testОАЭ становятся новым Клондайком | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

ОАЭ становятся новым Клондайком

Благодаря отсутствию налогов на недвижимость, налогов с прибыли предприятий и доходов частных и юридических лиц, Дубай является благоприятным местом для ведения бизнеса и приобретения собственности. Именно здесь предпочитают селиться нефтяные магнаты, бриллиантовые короли, наследники старинных аристократических родов, звезды шоу бизнеса и спорта, и все, кто обладает приличным состоянием. В том числе и россияне.


Правовая база

Рынок недвижимости, разрешенной к покупке иностранным гражданам, существует в ОАЭ чуть больше двух лет. До этого срока закон запрещал иностранцам приобретение недвижимости  и осуществление сделок с ней. Два года назад был устно озвучен закон о возможности использования свободных земель (только определенных их участков) под строительство жилых домов и офисных зданий на основе 99-летнего лизинга. Спустя 6 месяцев данный закон был подтвержден письменно. С этого момента началась застройка этих зон и дальнейшая продажа недвижимости иностранным гражданам. После официального выхода данного закона стоимость квадратного метра жилой и коммерческой площади возросла более чем на 80%, что дало сначала количественный, а затем и качественный скачок зарубежных инвестиций. Около полутора лет назад был декларирован так называемый закон «freehold», позволяющий приобретать недвижимость и осуществлять сделки с ней на основе полной и неограниченной собственности.

Важно знать, что недвижимость в ОАЭ можно приобретать в рассрочку и в кредит. Причем ставки кредита, по сравнению с российскими, довольно низкие — 5,5-6% годовых. Залогом для кредитования служит сама квартира или первоначальный платеж. Для получения кредита достаточно загранпаспорта. Приобретая недвижимость в рассрочку или кредит, инвестор может выплатить сначала 20-40% от стоимости объекта. Затем может реализовать свой объект в 5-6 месячный срок, с прибылью 15-25% от общей стоимости объекта. Таким образом, каждые полгода инвестор может удваивать свои вложения. Существуют и иные, не менее выгодные, инвестиционные схемы.

В самое ближайшее время ожидается выход полного (с уточнениями и дополнениями) закона о праве собственности не только на недвижимость, но и на землю. По мнению аналитиков рынка недвижимости, это приведет к очередному скачку стоимости квадратного метра жилой и коммерческой площади в Эмиратах.


Положение недвижимых дел

Все строительство в Дубай ведут две государственные компании Nackeel и Emmar. Продолжительность строительства, от начала закладки фундамента до сдачи объекта, например, 40 этажного дома, составляет, как правило, 2.5 года.

На сегодняшний день строительство и продажа недвижимости иностранным гражданам разрешается только в строго ограниченных зонах. В Эмиратах существует несколько проектов жилых комплексов, где любой иностранец может приобрести собственность, дающую право на постоянную визу FreeHold для владельца и членов его семьи. В числе таких проектов  знаменитые пальмовые острова «The Palm, Jumeirah» (Пальма, Джумейра) и «The Palm, Jebel Ali» (Пальма, Джебел Али), а также проект «The World» (Мир).

Наиболее перспективными для инвестиций являются районы «Дубай-Марина», «Джумейра Бич Резиденс» и «Лейк Тауэрс», расположенные в непосредственной близости от Персидского залива. Стоимость 1 кв.м. в этих районах составляет от 2 200 до 7 000 долл. США. Если речь идет о виллах на пальмовых островах – искусственных островах построенных в заливе, то стоимость квадратного метра в этом районе доходит до 15-17 тыс. долл. США.

Наиболее перспективными для инвестиций являются районы «Дубай-Марина», «Джумейра Бич Резиденс» и «Лейк Тауэрс», расположенные рядом с Персидским заливом
Город в городе  «Дубай Марина»  расположился на берегу искусственно созданного залива, протяженностью приблизительно 3,5 км, с 9 км восхитительной набережной, которая начинается от «Дубай Интернэшнл Марин Клуб» (DIMC) и возвращается к «Шератон Джумейра». За 2005 год стоимость квадратного метра жилья в зонах «Дубай-Марина» и «Лейк Тауэрс» увеличилась более чем на 6о%.

