соток уже мало кого устраивает и хочется ее расширить”. “Если же никто из соседей не заинтересуется таким предложением, то лучше всего обратиться в риэлторскую компанию”,  говорит эксперт.

Не только соседи или частные лица могут приобрести подобный участок. По мнению экспертов рынка, можно ожидать проявления интереса и от некоторых коммерческих компаний. “Например, земля в пределах 12 км от Москвы, на первой линии интересна для коммерческой застройки, под офисы фирм и торговые точки. По Рублевскому шоссе стоимость таких участков может достигать $100 000”,  утверждает Наталья Петшик. В качестве примера эксперт приводит офис компании “Терра-Недвижимость”, который расположен на небольшом участке в деревне Жуковка на Рублево-Успенском шоссе. “Когда-то мы сами выступали в качестве покупателей”, резюмирует эксперт.

Как утверждает Марина Маркарова, покупатель на такой участок скорее всего найдется в любом случае из-за высокого спроса: “Следует отметить, что основной объем спроса со стороны частных лиц на рынке земли как раз приходится на небольшие участки площадью до 10 соток”. Но, по мнению Вадима Губанова, высокий спрос приводит и к негативным последствиям. “Дефицит мелких земельных участков на Рублево-Успенском шоссе привел к тому, что постепенно выстраивается плотная очередь из потенциальных покупателей, а продавцы участков на неохраняемой территории в Жуковке считают, что их земля может стоить $150 000 за сотку. Все это приводит лишь к застою на рынке, а цена земли перешагнула границы здравого смысла”, утверждает эксперт.

В целом, по мнению специалистов, торговля небольшими земельными участками в Подмосковье является процессом конечным и вполне возможно, что в будущем этот сегмент полностью исчезнет с рынка загородной недвижимости. Большинство владельцев недвижимости предпочитают консолидировать в своем портфеле земельные наделы значительно большей площади, чем 4 сотки, а хозяева оставшихся с советской эпохи 6 соток стараются их все же выгодно продать. Очевидно, что в итоге процесс должен завершиться возникновением новых крупных участков.

“Можно сказать, что если и существовал рынок минимальных земельных участков, то он перешел в стадию единичных предложений, а тенденция к увеличению наделов приведет к их полному исчезновению”,  прогнозирует Вадим Губанов.

 
"Ведомостей" 21.02.06г
Алексей Лоссан