На асфальте: Идеальный дом

Возведенные более полувека назад так называемые сталинские дома, несмотря на бурное строительство в последние десятилетия разного рода современных жилых комплексов, продолжают пользоваться повышенным спросом, говорят риэлторы.

В начале был генплан

В июле 1935 г. ЦК ВКП(б) и СНК СССР приняли постановление “О Генеральном плане реконструкции Москвы”, тем самым открыв новую эпоху градостроительства. Именно в результате этого генплана массивные и выразительные жилые здания стали строиться не отдельно и хаотично, как ранее, а целыми кварталами. В соответствии с генпланом было решено сохранить исторически сложившуюся радиально-кольцевую структуру города, которая нашла свое продолжение в районах-новостройках тех лет. Уже в конце 1930-х и в самом начале довоенных 1940-х были реконструированы Тверская улица, начало нынешних Кутузовского и Ленинского проспектов, часть Ленинградского проспекта и другие магистрали. На месте ветхих сооружений, вдоль расширенных проспектов и улиц вырастали многоэтажные дома, многие из которых стали подлинным украшением столицы.

После войны строительство жилых многоэтажных домов активно продолжилось сначала за Садовым кольцом, а затем и далеко за кольцевой железной дорогой. Дома становились все выше, иногда до 15 этажей, апогеем стало возведение семи монументальных высотных зданий. Подобные дома возводились во многих городах Союза, включая Ленинград, Ярославль, Челябинск, Новосибирск, Горький, но московские высотки нельзя спутать с другими зданиями, потому что все они имеют неповторимые особенности.

Как пишет “Большая советская энциклопедия”, тогда в архитектуре возобладала точка зрения сторонников классицизма и в многоэтажных жилых домах стали применяться традиционные орнаменты, от чего они приобретали торжественно-парадный вид. Кстати, позже именно за это их и подвергли резкой критике, поскольку дома с архитектурными “излишествами” требовали дополнительных  и значительных  затрат, а удовлетворить стремительно растущий спрос на жилье не могли, что и обусловило отказ от них и переход в конце 1950-х гг. к массовому строительству дешевых и незатейливых коробок  железобетонных панельных домов. Формально начало этому проложило постановление правительства “О борьбе с архитектурными излишествами” от 1955 г. Естественно, дома по старым проектам еще некоторое время достраивались, но постепенно с фасадов стали исчезать фризы, колонны, пилястры, наличники, стены домов стали “худеть”, а потолки в квартирах начали быстро приближаться к полу.

Советский ампир

Сталинская эпоха оставила богатое наследство  капитальные жилые дома. Правда, классификация домов, возведенных в 1920-1950-е гг., вызывает затруднения даже у специалистов. Что же, собственно. относить к сталинским домам? Одни, как Алексей Сидоров, заместитель генерального директора “Калинка-Риэлти”, причисляет к сталинским дома, сданные в эксплуатацию после 1945 г. и до конца 1950-х гг., вплоть до начала массового (индустриального) строительства, включая высотные здания. Другие, ориентируясь на годы правления Сталина, причисляют к сталинкам даже малоэтажные невзрачные постройки довоенных и послевоенных лет.

Интересную классификацию сталинским домам дает Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании “Новый город”. “То, что принято называть сталинским жильем, по времени не совсем совпадает с эпохой правления Сталина, — считает Наталья Ветлугина. Первое сталинское здание  это, несомненно, Серафимовича, 2, знаменитый "Дом на набережной", построенный в 1928 г. Умер Сталин в 1953 г., а последние дома, которые мы считаем сталинскими, относятся к 1960 и даже 1962 г. Такое "опоздание" связано с тем, что архитектура  это, несомненно, не самое важное, о чем думали первые руководители страны. В 1920-е гг. строились в основном дома-коммуны  их расценивали как времянки, которые нужны до окончательной победы коммунизма. До нее, как полагали, рукой подать. А высшая советская знать селилась в "Домах Советов"  как, к примеру, в Романовом переулке. В середине 1950-х у Хрущева тоже были другие заботы, прежде чем он обратил внимание на домостроение. И хрущевки появились позднее  только в начале 1960-х”.

Но в домах, которые “после Сталина”, но еще “сталинские”, замечает Наталья Ветлугина, влияние новой эпохи уже заметно. Они постепенно начали терять декор с фасадов. Это хорошо видно по домам на Кутузовском проспекте, в районе ст. м. “Университет”, на Ленинском проспекте. Это дома, построенные очень серьезными ведомствами, такими как Академия наук, МГУ, Академия им. Фрунзе. Почти привычный сталинский ампир, но чуть меньше гранита и мрамора.

Наталья Ветлугина делит сталинские дома на несколько категорий: “Первый водораздел  временной: до войны и после. Довоенные они в основном (кроме "Дома на набережной") не столь массивны и не столь архитектурно заметны. В значительной степени они напоминают дореволюционные доходные дома. Например, Поварская 29-31. Или дома в Ермолаевском переулке ("Дом со львами"), или в Малом Патриаршем переулке ("Дом летчиков"). Человек, не знающий год постройки, наверняка подумает, что это дореволюционное строение. Они в 6-7 этажей максимум, у них нет коммунистического декора. Послевоенные это уже дома победителей. Там все совсем по-другому, иной масштаб. И полным-полно идеологии на фасадах: гербы, звезды, серпы с молотами, героические воины, летчики и т. п.”.

