На воздухе: Летний урожай

В марте еще прохладно, но мечты о лете и отдыхе на свежем воздухе уже отогрелись и зовут к активным действиям горожан, не имеющих собственной дачи. Тех, кто по разным причинам предпочитает не покупать, а арендовать на летний период домик в деревне, немало, особенно активны они именно в начале весны, спрос превышает предложение. Сдача в аренду загородной недвижимости  вполне сформировавшийся сегмент рынка, и владельцы не используемых самостоятельно домов готовятся собирать летний урожай.

Пословам Евгения Родионова, генерального директора инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, на фоне общего повышения цен на загородную недвижимость отмечен и стабильный рост арендных ставок примерно на 10% в год. В настоящее время цена 1 кв. м сдаваемого внаем загородного жилья составляет в среднем $25-40 в месяц. Наибольшим спросом на летний сезон пользуются коттеджи и таун-хаусы площадью 200-300 кв. м в небольших организованных поселках в пределах 30 км от МКАД. Доля загородной недвижимости, сдаваемой в аренду, приближается к 12% от общего объема рынка загородного жилья.

Любой собственник домика в Подмосковье может превратить его в стабильный источник дохода для себя. Но не лишним будет учитывать, что бизнес по сдаче недвижимости в аренду влечет за собой и определенные риски, ведь приходится пускать в свой дом чужих людей.

Две стороны медали

О том, что собственник имеет полное право сдавать в аренду недвижимое имущество, говорит статья 608 ГК РФ. Для желающих платить налоги в умеренном размере и спать спокойно в Налоговом кодексе РФ есть глава 26.2, в которой подробно описывается схема упрощенного налогообложения. Но подходит она лишь тем, чей доход по итогам отчетного периода не превышает 15 млн руб. и остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов не превышает 100 млн руб. Если это так, то собственник недвижимости идет в налоговую инспекцию по месту жительства и регистрируется там как индивидуальный предприниматель. Ему выдается свидетельство, в котором должен быть указан такой вид экономической деятельности, как “операции с недвижимым имуществом, аренда, предоставление услуг”. Тогда налог составляет 6% от доходов (против обычных 13%, которыми облагаются доходы физических лиц) плюс 150 руб. ежемесячной уплаты страховых взносов в Пенсионный фонд РФ. Декларация о доходах в любом случае стандартно подается раз в год, так же, как и отчетность в Пенсионный фонд.

Собственник, желающий переквалифицироваться в арендодателя, может либо действовать самостоятельно, либо обратиться к посредникам риэлторам. На первый взгляд все довольно просто: желающих снять дачу на лето хоть отбавляй, достаточно дать объявление в газеты типа “Из рук в руки” или разместить информацию на одной из досок объявлений в Интернете, и набегут клиенты. Плюс такого подхода в том, что не надо оплачивать посреднические услуги, а весь доход от аренды (за вычетом налогов, если все делать по правилам) достается непосредственно арендодателю.

Минус для самостоятельных арендодателей в том, что можно нарваться на недобросовестных съемщиков, способных испортить имущество собственника или расторгнуть договор аренды раньше срока. Проверить самостоятельно личные данные и благонадежность арендаторов частному лицу затруднительно.

Также придется самому собирать необходимые документы, список которых опять же если все делать по правилам довольно обширен. Сюда входят правоустанавливающие документы на домовладение и земельный участок (свидетельство о собственности или договор купли-продажи, дарения и др.), справки из БТИ, кадастровый план участка, справка из налоговой инспекции, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Наконец, придется самостоятельно обращаться в страховые компании, для того чтобы застраховать сдаваемое в аренду имущество от возможных рисков. И не факт, что, после того как будущий арендодатель проделает все вышеперечисленное и разошлет объявления о сдаче в аренду, арендатор найдется, говорят риэлторы.

Для тех, кто пользуется услугами риэлторской компании, главный минус необходимость платить за услуги. По словам опрошенных “Ведомостями” риэлторов, оплата будет разовой. Арендодатель платит агентству от 50% до 100% арендной ставки за один месяц. Но, как говорит Оксана Готовцева, заместитель гендиректора агентства элитной недвижимости Eaton Way, это помогает уменьшить срок поиска клиентов и оформления сделки, кроме того, риэлторы имеют свою базу проверенных клиентов, желающих арендовать загородное жилье. Логика здесь простая: люди, которые обращаются в агентства недвижимости для поиска дачи внаем, принадлежат к определенному социальному слою, и пускать их в дом менее рискованно.

