Освещение событий на рынке недвижимости давно вышло за рамки специализированных изданий и приложений, за ним пристально следят центральные СМИ, они же пытаются на него влиять, как влияют своими новостями и комментариями на рынок фондовый. Одни прочат рынку жилья бурный рост на фоне снижения доходности других активов. Другие, напротив, настаивают на том, что рынок перегрет, а следовательно, достигнув точки кипения, обвалится. Чего же ждать на рынке московских квартир? Рискнем предложить вам собственное исследование.

Измерить рынок недвижимости - задача не из простых. С одной стороны, жилье товар уникальный в том смысле, что найти две абсолютно одинаковые квартиры можно только на первичном рынке. Соответственно, существует масса различных сегментов со своими характеристиками и особенностями ценового поведения, и попытка прослеживать динамику на рынке жилья в целом сродни выяснению средней температуры по больнице. С другой стороны, рынок недвижимости не отличается повышенной транспарентностью, реальные цены многих сделок на нем остаются известны только контрагентам.

И все же то, что сейчас происходит с ценами на жилье и объемами продаж, позволяет однозначно утверждать - рынок недвижимости растет, растет и в целом, и во всех его частностях, растет пугающими темпами. По оценкам экспертов, рост цен в различных сегментах этого рынка в 2003 году составил от 30 до 40%. На конец года индекс стоимости жилья, который рассчитывает аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости", составил 1453 доллара за квадратный метр против 1070 долларов в январе 2003-го, т.е. в среднем цены выросли на 36%.

Сходные цифры называют и сами операторы рынка. Так, компания "Сити-XXI век", реализующая серию проектов на северо-западе столицы, приводит целый ряд конкретных примеров. В январе 2003 года цена за квадратный метр в новостройках 5-го микрорайона Куркино составляла 700-760 долларов. В январе года нынешнего это жилье на вторичном рынке предлагают уже по цене 1000-1050 долларов за кв. м (рост - около 40%). В жилом комплексе бизнес-класса "Лазурный Блюз" в Строгино в течение 2003 года квартиры подорожали в среднем на 30%. Если в апреле, когда начались продажи, жилье стоило 990-1200 за кв. м, то сейчас оно продается по цене 1200-1650 за кв. м.

В компании "Град М" констатируют годовой прирост средней стоимости жилья на вторичном рынке с 1080-1090 долларов за кв. м до 1570 долларов. По панельным новостройкам - схожая ситуация: в январе 2003 года компания продавала квартиры в среднем по 900-950 долларов за кв. м, в декабре - по 1300-1450 долларов.

"МИЭЛЬ-недвижимость", указывая на средний рост стоимости жилья в 40%, в то же время оговаривается, что цены росли в каждом сегменте неравномерно и были напрямую связаны с ликвидностью. Так, если объекты "эконом-класса" ввиду ограниченности предложения и дефицита панельного жилья продемонстрировали максимальный рост до 50%, то "бизнес-класс" в целом дорожал медленнее - здесь встречаются объекты, показавшие "скромный" прирост в 20%, хотя есть и лидеры с 50%.

На полюсах рынка недвижимости динамика наиболее заметна. Так, бетон, из которого построено элитное жилье, судя по ценам, постепенно превращается в золото (некоторые объекты за год подорожали почти на 70%), а самые дешевые "хрущевки" - последняя надежда решить квартирный вопрос для большинства семей - просто-напросто вымываются с рынка. При прочих равных стоить, как новостройки они не могут по определению, а спрос на них всегда велик.

Почему же так дорожает жилье? На этот вопрос у аналитиков есть дежурный ответ. "Самым существенным фактором, лежащим в основе повышения цен на жилье, является реальный рост доходов населения в течение нескольких последних лет, а также рост накоплений граждан", - комментируют ситуацию аналитики центра "Индикаторы рынка недвижимости". Это фактор позитивный. "Другой немаловажной причиной, спровоцировавшей повышенный темп роста цен именно в 2003 году, явилось ослабление позиции доллара. Это привело к повышенной активности покупателей, намеренных как ускорить приобретение жилья для себя, так и выгодно вложить свои сбережения ", - продолжают аналитики. Этот фактор уже двоякий. С одной стороны, он нейтральный, поскольку рубль крепнет помимо воли покупателей, и как к этому относиться мало, кто себе представляет, а с другой - очевидно стремление граждан избавиться от свободных, в том числе валютных, средств как можно быстрее и именно таким образом. И в этом уже видится негатив. Во-первых, острое желание купить жилье, пусть далекое от идеала, лишь бы побыстрее, говорит о неуверенности людей в том, что их "реальные доходы" будут и дальше расти не только номинально - в отчетах статистиков. Во-вторых, очевидно, что привнесение спекулятивных элементов, свойственных рынку ценных бумаг, на рынок недвижимости свидетельствует о недоверии к другим инструментам сохранения и преумножения капитала, в случае с физическими лицами, речь идет, прежде всего, о банковских депозитах. Вероятно, сказывается и фактор "популяризации" инвестирования в недвижимость в центральных СМИ.

Начало года - традиционное время затишья на рынке недвижимости. Тому есть объективные причины - почти половину месяца продолжаются рождественские каникулы, а приобретение недвижимости требует таких психологических затрат, к которым едва оторвавшиеся от праздничного стола люди просто не готовы.

Впрочем, риэлторские и инвестиционные компании расходятся во взглядах на текущее состояние рынка. Так, если в компании "Град М" отмечают некоторую стабилизацию: "В январе текущего года роста цен почти не произошло, в отличие от прошлогоднего января", оговариваясь при этом, что итоги января пока предварительные; то в компании "Новый город" наблюдают совершенно иную картину. "Ситуация отличается кардинально - нет никакой стабилизации", - констатирует директор филиала этой компании "На Красных воротах" Максим Токарев и поясняет: "Это связано в первую очередь с нестабильностью доллара, люди таким образом спасают свои сбережения".

Агентство недвижимости "Домострой" фиксирует более активные, по сравнению с прошлым январем, продажи - рост на уровне 14%. А в компании "Сити-XXI век" полагают, что сезонность на рынке недвижимости как явление себя исчерпала.

Произошла стабилизация на рынке в январе или нет? Все зависит от того, что вкладывается в понятие "стабилизация". Рост цен продолжается, хотя заметно более низкими темпами, чем в последние, а тем более в летние, месяцы предыдущего года. По данным центра "Индикаторы рынка недвижимости", в отличие от последних месяцев 2003 года в январе индекс стоимости жилья вырос "только" на 3,3%, что на 1,2% меньше, чем в ноябре и декабре. Вместе с тем в январе произошло знаковое событие - средняя стоимость квадратного метра в столице перешагнула психологически важный порог в 1,5 тысячи долларов, что является абсолютным рекордом для московского рынка недвижимости. У аналитиков irn.ru "есть основания считать, что это далеко не предел".

Хотя последние недели января и начало февраля не обнаружили явной тенденции к увеличению темпов роста цен, зато отчетливо проявился потенциал такого роста. "После Нового года большинство продавцов новостроек нижнего ценового диапазона в районах массовой застройки и городах ближнего Подмосковья подняли цены на оставшиеся и новые объемы жилья на 100-200 долларов за квадратный метр. В результате этого на данном сегменте рынка средняя цена основной массы предложения подскочила с 700-800 за метр до 900-1000 за метр", - констатируют аналитики и резюмируют: "Вымывание с рынка наиболее дешевых квартир приведет в ближайшие месяцы к очередному всплеску цен на все типы жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках. Наиболее значимым он будет на жилье ценового диапазона от 1000 до 1300 долларов за метр, следующего после сегмента самого дешевого жилья".

