Обзор рынка аренды Москвы
С 1 января 2006 года в Москве повысились квартплата и коммунальные платежи, и владельцы жилья пытаются компенсировать рост своих накладных расходов за счет повышения цен на аренду. Несмотря на то, что на данный момент в большинстве сегментов предложение значительно превышает спрос, специалисты предрекают рост цен на рынке аренды для новых предложений вместе с ростом цен на недвижимость.
Эконом-класс: в центре дороже
Специалист по аренде жилых помещений агентства недвижимости "Домострой" Елена Панкова отмечает, что квартиры в сегменте эконом-класса пользуются на рынке наибольшим спросом. "Период с января по март является периодом спада на рынке аренды - говорит специалист, - соответственно, и цены на жилье значительно снизились. Период спада продлится до середины апреля. Если проводить сравнительный анализ соотношения цен конца года (декабрь) и начала года (январь, февраль), то цены если и не стали ниже, то удерживаются на одном уровне".
Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды ЗАО "Миан-агентство недвижимости", также отмечает, что в настоящий момент большим спросом пользуется жилье эконом-класса. По данным управления аренды компании "Миэль-Недвижимость", по состоянию на февраль 2006 года предложение превышает спрос практически во всех сегментах рынка аренды, за исключением жилья эконом-класса (до 600$) - здесь, напротив, очевиден дефицит предложения. Самый большой спрос зафиксирован на жилье в ценовом диапазоне от 450 до 600$ - 42,71% от общего количества.
Аналитики ЗАО "Миан-агентство недвижимости" добавляют, что в январе 2006 года средняя ставка аренды жилья эконом-класса составляла 638$. Если же говорить о более конкретных цифрах, то по данным управления аренды "Миэль-Недвижимость" средняя стоимость найма типовых квартир на рынке аренды жилья по состоянию на февраль 2006 года составляла 546$ за однокомнатную, 660$ за двухкомнатную и 787$ за трехкомнатную квартиру. В аналитическом отделе "Домостроя" уточняют, что в рассматриваемом секторе за однокомнатную квартиру арендатор готов платить 500-650 $/мес., за двухкомнатную - 650-750, за трехкомнатную - от 750 до 1000$.
По данным "Миэль-Недвижимость", самые дешевые однокомнатные квартиры предлагаются в Восточном и Северо-Западном округах, по дешевым квартирам с количеством комнат 2 и более уверенно лидируют Юго-Восточный и Южный округа. Самые дорогие квартиры, разумеется, в ЦАО, близок к нему и ЮЗАО. Дорогие однокомнатные квартиры также на севере, а двухкомнатные, трехкомнатные и четырехкомнатные - на западе Москвы.
Бизнес-класс - золотая середина
Как отмечает Гульнара Рахмангулова, наибольшее число предложений на рынке аренды приходится на жилье бизнес-класса. Если говорить о первичном или вторичном жилье, то по числу предложений лидирует вторичный рынок недвижимости. Связано это, прежде всего с тем, что в новостройке необходимо сделать ремонт, обставить ее мебелью и только потом сдавать, в то время как вторичное жилье обычно уже отремонтировано и оборудовано всем необходимым для проживания.
В управлении аренды компании "Миэль-Недвижимость" отмечают, что по состоянию на февраль 2006 года предложение превышает спрос практически во всех сегментах рынка аренды. Больше всего предложений в ценовом диапазоне от 1000 до 3000$ (44,82% от общего числа предложений на рынке), что почти в 5 раз превышает спрос; в диапазоне от 750 до 1000$ спрос примерно равен предложению.
По информации, предоставленной агентством недвижимости "Домострой", в секторе бизнес-класса однокомнатные квартиры предлагаются к сдаче за 700-1500$, двухкомнатные - за 800-1700$, трехкомнатные - за 1500-2500$. По данным аналитической службы ЗАО "Миан-агентство недвижимости", по состоянию на январь 2006 года средняя ставка аренды жилья бизнес-класса составляла 1944$. Управление аренды компании "Миэль-Недвижимость" приводит цифры, средние по сегментам бизнес-класса и элиты: в феврале 2006 г. стоимость аренды квартир в этих сегментах составляла (в целом по Москве) 1110$ за однокомнатную, 1622$ за двухкомнатную, 2877$ за трехкомнатную и 5860$ за многокомнатную квартиру.
В "Миэль-Недвижимость" уточняют, что наибольшее число дорогих вариантов (от 1000 $/мес.) предлагается в Центральном и Западном округах. Самые дорогие квартиры, независимо от количества комнат, разумеется, в Центральном автономном округе, на втором месте Юго-Западный АО. Самые дешевые однокомнатные квартиры предлагают в Восточном и Юго-Восточном автономном округе; по самым низким ценам на квартиры от двух комнат и более и здесь лидирует Южный автономный округ; близки к нему также Восточный и Юго-Восточный округа.
Элитное жилье: новые тенденции
Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, основным событием рынка аренды элитной недвижимости конца 2005 - начала 2006 г. считает тенденцию покупки квартир в новых домах для их последующей сдачи в аренду. Специалист также отмечает появление на рынке доходных домов, априори отвечающих всем стандартам и потому при сдаче в аренду не создающих проблем, которые могут появиться при общении с владельцем обычной квартиры.
По словам Юлии Слав, эксперта департамента аренды жилых помещений Penny Lane Realty, если в 1995 году арендатором зачастую выступал собственник жилья, нуждающийся в постоянном источнике дохода, то в 2005 году большинство арендодателей - успешные предприниматели, которые видят высокую доходность такой операции. Количество квартир, приобретенных с целью сдачи в аренду в 2005 году, перешагнуло планку в 25% от общего объема предложений рынка.
По мнению эксперта департамента аренды жилых помещений Penny Lane Realty Тины Сурма, арендаторы по-прежнему интересуются легкой классикой или современным стилем интерьера. Заметен дефицит предложения в сфере больших с точки зрения количества спален квартир. Вопрос наличия мебели постепенно потерял актуальность: 80% иностранных арендаторов дорогостоящих апартаментов устанавливают ее самостоятельно. Тина Сурма отмечает новый виток тенденции повышения ставок аренды: по всему рынку не менее десяти квартир с заявленной стоимостью аренды выше 10000$ не могут найти арендатора уже более месяца.
Ту же тенденцию отмечает и Елена Земцова, исполнительный директор компании "Дельта эстейт": по ее словам, появился целый ряд новых объектов, владельцы которых пытаются поставить цену гораздо выше рыночной. По оценкам "Дельта эстейт", за последний год цены на аренду элитных квартир выросли на 15-20%, но с начала нынешнего года почти никаких изменений не произошло.
По данным, предоставленным компанией "Новый город", минимальные цены для данного сегмента составляют 2000$ за 1-комнатную, 3500$ за 2-комнатную и 5000$ за 3-комнатную квартиру, а высшая планка поднимается самим арендодателем известны квартиры стоимостью до 30000$ в месяц. Что касается спроса и предложения, то, по мнению Валерии Родионовой, руководителя филиала "На Солянке" компании "Новый город", если говорить о квартирах без недостатков в хорошем месте, в хорошем доме, с качественным ремонтом и т.п., то соотношение близко к 1:1. В целом же по этому рынку предложение превышает спрос примерно в 4 раза.
Как отмечает Игорь Герасимов, эксперт департамента аренды жилых помещений Penny Lane Realty, арендатором элитной квартиры в 80% случаев является топ-менеджер транснациональной компании, сотрудник посольства или другого государственного института. По национальному составу арендаторов лидируют США, Великобритания, Германия и Франция; подавляющее большинство клиентов - семейные люди, поэтому наиболее пристальное внимание они обращают на районы вблизи специализированных школ.
Марина Маркарова отмечает, что в настоящее время ? спроса иностранных арендаторов приходится на такие районы как Арбат, Тверская, Патриаршие пруды, Плющиха-Фрунзенская, Остоженка - спрос на квартиры здесь очень высок и не покрывается предложением полностью. Традиционно популярны также Западный, Северо-Западный и Юго-Западный округа за счет хорошей экологии и близости к посольствам. В то же время, по мнению специалиста, доля российских арендаторов составляет на сегодняшний момент 45% от общего числа, а к концу 2006 г. скорее всего достигнет 50%, а доля иностранцев, соответственно, уменьшается.
По данным аналитиков Penny Lane Realty, уровень арендных ставок в этом году в среднем повысится на 5-8% в зависимости от престижности района, метража квартиры и многих других факторов. "Говорить, что ипотека развивается очень активно, нельзя, - считает Валерия Родионова. Но ее влияние уже чувствуется и часть клиентов с рынка аренды уже "утекла" примерно 25%. Цены расти будут хотя бы потому, что цены продаж растут с огромной скоростью, но арендные цены растут гораздо медленнее".
Марина Маркарова добавляет, что каждый год рынок развивается по одинаковому сценарию: до мая идет бурное развитие, на летние месяцы деловая жизнь затихает в связи с тем, что потенциальные арендаторы уезжают в отпуска, поэтому цены на аренду могут немного снизиться, осенью рост возобновляется. В прошлом году рост цен составил 15%, что меньше, чем в предыдущие годы. Можно сказать, что рынок начинает стабилизироваться и, по мнению специалиста, в ближайшее время резких скачков не будет.
"RussianRealty "
Нелли Якимова