За что платит арендодатель, обратившийся в агентство? По словам риэлторов, за экономию времени на поиск клиентов и за гарантию того, что размер арендной платы будет соответствовать рынку, благодаря чему дом будет сдан в приемлемые сроки и без ущерба для арендодателя. Компании, специализирующиеся в сфере услуг аренды, по словам Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании “Новый город”, четко знают ценовую вилку как предложения, так и спроса и помогут адекватно оценить возможный доход.

Ветлугина утверждает, что солидные агентства никогда не берут денег с клиента за подобную услугу. Провести оценку возможно как после, как и до заключения договора с агентством. И если агент, проводящий оценку, пытается выставить клиенту за это счет, то скорее всего данная компания не специализируется на аренде и, весьма вероятно, так и не найдет арендатора, говорит Ветлугина.

Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании “Миэль-Недвижимость”, говорит, что практически все риэлторские компании могут предложить две схемы поиска арендаторов жилья. Вариант первый можно разместить объявления в базе данных и самому принимать звонки и встречаться с будущими арендаторами, такая услуга бесплатна. Вариант второй объявление за счет компании размещается в СМИ, в Интернете, к арендодателю прикрепляется персональный агент, который принимает звонки и берет на себя ответственность за показ дома. Кроме того, по ее словам, агентства недвижимости стараются предоставить клиенту дополнительные услуги, например помощь в оформлении страховки.

В случае обращения в агентство арендодателя, желающего сдать домик на лето, как правило, риэлтор отсматривает базы других агентств, в которые обращаются те, кто хочет домик на лето снять. В итоге не только тот, кто сдает, но и тот, кто снимает, оплачивает посреднические услуги агентству. Стандартный размер тарифа для нанимателя сумма, эквивалентная месячной арендной плате.

Частным образом

Обычно риэлторские компании отслеживают весь рынок приличных предложений по загородной недвижимости. Правда, остались еще в Подмосковье люди, которые сдают дома частным образом. По словам риэлторов, это в основном предложения в ценовой категории до $1000 в деревнях. Но такая аренда почти в 100% случаев чревата неудобствами. Например, скорее всего сдается второй домик на участке и хозяева будут жить на одной территории с нанимателем, или, возможно, не все в порядке с инженерными коммуникациями, а удобства во дворе. Такие предложения зачастую отыскиваются “по знакомым”. Для арендодателей, не желающих связываться с посредниками, все же не лишним будет составить договор аренды и материальной ответственности. А для этого скорее всего придется прибегать к помощи юриста и обязательно заверять нотариально такой договор, потому что только в этом случае он будет иметь юридическую силу.

Среднестатистический портрет людей, сдающих дома на лето в частном секторе, нарисованный участниками рынка, таков: это чаще всего хозяева домов в “стародачных местах”, интеллигенция либо бабушки в деревнях. Как правило, они бдительно присматривают за постояльцами: именно от них будет зависеть, можно ли приходить поздно, приводить гостей, пользоваться водой круглые сутки, и скорее всего видеть хозяев арендатор будет ежедневно.

С этим столкнулась, например, москвичка, преподаватель университета, снимавшая на летний сезон недорогой домик в Жуковском у местной жительницы: гасить свет приходилось в 9-10 часов вечера, гостей приводить было нельзя, шуметь тоже, на участке находился хозяйский огород, и не дай бог было наступить на грядки. А за стеной комнаты, которую снимала эта женщина, хозяйка держала коз, которые совершенно не стеснялись бить рогами в стену в любое время суток. В конце концов измученная таким отдыхом женщина вынуждена была съехать, несмотря на приемлемую цену и красивое место.

Есть собственники, для которых сдача в аренду загородной недвижимости стала постоянным бизнесом. Но, по словам Натальи Ветлугиной, этот бизнес скорее всего вынужденный. Бывает, что человек строит себе загородный дом, потом по каким-то причинам понимает, что не хочет в нем жить, но не может продать за желаемую цену. И дом начинают сдавать в аренду, чтобы хотя бы частично отбить вложенные деньги.

По словам риэлторов, частный сектор составляет серьезную конкуренцию их бизнесу. Не отстает и “госсектор”, т. е. подмосковные санатории, которые находятся в приличном состоянии и пользуются спросом. Наталья Ветлугина говорит, что за $3000 в месяц в таком санатории можно снять вполне приличный номер или домик, в таких местах хорошо сформирована инфраструктура, услуги оказываются комплексно.

