Жилье на месте проводов

То, что в Москве не хватает участков под застройку, ни для кого уже давно не является секретом. В такой ситуации застройщики, девелоперы и городские власти способны найти подчас самые оригинальные решения. Первым таким решением стал вывод за черту города крупных предприятий и строительство жилья на месте бывших промзон. Затем Юрий Лужков постановил возвести жилой комплекс над участком Киевской железной дороги, а главный архитектор столицы предложил сделать это нововведение доброй традицией и застроить участки других железнодорожных магистралей. Теперь игроки рынка говорят о новой, еще более интересной инициативе – строительстве жилья на территориях, занятых ЛЭП (линиями электропередач).

По словам вице-президента группы компаний «Конти» Вячеслава Тимербулатова, «учитывая общий земельный дефицит в Москве, эти площади представляют определенный интерес». «В Москве достаточно много территорий, где проходят ЛЭП, которые могли бы быть интересными, если бы эти ЛЭП удалось оттуда вывести, например, в Покровском-Глебове и далее в Северном Тушине, на Минской улице, а также в районе Мичуринского проспекта на юго-западе Москвы», – соглашается руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город» Светлана Абелян.

Есть сложность

По мнению экспертов, земли под ЛЭП можно использовать двумя способами. Во-первых, возможно просто начать строительство возле линий электропередач. Во-вторых, ЛЭП можно убрать в специальный подземный коллектор. При этом оба решения связаны с определенными трудностями. «В первом случае строительный потенциал земель, расположенных под ЛЭП, может быть ограничен допустимой высотой возводимых в этих местах зданий и строений. Ведь крыши домов не могут упираться в линии электропередач. Кроме того, рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных под ЛЭП, до 20 % ниже, чем аналогичных объектов, над которыми не проходят линии электропередач. Далеко не каждый покупатель жилья хотел бы иметь над головой высоковольтные линии», – рассказывает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. При этом, по данным Светланы Абелян, официально признанная санитарная зона под ЛЭП составляет около 150 метров. Более того, под самими линиями зачастую расположены различные технические постройки или гаражи.

В связи этим, говорит Вячеслав Тимербулатов, при реализации подобных проектов потенциальный застройщик должен представлять, с какими проблемами ему придется столкнуться. «В первую очередь это достаточно большие затраты на первоначальном этапе: ведь для того чтобы территории стали пригодны для строительства, их необходимо подготовить. Как правило, необходимо освободить площади, которые в настоящее время заняты в большинстве случаев частными гаражами», – добавляет эксперт.

Большинство застройщиков предпочли бы все же не строить дома рядом с проводами, а переместить ЛЭП под землю. Однако и в этом случае их ожидают трудности. «Необходимо обеспечить альтернативный вариант электроснабжения  переложить ЛЭП в подземный коллектор. При этом строительство на таких участках связано с получением большого количества разрешительной документации и согласований с соответствующими организациями. Для застройщика в подобном случае крайне важно соблюдение всех норм и предписаний по приведению земли в надлежащее состояние», – говорит Вячеслав Тимербулатов. По данным Светланы Абелян, над самими коллекторами с проводами строить все равно ничего нельзя, так как к кабелю необходимо обеспечить постоянный доступ. «Подобные проекты экономически привлекательны, но очень продолжительны по времени. Более того, инвестор единовременно вкладывает весьма значительные средства, а экономический эффект от этих вложений можно ожидать только через несколько лет. В результате такого рода проекты могут реализовать только компании, имеющие собственные «свободные» ресурсы», – констатирует вице-президент «Конти».

Первые проекты

Как рассказал ведущий консультант отделения брокериджа и управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Сергей Блохин, в Москве уже есть пример неудачного использования земли под ЛЭП. В свое время «один крупный застройщик» планировал застроить такую территорию в районе Ярославского шоссе. В частности, ЛЭП планировалось «спрятать» под землю, а на освободившейся территории начать работы по строительству жилой и коммерческой недвижимости. В итоге, по словам эксперта, выяснилось, что необходимо было построить крупные траншеи и коллекторы, разместить в них линии электропередач, а затем их подключить, расчистить территорию и приступить собственно к строительству объектов жилой и коммерческой недвижимости. В итоге от проекта было решено отказаться.

Однако совсем недавно стало известно, что компания «Т.К. Квадрат», учрежденная бывшим замглавы столичного стройкомплекса Валерием Сухоцким, построит жилой комплекс на месте двух воздушных ЛЭП в Крылатском районе Москвы. В настоящий момент над будущей стройплощадкой проходят две воздушные линии электропередачи мощностью 110 кВт, под которыми расположены 250 гаражей-ракушек. До 2008 года инвестор обязан переложить ЛЭП в подземный коллектор протяженностью 1745 метров и перенести гаражи в построенный за свой счет паркинг недалеко от Барвихинской улицы. Объем инвестиций в проект оценивается на уровне $ 140 млн, а площадь будущего комплекса составит 148,7 тыс. кв. м.

Кроме того, по словам Светланы Абелян, недалеко от второй очереди квартала «Золотые ключи-2» также расположена ЛЭП. Однако на сегодняшний день пока ничего неизвестно о планах Mirax Group по выводу электромагистрали. «Если говорить в целом, то потенциал у таких земель, конечно же, есть. Однако определяется он целым рядом факторов. Самый оптимальный вариант заключается в том, что ЛЭП отработали свой срок, отключены и бездействуют, как, например, в районе метро «Пионерская». Главная сложность в этом случае  выкупить землю и осуществить демонтаж ЛЭП», – объясняет Сергей Блохин.

"Собственник"13.07.2006
 Алексей Лоссан