Под контролем у властей

Закон «Об упрощенном порядке декларирования доходов физическими лицами» в настоящий момент принят Госдумой только в первом чтении. Попробуем разобраться, как этот закон повлияет на рынок недвижимости и на жизнь россиян – богатых и не очень?

«Можно с большой уверенностью ожидать, что закон будет окончательно утвержден до конца года», – говорит старший партнер юридической компании «Добронравов и партнеры» Андрей Семененко. Сроки начала так называемой налоговой амнистии уже трижды сдвигались: «налоговое прощение» должно было начаться сначала с 1 января 2006 года, потом с 1 июля 2006 года – и вот снова полугодовая отсрочка. Постоянно возникающие споры заставляют вновь и вновь возвращаться к обсуждению законопроекта. В последнем варианте закон предоставляет возможность физическим лицам задекларировать доходы, полученные до 1 января 2005 года, без указания источника их получения, уплатив 13-процентный налог. После этого «добропорядочному налогоплательщику» выдадут соответствующий документ и гарантируют, что предоставленные им сведения не будут использованы для судебного преследования и налоговых проверок в будущем.

«Однако в отсутствие действующего механизма контроля за крупными покупками налоговая амнистия не будет иметь «успеха» у граждан, – считает Андрей Семененко, – так как, несомненно, существует недоверие к госорганам, да и необходимо будет заплатить 13 % от дохода». Сегодня, если гражданин хочет выйти из тени и легализовать свои доходы за прошлые годы, он может задекларировать свои капиталы как полученные от оказания услуг в текущем году и таким образом ввести их в официальный оборот, заплатив те же 13 %.

Продолжение следует…

Логичным шагом после амнистии было бы введение контроля за крупными покупками одновременно с прогрессивным налогом на недвижимость, как это сделали власти Сардинии по отношению к иностранцам. В частности, собственники домов, расположенных примерно в 300 метрах от моря, теперь должны вносить налог на 20 % больше всех рядовых сардинцев. Среди пострадавших от введения так называемого «налога на роскошь» называли Сильвио Берлускони, Романа Абрамовича и Мадонну.

«По нашим сведениям, сейчас прорабатывается возможность принятия закона о прогрессивном налогообложении – это вопрос ближайших 2-3 лет. Более того, такой закон будет логичным и своевременным. При нынешнем положении дел на рынке дом не может стоить миллион рублей по бумагам, когда всем мало-мальски сведущим людям ясно, что реальная цена – несколько миллионов долларов. Огромные деньги проходят мимо государственной казны, а следовательно, и мимо государственных программ», – рассказывает юрист компании «Терра-недвижимость» Лола Юлдашова.

О возможном введении контроля за покупками в конце июня 2006 года сразу нескольким информагентствам и печатным СМИ рассказал и вице-премьер РФ Александр Жуков, заявив, что если это произойдет, то только после проведения налоговой амнистии. «Дав возможность легализовать доходы, мы вправе в дальнейшем спросить, откуда, если зарплата такая низкая, такие огромные расходы, особенно у госчиновников», – пояснил вице-премьер. Впрочем, это будет уже далеко не первая попытка заставить богатых делиться с государством.

Расходы ускользают…

Меры, направленные на установление контроля за расходами россиян и за их крупными покупками, принимались не раз, однако все эти действия с удручающим постоянством оказывались неэффективными. «В 2001 году действительно существовал такого рода закон, но весной 2002 года Госдума отменила его», – говорит главный юрист бюро недвижимости «Агент 002» Максим Бородыня. Только у нас на сайте смотреть порно жены в отличном качестве без регистрации.

«При любой покупке на сумму свыше этих самых 600 тысяч рублей налоговая инспекция могла прислать специальную декларацию и поинтересоваться, откуда у вас такие деньги. Это правило отменили 2-3 года назад по причине полнейшей неэффективности. Стороны сделки указывали в договорах заведомо заниженные цены. Если пользоваться оценкой Бюро технической инвентаризации (БТИ), то практически любая квартира стоила меньше 600 тысяч. И всем с честными глазами говорили, что именно за такую цену квартиру вы и купили. Бабушка-«божий одуванчик» продала, потому что очень хотела уехать в Тверскую область дышать свежим воздухом», – рассказывает заместитель генерального директора компании «Новый город» Александр Гениевский.

К тому же тогда оказалось, что налоговые инспекции совершенно не готовы к такому потоку информации и не могут его систематизировать. В настоящий момент такой контроль существует частично для банковских платежей и переводов. В частности, кредитные учреждения должны сообщать в Комитет по финансовому мониторингу обо всех платежах физических лиц, превышающих 600 тысяч рублей. В результате сведения о таком платеже направляются в государственные органы, которые в свою очередь проверяют, не отмываются ли таким образом деньги и не перечисляются ли на счета террористических организаций. Что касается контроля за покупками в области недвижимости – государству предстоит тщательно проработать детали его осуществления.

БТИ приблизят к реальности

«Сейчас, по слухам, госконтроль хотят восстановить, но на этот раз власти подходят к вопросу более грамотно, например, начинают с пересмотра оценок БТИ. В Подмосковье это уже сделано  там кадастровая оценка земли приближена к реальной. То же самое, скорее всего, произойдет и в городе», – предполагает Александр Гениевский. По мнению эксперта, как только правительство сможет организовать работу независимых оценщиков, будет подготовлен закон, запрещающий в договорах купли-продажи указывать стоимость ниже оценочной  такая практика зачастую применяется на рынке недвижимости. Впрочем, на первых порах закон вряд ли будет глобальным и коснется в первую очередь категорий, которым по статусу запрещено заниматься бизнесом и которые вынуждены жить только на предоставляемые государством доходы  чиновников, судей и прочих лиц.

Что произойдет после амнистии?

По мнению Лолы Юлдашовой, поведение участников рынка после начала налоговой кампании легко прогнозировать. «Необходимо вспомнить предыдущие амнистии, например, амнистию по наследованию и дарению, когда близкие родственники были освобождены от уплаты налога на имущество, – говорит она.  Очевидно, что появившейся лазейкой захотят воспользоваться и те, кто сейчас проводит сделки по заниженной цене, и те, кто указывает реальные суммы сделок, а таких, кстати, сейчас уже немало».

По мнению директора департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Андрея Кройтора, начало налоговой амнистии может привести к всплеску на рынке: «Людям надо будет как-то легализовать свои доходы, например, через покупку недвижимости, потому что есть вероятность, что затем у них спросят об этой покупке. Поэтому одновременно с налоговой амнистией произойдет всплеск на рынке, а затем наступит затишье и спад», – прогнозирует эксперт.

О снижении роли недвижимости как инвестиционного инструмента говорит и Андрей Семененко: «В случае введения тотального контроля за крупными покупками можно ожидать, что граждане будут меньше использовать приобретение недвижимости в целях инвестирования свободных денежных средств, что в свою очередь приведет к уменьшению спроса на рынке недвижимости». Логичным будет предположить, что чем большие суммы надо будет легализовать, тем более дорогие покупки будут делать российские миллионеры, например, на рынке загородной недвижимости  ведь зачастую стоимость загородного дома выше даже элитной московской квартиры.

"Собственник" 21.07.2006

Алексей Лоссан, Анна Воцварк