По словам Сергея Казеева, генерального менеджера компании «Токас реал эстэйт», рост стоимости жилья носит сезонный характер, поэтому основной рост цены приходится на период с октября по апрель, а пик увеличения приходится на декабрь-февраль. «В этот период стоимость жилья может расти до 35% в месяц. Летний период, как правило,  период застоя. При этом цены не падают, но и не повышаются. Период летней стагнации любят использовать крупные инвесторы», — подчеркнул С.Казеев.

Есть в Дубае и малобюджетные проекты. Это, например, Интернешнл Сити и Дубай-Ленд. Цена квадратного метра жилья составляет 1200-2500 долл. США. Такую цену жилой и коммерческой недвижимости в этих районах определяет невысокая стоимость земли, точнее песка, в связи с некоторым удалением от залива на 15-20 км вглубь пустыни.

Кто инвестирует в недвижимость?

Покупатели недвижимости в Дубае делятся на 3 категории. Первая  это инвесторы, которые покупают земельные участки под строительство жилых и коммерческих объектов и недвижимость в строящихся объектах с целью дальнейшей перепродажи. Вторая категория  люди, покупающие недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду. Третья  конечные покупатели.

В данный момент наблюдается бум среди крупных инвесторов, желающих приобрести готовые здания, земельные участки под строительство, действующие отели, проекты на стадии закладки фундамента. Интерес проявляют самые разные группы людей: среди них и банкиры, и финансово-инвестиционные группы, и частные лица, и олигархи, и успешные бизнесмены. Одна из крупных московских инвестиционных компаний в данный момент рассматривает предложение о продаже достаточно обширного участка земли под строительство крытой бобслейной трассы. Также сейчас ведутся переговоры с казахскими бизнесменами по поводу возможной продажи земель на побережье в Дубае под строительство яхт-клуба и отеля. «Наши постоянные покупатели из Германии, -рассказывает Сергей Козеев,  рассматривают в данный момент несколько предложений о продаже готовых офисных зданий. В преддверии выхода закона о праве собственности на землю поток инвестиций из за рубежа в страну увеличился многократно».

Потенциальных покупателей привлекает очень много факторов. Самый главный, пожалуй, это спокойствие. Раскрываемость преступлений 100%. Жители не опасаются оставить свою машину открытой, даже если забыли в ней свои документы. Местные жители богобоязненны. Здесь нет места грубости, нахальству, зависти, спешке. Какие-либо налоги полностью отсутствуют. Декларирование доходов не требуется.

Второе  это, конечно же, погода, близость к океану и отличный сервис. Завершено строительство трассы Формула-1, заканчивается строительство крытого горнолыжного курорта, началось строительство самого большого в мире Диснейленда, Завершается строительство первого в мире подземного аэропорта, построены многочисленные аквапарки, развлечения, торговые комплексы. Поскольку налоги в этой стране отсутствуют, цены на продукты питания, а также на любые другие товары ниже российских на 25-30%.

Третье возможность получить практически любое самое престижное образование. Ваш ребенок может здесь закончить, например, Оксфорд.


Государство несет ответственность за юридическую чистоту сделок и продолжительность строительства объектов: все земельные участки застрахованы от форс-мажорных обстоятельств
Ну и четвертое. В отличие от многих иностранных строительных компаний, местные строительные компании выполняют работу точно в срок и с надлежащим качеством. Все жилые дома строятся по стандарту 5* отелей и обязательно включают в себя: плавательный бассейн, тренажерный зал, сауны, подземную парковку (в стоимость квартир парковка, как правило, включена), зал для презентаций, круглосуточную охрану, детские игровые площадки, зал для занятий аэробикой, массажные кабинеты. Кухня в квартирах меблирована и снабжена встроенной техникой (холодильник, стиральная и посудомоечная машины, СВЧ), в апартаментах панорамные окна, центральная система кондиционирования, видеодомофоны, спутниковое телевидение (около 2 тыс. каналов), высокоскоростной интернет, телефонная линия. Собственнику недвижимости и членам его семьи предоставляется вид на жительство.

