Семь раз проверь, один раз купи….

Cамое трудное при покупке квартиры - это, несомненно, найти приемлемый вариант. Однако работа на этом не заканчивается – предстоит еще разузнать, нет ли у объекта недвижимости каких-то юридических дефектов. На профессиональном языке это называется проверкой юридической чистоты.

Смотрим, что есть…

Юридический статус жилья двойственен: оно является имуществом (т. е. тем, чем собственник может по своему усмотрению распорядиться – продать, подарить и т. п.) и одновременно местом жительства, где человек регистрируется по месту жительства («прописывается»). Поэтому, говорит Елена Соболева, руководитель отдела агентства недвижимости «Кутузовский проспект», проверка юридической чистоты идет сразу по двум этим направлениям.

«Прописка» интереснее потому, что позволяет увидеть историю с более давних времен. До начала 90-х в нашей стране никакой частной собственности на недвижимость не было, прописывали же граждан всегда. Соответственно, если дом построен, например, в 1970 году, о первых двух десятилетиях его существования расскажет только «прописка».

Информация о всех зарегистрированных по месту жительства хранится в паспортном столе. По первому требованию собственника квартиры ему выдается документ, называемый выпиской из домовой книги, где указаны все зарегистрированные. Но проблема в том, что в такой выписке, называемой среди профессионалов «простой», упоминаются лишь те, кто наличествует в квартире сейчас. Нам же интересно, кто вообще когда-либо жил в данной квартире  включая умерших, переехавших на другое место жительства и т. п. Такая выписка называется «расширенной», и основная проблема заключается в том, что работники паспортных столов совершенно не обязаны выдавать этот документ. Более того, в последние 5-10 лет паспортные столы были оснащены компьютерами, и в них, конечно, вносились данные по состоянию «на сейчас». Информация о том, что было в квартире до того, хранится на бумажных карточках, сами карточки в коробочках, коробочки в ящичках… В общем, требование дать расширенную выписку паспортистка расценивает как покушение на ее священное право спокойно сидеть на теплом стуле. Но выписка очень нужна, и ее пытаются добыть всеми силами. Не получается за «спасибо»  берем коробку конфет или даже славную 100-рублевую бумажку.

С каждым из обнаруженных в квартире «бывших» надо разобраться. Если были умершие -сверяются
даты смерти, номера свидетельств, уточняется, не были ли эти смерти насильственными. Выехавшие – выясняется, куда они выписаны, действительно ли проживают сейчас по новому адресу. Особенно это касается сомнительных случаев – семья продала трехкомнатную квартиру на Ленинском проспекте и выехала в деревню Гадюкино Курской области. Если действительно выехала и проживает там – дай бог здоровья, у всех свои представления о счастье (вон бывший миллионер Герман Стерлигов живет в деревенском доме, где у него нет даже телевизора). Но бывает и так, что гражданин на самом деле давно убит или где-то бомжует. А значит, с квартирой у покупателя в будущем возможны проблемы.

Что касается лиц, призванных в армию, осужденных и находящихся в домах престарелых, то они имеют право на постановку на регистрационный учет в том месте, откуда они выбыли. Если такие персонажи обнаруживаются в расширенной выписке, то единственный способ обезопаситься  разыскать этих людей и взять у них письменное заявление о том, что на квартиру они не претендуют.

Второе направление проверки – по линии собственности. Здесь нужно обратиться в Главное управление по Москве Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС, в обиходе называется Регистрационной палатой) и взять выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), где прослеживается вся история квартиры с момента ее приватизации, все смены собственников. Нужно проверить соответствие данных паспортного стола и ЕГРП – одни и те же ли лица там фигурируют? Также необходимо проверить, не состоит ли кто-либо из бывших и нынешних владельцев квартиры на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Хотя сам по себе такой учет не лишает человека дееспособности (это возможно только по решению суда), сделки с такими собственниками по определению рискованнее.

