Зимний рост цен на вторичном рынке

Рынок московской недвижимости с начала осени возобновил рост. Начиная с сентября цены растут с необычной поспешностью: удорожание по отдельным категориям квартир достигает 4-4,5 % в месяц. Окончания этого процесса в ближайшее время не предвидится.

В начале января некоторые аналитики рынка разглядели замедление роста. Но это было связано скорее с выходными, а с возобновлением деловой активности цены снова стали расти почти так же прытко, как и в прошлом году.

Причины роста

Быстрый рост это само по себе явление, заслуживающее интереса. Однако есть ряд производных этого процесса. Во-первых, сокращается предложение. Владельцы квартир справедливо полагают, что завтра их товар станет еще дороже и поэтому не спешат с продажей. А на рынке в большом количестве предлагаются те квартиры, которые имеют тот или иной дефект: первые и вторые этажи, вид из окон на улицу или помойку и тому подобное. Владельцы таких квартир считают, что в условиях роста на рынке желающие и на их «сокровище» найдутся.

Подавляющее большинство предложений «альтернативные»: люди продают свои квартиры для того, чтобы на вырученные деньги купить себе другие
Второй момент очень сложно найти свободную квартиру. Подавляющее большинство предложений «альтернативные», т. е. люди продают свои квартиры для того, чтобы на вырученные деньги купить себе другие. Это не очень хорошо, потому что между тем моментом, как продавец нашел покупателя на свое жилье, и тем, когда он подберет приемлемый вариант себе, проходит не менее 1–2 недель. За это время цены вырастают, и он с ужасом понимает, что купить то, что ему нужно, он не может. А значит, и продавать свою квартиру уже незачем покупатель, давший аванс и просидевший некоторое время, питаемый надеждами, остается ни с чем. То есть аванс ему, конечно, вернут, но время он потеряет. А время в условиях роста цен- живые деньги.

Альтернатива спросом не пользуется

По данным риелторских фирм, по этой причине сегодня разваливаются две из трех согласованных сделок. «Спрос на несвободные квартиры заметно уменьшился», – говорит Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Разница по цене на две абсолютно одинаковые квартиры, одна из которых свободная, а другая «альтернативная», может составлять 15–20 %. И покупатели оплачивают эту разницу. Особенно это касается тех, кто приобретает с использованием ипотеки: банки выдают кредиты на ограниченный срок и выдвигают свои требования к приобретаемой квартире. Это значит, что к обычным сложностям сделки добавляется еще и необходимость «ублажить» банк.

«Альтернатива» может быть и скрытой, предупреждает Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании «Новый город». Хозяин может написать, что квартира свободная, однако, получив аванс, попытается быстро найти вариант покупки. Для этого он станет оттягивать сроки сделки, причем изобретательность, с которой выдумываются предлоги, поражает воображение. Известны случаи, когда люди «заболевали», «уезжали в командировки».

У одной гражданки даже возникла необходимость срочно постричь ушки любимой собаке. Она делала это ровно три недели, в то время как покупатели, давшие аванс, пили валидол. Лакмусовая бумажка, позволяющая определить подлинные намерения продавца, это готовность совершить сделку быстро. Сбор документов занимает в Москве не более недели, все, что больше этого срока, от лукавого.

В серьезную ловушку могут попасть сегодня жители коммунальных квартир в сталинских и дореволюционных домах. Их квартиры дорожают, как и весь рынок, что вызывает искус повременить с продажей. Но, по словам Елены Соболевой, руководителя отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект», беда в том, что квартира действительно дорожает только в долларах, а для расселения нужны не деньги, а другие квартиры. Эти же объекты дорожают быстрее примерно на 0,5-1 % в месяц. Получается, что стоимость коммуналок если выражать ее не в деньгах, а сравнивать с другими квартирами постоянно снижается, и расселение нужно проводить как можно быстрее.

«Хрущевки» по-прежнему в арьергарде

То же самое можно порекомендовать и владельцам квартир в пятиэтажных «хрущевках». Рост цен на них также заметно ниже, чем на все прочие категории жилья, разрыв в цене можно назвать зияющим цена квадратного метра составляет сегодня не более 50–70 % от цены площади в нормальном доме. Сказывается естественный износ этих домов и другие факторы. Например, при сносе пятиэтажки жители далеко не всегда довольны тем, что им предоставляют взамен. «Попасть под расселение» это совсем не так сладко, как казалось раньше.

…Разумеется, все в этой жизни рано или поздно кончается. Завершится когда-нибудь и бесконечный рост цен на московском рынке. Но пока во всем мире растут цены на нефть, наивно было бы полагать, что недвижимость будет вести себя как-то иначе.

"Собственник"
 Владимир Абгафоров