По данным Rodex Group, строительство коттеджных поселков с целью последующей сдачи в аренду это долго окупаемый для инвестора проект. Выгодно строить небольшие элитные поселки в 10-15 домов, ориентированные на конкретный контингент обеспеченных людей, под которых выбираются концепция объекта, архитектурный стиль и т. д. Таким образом девелопер минимизирует возможные риски. На рынке Подмосковья на сегодняшний день существует более 30 коттеджных поселков, предназначенных для сдачи в аренду.

Что почем сдаем внаем…

Дешевыми вариантами риэлторы не занимаются. Ценовая вилка арендных ставок для загородной недвижимости, по данным агентств, начинается с $2000 в месяц и доходит до $60 000. В компании “Новый город” говорят, что за $3000 можно снять дачу среднего уровня, площадью от 150 кв. м, на хорошем лесном участке, размером не менее 12 соток, на расстоянии до 15 км от МКАД, по сравнительно недорогим восточному и юго-восточному направлениям. А по информации Rodex Group, средний загородный домик площадью 200 кв. м обойдется арендатору примерно в $7000 в месяц. За $50 000 в месяц в аренду предлагается 1 га леса, дом площадью 700 кв. м с наборным паркетом, бассейном, отдельным домом для охраны и прислугой “в комплекте”.

Важнейшим фактором, формирующим цену сдаваемой недвижимости, является ее местоположение. На самом дорогом в Подмосковье рублево-успенском направлении наниматели платят за престиж, и арендодатели этим пользуются. Помимо Рублевки выгодно сдать свою недвижимость могут и владельцы домов по новорижскому и калужскому направлениям, входящим в тройку лидеров по уровню цен. Например, в “Новом городе” говорят, что на калужском направлении за $3000 можно арендовать весьма скромный домик с условной мебелью в неохраняемом поселке. По сведениям, предоставленным корпорацией “Инком-Недвижимость”, в Барвихе, Жуковке, Раздорах стоимость арендной платы доходит до $60 000 в месяц (дом площадью от 800 кв. м на 60-80 сотках лесного участка, с бассейном, сауной, большими спальнями и надлежащим уровнем безопасности).

Кроме направления и удаленности от МКАД на цену, по словам Евгения Родионова, влияет буквально все: наличие инфраструктуры, размер участка, площадь самого дома, его интерьер, ремонт, наличие или отсутствие удобств, техническое оснащение, состояние придомовой территории, близость к лесу, воде и т. д. Оксана Готовцева говорит, что, в принципе, близость большой воды и леса может повысить привлекательность коттеджа в глазах арендатора, а следовательно, и его стоимость на 30-50%.

Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI, также добавляет к списку формирующих цену факторов наличие и состояние инженерных коммуникаций (газ, телефон, отопление, канализация). Имеют значение и дополнительные удобства в доме, такие как сауна, тренажерный зал, бассейн, спутниковое телевидение, кондиционер. Не последнюю роль играет то, находится дом в частном секторе или в организованном коттеджном поселке. Стандартные требования риэлторов к состоянию сдающегося дома  полноценная отделка под ключ, обстановка, необходимая бытовая

техника. Родионов добавляет, что цена аренды зависит также и от сроков съема дома. При длительной аренде, говорит он, можно получить значительную скидку.

Обычно риэлторы рекомендуют будущему арендодателю выставлять адекватную цену. Если собственник все же сомневается в оценке агентства, то обычно достаточно просто позвонить в несколько крупных агентств и поинтересоваться их оценкой. Если и после этого остаются сомнения, то можно просмотреть объявления в газетах или в Интернете, “на глаз” подобрав недвижимость, совпадающую по наибольшему количеству параметров.

Как договариваться

Ольга Баштанова, начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости “Инкома”, говорит, что арендодателю могут предложить подписать эксклюзивный договор с риэлторской компанией. Договор непосредственно между нанимателем и арендодателем будет составлен юристами компании. Наталья Ветлугина убеждена, что эксклюзивный договор в сегменте загородной аренды наиболее приемлемая форма взаимодействия с агентством, так как это означает, что только один риэлтор имеет право представлять арендодателя, и он, зная это, будет заниматься таким предложением “в полную силу”.

Оксана Готовцева говорит, что в договор с нанимателем можно и нужно внести пункты, оговаривающие срок аренды, желаемый график платежей, штрафные санкции за несоблюдение сроков аренды, ответственность за порчу имущества и т. п. Специалисты советуют делать договор аренды как можно более подробным и учитывать в нем все, вплоть до количества проживающих в доме, размера депозита за движимое имущество (это необходимо, если дом сдается с дорогим ремонтом и мебелью). По словам Натальи Ветлугиной, в договоре аренды, который заключают между собой собственник и наниматель, могут быть оговорены возможные конфликтные ситуации и пути их решения. Чем подробнее прописаны условия, тем спокойнее и арендодателю, и арендатору.

Мария Жукова объясняет, что, как правило, депозит (залог за имущество) берется вне зависимости от стоимости объекта и составляет 100% от месячной арендной платы. Если арендатор не оставил долгов после истечения сроков аренды, не нанес порчу имуществу, залог ему возвращается. По словам других риэлторов, размер депозита может колебаться от одного до двух размеров месячной арендной платы.

Жукова советует также помимо самого договора составить еще и акт передачи дома (коттеджа) в этом документе фиксируются состояние дома, уровень ремонта, мебели.

Специалисты советуют арендодателю быть крайне внимательным в момент подписания договора аренды. Ведь после того, как арендатор найден, жилье сдано, деньги получены и подписаны все бумаги, будет именно так, как написано, и будет поздно говорить, что “имелось в виду другое”. Предусмотреть абсолютно все невозможно, и, на взгляд экспертов, стоит обратить особое внимание на пункты, говорящие о денежных компенсациях.

Например, арендатор неожиданно заявляет, что съезжает завтра на месяц раньше срока. Или собственник, приехав за очередной арендной платой, видит, что имущество в доме безнадежно испорчено. Тогда самое время раскрыть договор и внимательно его прочитать. Если в договоре “все ходы записаны”, можно решить дело во внесудебном порядке.

Александр Скобкин замечает, что в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендатора речь может идти об упущенной выгоде для арендодателя, так как он не получит ожидаемой арендной платы за оставшееся время, ему придется заново подыскивать арендаторов и еще раз оплачивать риэлторам их услуги. Поэтому штрафы и неустойки рекомендуется предусмотреть в договоре аренды, а их погашение также может происходить за счет суммы внесенного арендатором депозита.

Что касается именно порчи имущества, то в данной ситуации все зависит от размера ущерба. Риэлторы говорят, что стандартным вариантом в такой ситуации является удержание собственником залога, который был внесен за оное. Но если размер нанесенного ущерба превышает сумму внесенного залога, можно попробовать обратиться в суд или страховую компанию, если был заключен соответствующий договор. В случае судебного разбирательства пострадавшему необходимо будет предоставить доказательства размера ущерба, для того чтобы определить размер выплат в судебном порядке.

Бывает, сам арендодатель решает, что “квартирант” должен съехать раньше срока. И тут на помощь может прийти грамотно составленный договор аренды. Главное записать в него соответствующий пункт, подробно описывающий права и обязанности обеих сторон в таком случае. Как правило, и арендодатель, и арендатор обязаны заранее и в письменной форме уведомить друг друга о досрочном прекращении отношений. Ольга Баштанова говорит, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе собственника жилья он возвращает нанимателю двойную сумму месячного арендного платежа, одновременно возвращает сумму, полученную в качестве предоплаты при подписании договора аренды.

В различных риэлторских компаниях говорят о различных суммах штрафных санкций (как правило, это плата за один или три месяца аренды) и советуют четко прописывать их размер и условия выплат в договоре. Также специалисты рекомендуют не забывать и о таком пункте, как форс-мажор.

Предъявлять любые претензии стороны могут только друг к другу, поскольку договор аренды заключается именно между собственником и нанимателем. С риэлтором договор заключается на время поиска арендаторов. И это всего лишь договор на оказание информационных услуг. Поэтому, как только услуга (подбор нанимателя) оказана, ответственность риэлтора перед собственником прекращается, и за действия нанимателя он не несет никакой ответственности.

Важным является и то обстоятельство, что договор аренды является правоустанавливающим документом, а значит, имеет юридическую силу. Это может пригодиться в случае, если по причине взаимных претензий сторон друг к другу дело все же дойдет до судебного разбирательства. Например, это может быть иск собственника к арендатору о возмещении ущерба или, наоборот, нанимателя к арендодателю за несоблюдение условий договора.