Государство несет ответственность за юридическую чистоту сделок, продолжительность строительства объектов, качество отделки помещений, необходимую инфраструктуру районов. Все земельные участки, как и сами объекты недвижимости, застрахованы от всех форс-мажорных обстоятельств в обязательном порядке.

Как покупать?

С покупкой отдельных квартир и вилл никаких сложностей нет. Необходимо в первую очередь определиться с районом, местом расположения дома, этажностью и видом из окон. Затем найти компанию-хозяина данного проекта (в этом и будет заключаться основная сложность). К сожалению, на местном рынке с недавнего времени появились нечестные игроки. Речь не идет о беспределе, который творился 10 лет назад на строительном рынке в России, но например в некоторых компаниях, таких как «Gorgian Real Estate» или «Vakson freehold properties» могут пообещать кредитование после оплаты 30-40% стоимости, а документов, подтверждающих эти слова, не дадут. Или, например, в ходе проведения строительных работ могут обнаружиться несоответствия возводимого объекта обещанной по проекту площади или планировке. Против подобных компаний по этому поводу на сегодняшний день уже открыто несколько дел в местном суде. Людям, безусловно, возвращают вложенные деньги, но на это уходит много времени и сил. Поэтому, желая приобрести недвижимость в ОАЭ, целесообразно обращаться напрямую к строителям или хозяевам, минуя посреднические и брокерские компании.


Для заключения договора купли-продажи необходим лишь загранпаспорт.  Местные компании и банки не интересуются вашей кредитной историей. Залогом для получения кредита служит, как правило, первоначальный платеж, составляющий 30-40% от стоимости недвижимости. После полной оплаты хозяин апартаментов получает свидетельство о собственности (в случае, если речь идет о freehold-проекте) как на земельный участок или его часть так и на свои апартаменты. Существуют так же и проекты, продающиеся в лизинг на 99 лет. Все условия в обязательном порядке должны быть отражены в договоре. Если в договоре будет указан лизинг 99 лет, а в компании вам сообщат, что после выхода закона вам изменят это условие или дадут новый договор полагаться на слова не стоит. Этого не случится никогда. На любое обещание в обязательном порядке требуйте письменное подтверждение. Слова в ОАЭ, в отличие от документов, стоят немного, поэтому обещать могут все что угодно. Регистрация договора происходит в местном суде. Это входит в обязанность продавца, поэтому после оплаты первоначального взноса для оформления и регистрации договора может потребоваться 7-10 дней. Стоимость регистрации 0,5% от стоимости объекта для продавца и 1,5%  для покупателя.

Вместо заключения

Дубай может стать привлекательным выбором для россиян. Полет из Москвы занимает около четырех с половиной часов, вылеты осуществляются ежедневно. От аэропорта до района Джебель Али, где строится жилье для иностранцев, проложена линия метро, поездка по которой занимает всего 20 минут. Цены на жилье в эксклюзивных проектах ниже, чем на аналогичную недвижимостью на юге Европы или во Флориде. Однако из-за увеличения спроса цены постоянно растут  и это факт. По словам Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании «Новый город», сейчас этот рынок однозначно раскручивается. «Это напоминает, как «пиарили» «Золотую милю» на Остоженке  самый лучший район, самая лучшая застройка здесь то же самое,  отмечает Наталья. Вызывают вопросы острова-«пальмы». Никто не сомневается, что качество строительства будет самым лучшим, но что, если произойдет землетрясение, что произойдет с такой недвижимостью? Объявленная изоляция «пальм» от внешнего мира – хороший ход. Но долго сидеть в пределах пальмы станет скучно» — говорит Н.Ветлугина.

 

"Собственник" 15.03.2006г


Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены