ДВА, ТРИ, ЧЕТЫРЕ...
Продолжение следует!
«Архангельское-2», «Никольская слобода-2», «Истра кантри клаб-2», «Николина Гора-2»… Все чаще на рынке загородной недвижимости появляются проекты с номерной приставкой. Небезынтересно, что общее количество поселков, которые обзавелись «клоном», приближается к трем десяткам. А есть и такие, у которых наличествует третья очередь, четвертая, пятая… Рекордсменом тут можно считать один из поселков к югу от Москвы, где в этом году начато строительство 11-й (!) очереди. Общее количество домов в нем перевалило за тысячу.
Как это происходит?
Возможны два варианта появления «многоочередного» поселка. В первом случае девелопер проекта заранее знает о такой перспективе и не скрывает ее; во втором появление последующих очередей становится сюрпризом – иногда и для самого застройщика…
«Выводя на рынок наш нынешний объект коттеджный поселок «Княжье Озеро» мы с самого начала знали, что он будет строиться очередями, – рассказывает Ирина Мошева, директор по маркетингу Группы компаний «Сапсан». Проект очень масштабный: в нем 700 домовладений. Сразу построить столько не хватит никаких ресурсов: ни денег, ни строительных мощностей. Поэтому концепция «Княжьего Озера» изначально создавалась так, что будет три автономных квартала. Первый, называемый «А ля русс», в 157 домов, уже полностью построен и распродан. Во втором –«Березовой Ривьере» сейчас ведется активное строительство, его готовность на уровне 50%. И третья очередь построена сегодня примерно на 30%».
Таким образом, налицо явный финансовый смысл строить очередями: доходы от продажи первых идут на строительство последующих. Но этим резоны не ограничиваются. Российский рынок загородной недвижимости еще слишком молод, предпочтения потребителей меняются здесь очень быстро. Еще года два-три назад в доме, к примеру, создавались отдельная кухня, отдельная столовая и отдельный каминный зал и все это было разделено перегородками. Теперь же потребитель требует больше воздуха, открытых пространств, меньше перегородок. Изменились стандарты, касающиеся ширины лестниц, количества санузлов – все это застройщик обязан учитывать и, соответственно, корректировать свои проекты. «Если сравнивать первую и вторую очередь «Княжьего Озера», – говорит И. Мошева, то у нас появилось 12 новых проектов домов. И их выбрали около половины покупателей. А для третьей очереди разработаны уже новые проекты». Кроме проектов домов, меняются тенденции и в оформлении общественных зон поселка, его благоустройства. В общем, каждый следующий квартал должен отличаться от предыдущего.
Уже построенные объекты могут стать своего рода дополнительным подтверждением состоятельности и профессионализма девелопера. Как отмечает Максим Сухарьков, начальника отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, наличие уже застроенной зоны это большой плюс. Во-первых, покупателю сразу видно, на что способен застройщик, каково качество его работ, насколько привлекательна архитектура строений. Одним словом, увидев готовый объект, окружение, стиль жизни поселка, можно сразу оценить, насколько все это подходит вам лично. Учитывая, что не каждый клиент, оказавшись в чистом поле, может вообразить на этом месте образ будущего жилья, наличие своего рода «образца», «примера» (в виде уже застроенной зоны) существенно облегчает процесс принятия решения. Во-вторых, готовая очередь (и соответственно, проданные дома) свидетельствует о финансовой состоятельности девелопера. А это уже гарантия того, что следующая очередь будет точно построена и, скорее всего, в нужный срок.
Есть и еще одно соображение. Одномоментное появление большого объема предложения может обрушить рынок это аксиома экономики. Поэтому тщательное «дозирование» выставляемых на продажу объектов залог удержания интересных для застройщика цен.
…Впрочем, не будем утверждать, что появление второй и последующих очередей это всегда результат целенаправленной и хитроумной политики девелопера. Бывает и совсем по-другому. Компания получает участок, застраивает и реализует его и после этого ей вдруг удается получить новый кусок земли. Иногда застройщики, особенно молодые или пришедшие в Подмосковье из других регионов, строят свой первый поселок в качестве «пробы пера». Но состояние рынка таково, что застройщики быстро входят во вкус, у них появляются новые ресурсы. И они строят снова и снова.
