А из вашего окна зелень разная видна?

Продавец недвижимости, имеющий хоть малейшие основания отметить хорошую экологическую обстановку вокруг своего объекта, сделает это непременно. В рекламе постоянно фигурируют различные "Дома у парка" - хотя на самом деле до парка может быть пара километров.

Что такое экология?

Ученые экологи определяют свою науку как изучение всего комплекса природных и техногенных факторов, влияющих на человека. "Бытовое" определение некая "чистота окружающей среды", когда ничего не раздражает, нет никаких негативных факторов. То есть в принципе то же самое.

В чем "наука" и "люди с улицы" расходятся кардинально  так это в количестве учитываемых факторов. Обычному человеку нужно, чтобы был чистый воздух и отсутствовал шум. Ученые же отслеживают около 40 показателей, среди которых имеются такие, о которых мы и не вспомним  уровень загрязнения грунтов, электромагнитное излучение... При этом некоторые показатели распадаются на более детальные: воздух, к примеру, проверяют на содержание диоксида азота, оксида углерода, фенола, бензопирена, тяжелых металлов...
"Тема экологии в общении с нашими клиентами, конечно, присутствует,  говорит Вячеслав Зубов, руководитель отдела агентства "Кутузовский проспект".  Однако серьезно люди смотрят только на уже упоминавшиеся чистый воздух и шум, все остальное  больше на уровне "страшилок". К примеру, покупая квартиру в районе метро "Щукинская", где находится широко известный Курчатовский институт, клиенты обычно скажут пару слов о радиации. Но дальше разговоров дело обычно не идет -квартира понравилась, воздух вокруг чистый... Еще был период, когда активно обсуждались "фенольные" дома - где из стен внутрь квартир выделялся этот самый зловредный фенол. Но, честно скажу, эта материя больше интересовала прессу, мы же на практике с обеспокоенностью клиентов не сталкивались".

Этот западный ветер

Общеизвестно, что жилье на западе, северо-западе и юго-западе Москвы престижнее и дороже, чем в восточной половине города. Объясняется это как природными (преимущественно западная в наших краях роза ветров, направление с запада на восток течения Москвы-реки), так и рукотворными причинами - наш город традиционно строился по принципу "дачи на западе, мануфактуры на востоке". "Так было еще с дореволюционных времен, отмечает Елена Земцова, исполнительный директор компании "Дельта эстейт", и продолжилось в советские. "Царские села" возводились больше в Филях и Черемушках, а на территории нынешних ВАО и ЮВАО разместилась гордость нашей тогдашней индустрии: заводы "Москвич", "ЗИЛ", "Серп и Молот".

Но на эту в целом правильную и стройную картину накладывается огромное количество дополнительных факторов, способных поменять ситуацию до полной противоположности. В "нехорошей" восточной половине есть много крупных парковых зон Лосиный остров, Измайлово, Кузьминский лесопарк. Они улучшают окрестную экологическую обстановку настолько качественно, что, по оценке Руслана Сейт-Люманова, управляющего директора группы отделов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", способны повысить стоимость квартир как минимум на 10%. А на западе мы имеем, к примеру, мощную промзону в районе метро "Полежаевская" с до сих пор действующим цементным заводом.

Кроме того, по совершенно официальным данным 80-90% всех выбросов в атмосферу сегодня приходится на долю автотранспорта, в год на 1 кв. м территории Москвы выпадает более 1,5 кг сажи. Замеры, проведенные специалистами НИиПИ Экологии города, показали, что во многих "престижных" районах (прежде всего в домах, стоящих в первом ряду на Садовом кольце и других крупных магистралях) экологическая ситуация хуже, чем возле знаменитого нефтеперегонного завода в Капотне, который уже стал "пугалом". Автомобили сумели "подвинуть" даже железную дорогу в качестве основного источника "акустического загрязнения": замеры показали, что даже ночью 90% шума создают они, родимые. А в смысле насыщенности автомобилями западная часть города ничем не отличается от восточной.

"Говоря строго, хорошая экология в условиях мегаполиса невозможна, - "обнадеживает" Наталья Ветлугина, зам. генерального директора компании "Новый город".  С московскими транспортом и промышленностью не способны совладать никакой парк по соседству, никакая река. Даже в Ближнем Подмосковье полное экологическое благополучие недостижимо, нужно отъехать от МКАД минимум на 40-50 км. С другой стороны, если действовать по принципу "лучшее из возможного", то и в Москве можно отыскать вполне приятные для жизни уголки".

Гонки по вертикали

От неблагоприятной экологической обстановки можно попытаться... убежать вверх. Точнее, поселиться повыше. Чем ближе к небу  тем дальше от шумящих и воняющих автомобилей. Есть и другие резоны  например, на высоких этажах больше света (и разница эта тем заметнее, чем выше дома стоят вокруг), там проще сделать перепланировку. В ваших силах приобрести настоящее средство Карепрост в Магадане без лишних сложностей

Покупатели, выдвигающие условие "не ниже 12-го этажа", сегодня уже не в диковинку. На их запросы реагируют и риэлторы  если посмотреть в базы данных агентств, торгующих большими объемами новостроек, то видно, что квартиры на этажах с 12 по предпоследний хоть немного, но дороже аналогичных на 5-10 (о третьем и говорить не приходится). Разница не так заметна  на уровне $30 за кв. м, но все же? Этот феномен тем более любопытен, что еще лет 15 назад самыми престижными считались "серединные" этажи - с пятого по десятый.

В более дорогих сегментах  классах "бизнес" и "элита" покупатели также обращают внимание на строительные материалы, из которых построен дом. Как отмечает Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний "Конти", люди хотят жить в доме, стены которого "дышат", и поэтому отдают предпочтение кирпичу и дереву, а бетон и пластик пользуется куда меньшей любовью. Более требовательные покупатели интересуются такими тонкостями, как качество и даже вид утеплителя - они предпочитают органические материалы.

Не сейчас...

По оценкам риэлторов, на самом общепринятом уровне  чтобы зелень за окном и не воняло  экологией интересуются почти все клиенты. Гипертрофированный интерес к этой проблеме проявляют лишь 1-2% покупателей  они бегают со счетчиками Гейгера, заваливают вопросами службу Санэпиднадзора и готовы профессионально рассуждать о предельно допустимых концентрациях (ПДК) диоксида азота.

Впрочем, и эти цифры  в большей степени черта спокойного рынка. На нынешнем, где цены растут чуть ли не до 7-10% в месяц, а покупателей в разы больше, чем продавцов, этот показатель стал не принципиальным. Задумываться о подобных вещах у людей с деньгами просто нет времени квартиры сметаются. В более спокойной обстановке экологией интересуются практически все  по крайней мере, на уже упоминавшемся уровне зелени и шума. Сейчас не до этого.

"RussianRealty" март 2006г
Владимир Абгафоров