Чтобы понять, будет ли расти рынок и дальше, прежде всего, следует ответить на вопрос, сохранятся ли факторы, определяющие этот рост сегодня. Факторы эти уже назывались: повышение реальных доходов населения и падение доллара относительно рубля. Улучшение материального положения граждан - фактор первичный по отношению ко всем остальным, только он способен обеспечить стабильный платежеспособный спрос. Но, к сожалению, именно этот фактор менее всего поддается прогнозированию, поскольку зависит главным образом от воли и способностей наших властей. Чуть попроще с курсом доллара, реальная стоимость которого определяется мировым рынком, живущим по законам, к коим Государственная Дума и правительство России отношения не имеют. Большинство прогнозов сводится к тому, что американская валюта некоторое время будет дешеветь, возможно, до осени. Следовательно, как средство накопления в течение этого периода она будет мало привлекательна. В такой ситуации логично предположить, что наши недоверчивые соотечественники вновь и вновь будут предпочитать реальную квартиру банковскому депозиту, вкладывая обесценивающиеся долларовые накопления именно в недвижимость. И если одни приобретают сегодня жилье по принципу "сейчас или никогда", то другие играют на подогреваемом первыми рынке, получая изрядную норму прибыли.

Таким образом, если мы беднеть не будем, рынок недвижимости будет расти, а если доллар продолжит свое плавное падение, рост будет бурным. Это макроэкономические факторы, но есть и внутренние, специфические именно для рынка недвижимости.

Вот один из них. "С уменьшением количества свободных площадок в Москве, застройка все чаще осуществляется на месте выведенных производственных площадей или расселения ветхого фонда. Этот путь застройки более длительный, более трудоемкий и, естественно, дорогостоящий. Благодаря этому цена квадратного метра на вновь возводимые объекты будет продолжать расти", - полагает директор департамента первичного рынка недвижимости МИАН Дмитрий Кузнецов.

Таким образом, получается, что повышение капитализации рынка будет происходить главным образом за счет роста цен, не сбалансированного адекватным увеличением продаж, - рынок будет сам превращать избыточный платежеспособный спрос в неплатежеспособный.

Другой специфический фактор, который отмечают практически все аналитики, - удешевление кредитных ресурсов. Здесь с аналитиками можно поспорить. Во-первых, удешевление кредитных ресурсов практически не сказывается на стоимости жилья. При той норме прибыли, которую получают инвесторы строительства сейчас, расходы на уплату процентов в случае привлечения заемных средств можно не учитывать. Во-вторых, что касается удешевления ипотечных кредитов, то данный фактор, вероятно, играет существенную роль в регионах, где платежеспособный спрос на жилье не такой большой, но только не в столице. В Москве редкая квартира обретает хозяина уже после завершения строительства, а на стадии возведения дома, когда фактически приобретается большая часть нового жилья, ипотечные схемы не действуют. Кончено, существует кредитование под залог инвестиционных прав, но там процент немаленький, а срок действия такого договора ограничивается сроками сдачи новостройки, с точки зрения покупателя, это просто-напросто рассрочка платежа. Что касается вторичного рынка, то к нему испытывают недоверие сами банки, поскольку здесь предметом залога может оказаться имущество с сомнительной историей.

И все же рынок недвижимости расти будет. По оценкам центра "Индикаторы рынка недвижимости", с учетом всех названных факторов рост цен на жилье в 2004 году составит 20-25%. Это означает, что к концу 2004 года средняя стоимость московской квартиры достигнет отметки в 1700 долларов за квадратный метр.

То, что рано или поздно рост на рынке жилья прекратится и сменится спадом, следует хотя бы из фундаментальных законов мироздания - принципа цикличности. Но отвлечемся от философских категорий - на рынке действуют и свои законы.

За всю свою современную историю столичный рынок недвижимости столкнулся с двумя кризисами. Последний случился в 1998 году, хотя пик пришелся на 1999-й. Его причины лежат на поверхности - рынок недвижимости последовал вниз вслед за всеми остальными рынками вследствие дефолта. Доходы граждан упали, признаки зарождения среднего класса исчезли, платежеспособный спрос на квартиры сократился до исторического минимума. К тому же, рост курса доллара по отношению к рублю в отдельные периоды перекрывал инфляцию, что делало его более привлекательным средством сбережения, порождая отложенный спрос на недвижимость, - многим (но не всем) было ясно, что квартиры будут дешеветь. Благодаря низкой волатильности рынок недвижимости после августовского кризиса просел хоть сильно, но не резко. Некоторые продавцы продолжали удерживать докризисные цены на свои квартиры в течение трех и более месяцев, но в конце-концов сдались. Чем все закончилось, мы знаем - в 2002 году рынок недвижимости вернул свои позиции.