…и что могло бы быть

Дон Корлеоне очень справедливо опасался не свидетелей, а лжесвидетелей: «Свидетели нам известны, что они скажут, мы тоже знаем. А вот что придумают лжесвидетели?». Приблизительно то же самое происходит и при проверке квартиры  все бывшие и нынешние собственники как на ладони, их можно проверить. А что делать с различными вероятностями?

Один из самых грозных гипотетических случаев  ущемление прав несовершеннолетних. В начале приватизации несовершеннолетних не включали в число собственников квартиры, а в 1993 году такая практика была признана незаконной. Но за два с лишним года очень многие квартиры были приватизированы, и сейчас дети (которые за это время как раз стали совершеннолетними) вполне могут обратиться в суд с требованием выделить им долю квартиры. «Противоядие» здесь одно: разыскать этих детей, поговорить с ними и взять у них расписку об отсутствии претензий.

Еще одна серьезная проблема – наследование по закону после мужчины. Общественные традиции таковы, что после развода дети, как правило, остаются с матерью. Следовательно, если наследодателем выступает женщина, можно почти со 100-процентой уверенностью сказать, что все ее наследники налицо. Если же квартира «приходит» от мужчины, то поручиться, что помимо данных наследников у него не было других детей, не может никто. Иногда эти дети даже живут в других городах и годами не знают о наследстве. Для описания этой ситуации лучше всего подходит термин «пороховая бочка»: неизвестно, когда рванет и рванет ли вообще, но жить неуютно… Да, срок исковой давности по ГК – три года, но в каждом случае суд может продлить его, исходя из обстоятельств дела. Если человек просто не знал о смерти далекого папы, это достаточно убедительный аргумент.

На добросовестность надейся…

В последние годы в нашей стране много говорят о том, что добросовестный приобретатель жилья не должен страдать. И  заметим  не только говорят: за последние годы не было ни одного случая, чтобы у покупателя квартиру отобрали. Однако опрошенные нами риелторы в один голос говорят, что забота государства о добросовестном приобретателе никоим образом не должна сказываться на тщательности юридических проверок.

«Статья 31.1 Федерального Закона № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят 21.07.1997, исправлен и дополнен 30.12.2004) гласит, что в случае признания сделки недействительной или оспаривания ее продавцом добросовестный покупатель имеет право получить от государства компенсацию своих затрат, но не более 1 000 000 рублей, – говорит Максим Бородыня, главный юрист бюро недвижимости «Агент 002».  Как вы понимаете, за эти деньги в Москве невозможно купить даже комнату. Компенсация чисто символическая, поэтому серьезно говорить о том, что государство защищает интересы добросовестного покупателя, нельзя».

Что касается Гражданского кодекса РФ, то статья 302 признает, что у добросовестного приобретателя нельзя истребовать только деньги и ценные бумаги на предъявителя. Что касается недвижимости, то «собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

21 апреля 2003 года Конституционный Суд РФ принял решение о том, что недобросовестный

продавец больше не сможет оспорить в суде сделку с имуществом (движимым и недвижимым), если при ее заключении он нарушил закон. Это решение в свое время подавалось как революционное, полностью защищающее нового собственника. Ой ли? Иск в суд может подать не продавец, а некое третье лицо  тот же ущемленный в правах наследник. Или представители прокуратуры. Не говоря уже о том, что «добросовестность» свою покупателю необходимо будет доказать суду.

Кроме того, обращает внимание Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город», даже если квартиру и не отберут, судебный процесс означает, что спорное имущество будет находиться под арестом. В нужный момент его будет невозможно продать, подарить, завещать. Так что собственник все равно пострадает, не говоря уже о моральных издержках. Поэтому, резюмирует Ветлугина, тщательность проверки юридической чистоты у солидных риелторов остается на таком же высоком уровне.

"Собственник" 05.07.2006

 Владимир Абгафоров 05 июля 2006