Любовь к цифрам
Но что заставляет застройщика давать своим поселкам «номерные» названия? Можно, конечно, предположить, что исключительно стремление быть честным во всем. Если новая территория фактически прирезка к территории старой, если по дороге в поселок нужно миновать те же указатели, заезжать в те же ворота это будет для потребителя все тот же поселок. Зачем же тогда называть его другим именем?!
На самом деле все иначе. Времена, когда названия новым объектам придумывал генеральный директор фирмы-застройщика, распивая «рюмку чая» со своим заместителем, давно прошли. Сегодня создание бренда, включающего и имя поселка, и его логотип, и визуальный ряд рекламных материалов, заказывают специализированным рекламным агентствам. И стоит такая работа недешево: по имеющимся у нас данным на московском рынке от 15 до 60 тыс. евро. А потом бренд предстоит еще продвигать, раскручивать…
Ясно, что делать столь дорогостоящий товар «одноразовым» форменная бесхозяйственность, и добавление к названию циферки 2 (или 3, 4, 5) является способом существенно сэкономить. «Покупатели значительно лучше относятся к известной марке, – говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «На Солянке» компании «Новый город». Если первая очередь реализована без проблем, девелопер не станет думать над новым названием». Также, по ее словам, иногда у застройщиков возникает желание «примазаться» к чужому известному бренду тому, к которому они не имеют никакого отношения. «В Подмосковье все знают Горки вторые, десятые. Места эти исторически очень популярны. И сейчас в наших краях Горки плодятся со страшной силой с новыми, прежде невиданными, номерами».
Есть и еще одно соображение. Существует такое понятие «зонтичный бренд», под которым на рынок продвигаются все продукты или услуги компании. Иногда в его роли может выступать застройщик используются такие его качества, как известность, надежность, репутация. А иногда и название построенного поселка. В этом случае рекламирование каждой последующей очереди застройки работает и на компанию в целом. По мнению Екатерины Коробковой, директора по маркетингу девелоперской компании «Высота», очень показательными являются случаи, когда застройщик решается выводить под тем же брендом второй поселок, расположенный в совершенно другом месте. Таких игроков на рынке пока немного, но их появление, безусловно, говорит о том, что застройщик или девелопер уверен в созданном им продукте и имидже этого продукта.
Никто не пострадал?
А вот этот вопрос застройщики очень не любят. Очевидно: приобретая загородный дом, человек покупает не только дом и участок, но и окружение. «Лес вокруг бесплатно!» подобные слоганы постоянно используются в рекламе. Однако после того как коттеджи раскуплены, по соседству начинается новая стройка. Вместо поля и леса в перспективе видна только серая стена, года два мимо вашего дома ездят бульдозеры и бетономешалки, а на территорию забредают наемные рабочие.
Конечно, застройщики бывают разные, и работы на новой территории организуются тоже по-разному. Во-вторых, бывает, что жители «старых» территорий выигрывают например, на «прирезке» строится торгово-бытовой центр или фитнес-зал, которого раньше очень не хватало.
Фирмы-девелоперы также напоминают, что и рынок, и законы в нашей стране пока еще недостаточно цивилизованны, и предугадать развитие ситуации не может никто. Допустим, соседние с поселком земли имеют сельскохозяйственное назначение, и покупателям коттеджей с чистым сердцем говорится, что ничего рядом построено быть в принципе не может. Потом удается договориться с властями, земли переводят в другую категорию (как именно это отдельный разговор), и начинается стройка. Так что покупателю можно порекомендовать только полагаться на собственные силы, тщательно отслеживая, с чем поселок граничит. Если это какое-то полузаброшенное поле или пустырь совершенно ясно, что будет вторая очередь.
…А в целом и рынок, и потребители должны созреть до понимания, что если они ценят вид из окна надо как-то фиксировать его. Фотографировать, упоминать в договорах, заключаемых с застройщиком, добиваться того, что если вид пострадает, должны последовать штрафные санкции. Тогда застройщик будет сопоставлять, что больше доходы от продажи второй очереди поселка или убытки по компенсациям жителям первой.
"Мир и Дом" Август 2006
Владимир Абгафоров