Но то был не единственный обвал, а второй по счету. Впервые, падение цен на недвижимость в Москве произошло в 1995 году. Сценарий того кризиса был совсем иным. Конечно, 1995 год не отличался стабильными макроэкономическими показателями, однако же, и серьезных потрясений не фиксировалось. Эффект "черного вторника" к тому моменту себя исчерпал. И все же рынок пошел вниз. Непосредственным толчком тому послужила, казалось бы, сущая мелочь - предшественник ДИПС (Департамент инвестиционных программ строительства Москвы) снизил цены в очень узком сегменте - подешевели возводимые им квартиры на первых и последних этажах в панельных новостройках. Такой демарш вызвал цепную реакцию среди других операторов рынка, в конечном итоге, падение цен коснулось всех сегментов. Истинной же причиной тех событий, как впоследствии указывали аналитики, явился сильный перегрев рынка недвижимости. Можно ли проводить параллели с сегодняшней ситуацией, характеризующейся слишком уж динамичным ростом цен?

С одной стороны, разговоры о перегреве рынка не лишены оснований. Главный довод здесь - продажная стоимость жилья сейчас почти в четыре раза выше себестоимости строительства. Правда, нельзя забывать, что по действующим в Москве правилам, до половины, а иногда и более стоимости объектов инвесторы отдают городу за получение прав на застройку. Но все равно возврат на вложения получается не маленький.

С другой стороны, рынок сегодня не тот, что был в 1995 году. "Тогда рост цен остановился только после насыщения покупательского спроса. Конкуренция между застройщиками обострилась настолько, что неценовые факторы уже перестали работать, и пришлось прибегать к стоимостной конкуренции, - поясняет пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов. - Сегодня при значительном спросе на столичную недвижимость и высоких требованиях к характеристикам жилья, цена - не единственный фактор, который влияет на решение о покупке квартиры. Поэтому ситуацию снижения цен на рынке московской недвижимости можно представить только как гипотетическую".

Между тем, "гипотетичность" эту можно просчитать. Ряд опрошенных "Финмаркетом" специалистов, называют конкретные цифры, характеризующие объем демпингового предложения, который заставит рынок просесть. Скромней других оказалась оценка аналитика АН "Домострой" Павла Брызгалова - не менее полумиллиона квадратных метров. Аналитик полагает, что "демпинговая" акция со стороны одного, даже самого крупного, игрока (как это было в 95-м) обречена на провал: "Реально об этом можно говорить только как о целенаправленном действии нескольких крупных компаний. Если по каким-либо причинам такое действие позволит себе одна компания, объем ее квартир будет оптом выкуплен другими участниками рынка. Если эта компания не позволит оптовую скупку, остальные просто проигнорируют и дождутся, пока все раскупят в розницу, а это произойдет очень быстро (если объект или компания не имеют проблем)".

Аналитик ЗАО "Отделстрой" Сергей Швец критическим объемом демпинга считает 1 млн. квадратных метров. Меньший объем рынок "переварит" по схеме приведенной выше - оптовая скупка компаниями. Ну а в большем количестве, по мнению Швеца, "дешевое" жилье в продажу не пустит административный ресурс, поскольку такое развитие событий "бьет по интересам правительства Москвы".

По оценкам компании "Сити-XXI век", "критическая масса демпингового предложения должна составлять не менее 30% в том или ином сегменте, чтобы попытаться обвалить цены, но не на всем рынке, а только в этом сегменте".

Таким образом, специалисты компаний категорически отвергают сценарий обвала рынка образца 1995 года. Понятно, что объективность их мнения может вызывать сомнение, ибо все они, так или иначе, заинтересованы в росте цен на рынке.