Чтобы страховка не подвела

Большинство риэлторов советуют арендодателю ради собственного спокойствия дополнительно обращаться к страховщикам. Как говорит Александр Скобкин, страховать сдаваемую внаем недвижимость не обязательно, но рекомендуется. В случае пожара, стихийного бедствия (не самый распространенный риск в московском регионе, но береженого бог бережет), ограбления страховка в той или иной степени возместит ущерб арендодателя, арендатора или третьих лиц, например соседей.

По данным DOKI, помимо страхования имущества все более популярным становится страхование ремонта (включая отделочные работы, материалы, инженерное оборудование, встроенную мебель и проч.). Мебель и отделка страхуются на случай пожара, залива из-за аварий водопровода, канализации или срабатывания противопожарной системы, взрыва бытового газа или парового котла. Можно также застраховать жилище от падения летательных аппаратов и их частей, а также въезда транспортных средств. О таком специфическом виде страхования эксперты советуют задуматься собственникам домов, расположенных недалеко от аэропортов или железных дорог. Можно застраховать даже земельный участок с расположенными на нем хозяйственными постройками и ландшафтными сооружениями.

Сами страховщики в этом вопросе соглашаются с риэлторами. Дмитрий Маслов, вице-президент компании “Росгосстрах”, рассказал о двух основных схемах покрытия рисков. Первая арендодатель вменяет ответственность за полную сохранность имущества арендатору и в этой связи обязывает арендатора заключить договор страхования. В договоре страхования может быть прописано, что арендатор несет ответственность по трем основным видам рисков: это пожар, противоправные действия третьих лиц и стихийные бедствия. Желательно четко прописать в договоре повышенную степень риска эксплуатации объекта арендатором.

Вторая схема арендодатель сам оплачивает страховой полис. По статистике “Росгосстраха”, примерно 70% страховых выплат приходится на пожары, хотя количество пожаров составляет примерно четверть от общего числа происшествий. На 2-м месте стихийные бедствия, и на 3-м противоправные действия третьих лиц.

Для оценки страхуемого имущества и заключения договора агент, как правило, приезжает непосредственно в дом, что, по словам Дмитрия Маслова, бесплатно для клиента. Стоить сам полис будет 0,8% от цены страхуемого имущества, т. е. если сам дом оценен, скажем, в $100 000, то цена полиса составит $800 в год. Если дом каменный, то базовый тариф понизится до 0,5%.

В случае с арендой возможно применение сезонных сроков страхования. Но Маслов все же советует страховать дом постоянно в таком случае страховка обходится дешевле. При продлении договора клиент может получить скидки, которые со временем могут стать накопительными. Максимальная скидка через несколько лет безубыточного страхования может составить 30% от тарифа первого договора.

Юрий Харламов, заместитель начальника отдела агентских продаж компании “Ингосстрах”, рассказал, что стандартным для загородной недвижимости является страхование от огня и связанных с ним опасностей, механических повреждений в результате стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц, вандализма и т. д. У всех страховых компаний, в том числе “Ингосстраха”, базовые тарифы дорожают для жилья, сдаваемого в аренду. Так, Харламов говорит, что при условии аренды к базовому тарифу придется прибавить еще 10-15%.

А Артем Искра, директор департамента страхования имущества в московском регионе компании “Росно”, сказал, что в стандартном пакете покрытия рисков противоправные действия третьих лиц включают в себя риски, нанесенные арендатором собственности арендодателя. Он также подтвердил, что при страховании строения для сдачи его в аренду тариф на 20-30% выше базовой ставки. В “Росгосстрахе” базовый тариф в этом случае также увеличивается на треть.

Искра говорит, что для загородной недвижимости страхование гражданской ответственности не характерно, так как риск причинить вред соседям значительно меньше, чем, например, в многоквартирном доме.

Страховщики предупреждают: если сдаваемое имущество совсем не застраховано, то получить возмещение по причиненному ущербу (например, если наниматель спалил дом) можно только через суд, и то при условии, что между сторонами был заключен хотя бы договор материальной ответственности. Если такового нет, то говорить о возмещении ущерба бесполезно, так как доказать его не представляется возможным.

"Ведомости" 13.03.2006г 
 Мария Бунина