Попробуем проанализировать самостоятельно, из чего может сложиться тот условный "критический" миллион квадратных метров. Во-первых, "сливать" по дешевке жилье может крупная компания, испытывающая серьезные проблемы. Но пока рынок растет, объективных причин для финансовых затруднений у инвесторов строительства вроде бы не существует. Они могут возникнуть лишь в двух случаях. Либо компания ввязывается в какую-то авантюру на другом рынке и прогорает, либо у нее возникают проблемы с властью. Первый вариант маловероятен, поскольку крупные компании в состоянии позволить себе высококвалифицированный менеджмент, который имеет представление о стратегии минимизации рисков. К тому же, рынок недвижимости сейчас настолько доходный, что принцип "от добра добра не ищут" здесь более чем уместен. Что до второго варианта, то от ссоры с властями, конечно, никто не застрахован, однако поводов для конфликта пока не видно, опять-таки - от добра добра не ищут.

Однако, кроме крупных компаний, на рынке недвижимости появляется все больше мелких игроков, доход которых формируется за счет разницы в цене квадратного метра на момент покупки и на момент продажи. Обладают ли такие игроки в совокупности 1 млн. кв. м? Сейчас это трудно себе представить, но по мере популяризации частных вложений в недвижимость критический объем "недвижимых" фишек на руках у населения скопиться может. Таким образом, волатильность рынка повысится, раскачать его будет чуть-чуть проще, но сколько не капай частнику на мозги о неминуемом и скором падении рынка, он все равно будет следить за действиями "крупняка", который обладает куда большей психологической устойчивостью.

Отсюда вывод - умышленно раскачать рынок можно только скоординированными действиями крупных игроков. При этом последние должны обладать огромными свободными средствами и четкой стратегией игры на понижение. К тому же они должны отдавать себе отчет, что играть придется против государства в лице правительства Москвы и, соответственно, иметь за спиной сопоставимый с этим "лицом" административный ресурс. В общем, получается что-то фантастическое.

Поэтому вернемся к более вероятным сценариям развития событий, основанным на анализе макроэкономических показателей.

Если грянет кризис, подобный августовскому 1998 года (анализ вероятности такого развития событий лежит за рамками настоящего исследования) , то для рынка недвижимости он обернется, скорей всего, теми же последствиями, что и в прошлый раз. Разница может заключаться лишь в том, что с массовым приходом частных игроков и повышением волатильности, падение цен окажется более резким.

Если же подходить к макроэкономическому прогнозированию с оптимизмом, то с увеличением реальных доходов населения рынок столичной недвижимости будет расти вместе с ними, но опережающими темпами. Дело здесь в том, что рост спроса не сбалансирован ростом предложения. Выставляемых на продажу квартир меньше пока не становиться, но мест под новое строительство в Москве осталось совсем не много, и темпы застройки уже в обозримом будущем придется сокращать. Московские программы реконструкции ветхого жилья и вывода предприятий решают проблему лишь частично.

Фактор реально ограниченного предложения будет стабилизировать рынок, не допуская падения цен на нем, и в случае плавного (не резкого) снижения доходов граждан.

Таким образом, в отсутствие серьезных макроэкономических потрясений инвесторы могут быть спокойны и рассчитывать на приличный доход. Для большинства же граждан, чьи доходы не поспевают за ростом столичного рынка недвижимости, шансы решить квартирный вопрос становятся все призрачней. Пока еще остается возможность купить относительно дешевую квартиру в ближнем Подмосковье, но в нынешнем году там жилье будет дорожать, скорей всего, даже быстрее, чем в столице. По данным аналитиков, сразу после Нового года застройщики, работающие в ближайших к Москве городах области, уже подняли цены на свои квадратные метры на 100-200 долларов.

Конечно, палочкой-выручалочкой могла бы стать ипотека. Однако рассчитывать на нее в Москве особенно не стоит - эффективно этот инструмент работает в условиях, когда на рынке присутствует достаточный объем завершенных строительством объектов. Пока же этого не наблюдается. Но к вопросу о перспективах ипотеки мы еще вернемся.

"Финмаркет" 25.02.2004 г.

Артем Федоров