“Второе деление связано с тем, — подчеркивает Наталья Ветлугина,  что дома строились как для простых людей, так и для непростых. Первые, конечно, не бараки, но вид их в высшей степени обычный, они сохранили многие черты домов-коммун. Никакого декора, 3-5 этажей, обычный серый кирпич. После войны их строили пленные немцы. Таких домов много в Измайлове, в районе “Курской”, на Октябрьском Поле. “Места, застроенные этими домами, производят интересное впечатление  кажется, что там остановилось время. Невысокие строения, яблоневые сады… Если бы не припаркованные возле подъездов иномарки, можно было бы подумать, что сейчас 1950-1960-е гг.”, — говорит она.

Те дома, которые сейчас чаще всего называют сталинскими, это, конечно, послевоенные и для элиты: колоссальные строения, произведения искусства, яркие массивные здания. Они могут кому-то и не нравиться, но они обязательно заметны. Самые яркие представители сталинского ампира  это высотки, дома, которыми застроены основные московские магистрали и Садовое кольцо. “В настоящем сталинском доме потолки всегда больше 3 м. Очень просторный подъезд, широкие лестницы. И даже если навесные лифты (как в "Доме на набережной"), подъезды там все равно выглядят прекрасно”, — перечисляет Ветлугина.

Наталья Ветлугина убеждена кроме того, что хороший сталинский дом  это обязательно большой двор, спроектированный так, что никакое другое строение туда впихнуть не получится. Максимум  какой-нибудь детский садик. В качестве примера эксперт приводит двор дома на Котельнической набережной. Под двором подземный гараж, на его крыше насыпан слой земли и сверху детская площадка и площадка для собак. Плюс лужайки, скамеечки. В доме кинотеатр, булочная, парикмахерская, Сбербанк, продуктовый магазин и рестораны. Дом облицован дорогими материалами. Даже за 60 лет отделка не облетела. “Сходите туда в подъезд на экскурсию, — советует Наталья Ветлугина. Куполообразный потолок, расписанный, как в храме. Кованые решетки. На мой взгляд, никакая современная венецианская мозаика не сравнится с этим. А в доме на Поварской, 29-31, в подъезде, как мне сначала показалось, стены покрыты приятной розовой штукатуркой. Приглядевшись, я поняла, что все стены облицованы розовым мрамором. И несмотря на достаточно плачевное состояние всего остального  у дома и крыша протекает, и с коммуникациями неважно, — мрамор этот в идеальном состоянии”.

Органы не дремали

Высокое качество сталинок Ветлугина объясняет тем, что их строили не на продажу, а за украденный в те годы кирпич можно было пойти под расстрел. Поэтому все в высшей степени добротно. Подтверждает высокое качество сооружений той эпохи и Алексей Волков, заместитель начальника управления строительства Федерального агентства по строительству и ЖКХ: “По запасу прочности классические сталинские дома (капитальные многоэтажные с толстыми стенами, высокими потолками и архитектурным орнаментом) не только не уступают строящимся сегодня зданиям, но даже превосходят их. Это связано с тем, что действовавшие тогда и до настоящего времени в России нормы считались лучшими в мире, а ход строительства курировали правоохранительные органы. Кроме того, высоким было качество строительных материалов  в те годы каждая организация, выпускающая стройматериалы, должна была получить на них сертификат. Сейчас введена добровольная сертификация, а действующие ранее нормы технического регулирования упрощаются”. Надежность зданий той эпохи видна даже внешне, по облицовке: там, где дома эксплуатируются нормально, где функционируют водостоки, фасадная отделка в хорошем состоянии.

“Мне приходилось видеть документы  акты, которые составлялись по результатам контрольных проверок при строительстве сталинских домов, — рассказывает Волков.  Там указано буквально все: что выполнялось, кем, в какое время, вплоть до указания часа. В случае каких-либо нежелательных последствий всегда можно было быстро найти виновника брака на любом участке строительства”.

Дорогое удовольствие

В настоящее время стоящие в центре города сталинские дома привлекают покупателей своим местоположением и устоявшейся инфраструктурой, включающей детские сады, школы, поликлиники, скверы… Поэтому, по наблюдениям Константина Апрелева, президента Русского агентства недвижимости “САВА”, сталинские дома прежде всего интересны для тех, кому важен район, кто готов пожертвовать качеством планировок, соседями, но выигрывает в транспортных коммуникациях и в благоустроенном окружении. А также для тех, кто испытывает ностальгию по старым временам и любит сталинский ампир. Среди них  дети родителей с великим прошлым и люди, имевшие большие доходы в 1990-х, а также представители ТЭКа.

Алексей Сидоров, в свою очередь, обратил внимание на то, что частые покупатели жилья в красивых сталинских домах  люди искусства, выходцы из Санкт-Петербурга, а также иностранцы, для которых это прикосновение к истории страны, эстетическое удовольствие. “Кроме того, — добавляет Наталья Ветлугина, приобретают жилье в сталинских домах потомственные московские интеллигенты — конечно, при условии, что они располагают необходимыми деньгами. В новостройках такие люди квартиру не купят никогда”.

За удовольствие жить в импозантных сталинских домах приходится выкладывать приличные деньги. Сейчас, по данным Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.ru, к наиболее дорогим и перспективным в ценовом отношении сталинкам причисляются сооружения поздней эпохи, расположенные вокруг исторического центра: на Тверской улице, Кутузовском и Ленинском проспектах, на Фрунзенской и некоторых других набережных, частично на Садовом кольце, а также высотки  цены за квартиры могут там доходить до $10 000 за 1 кв. м. Средние цены по сталинским домам колеблются в пределах $5000 за 1 кв. м. Что касается сталинских домов за Третьим транспортным кольцом и сталинских пятиэтажек в спальных районах, то начальная их стоимость — $2500 за 1 кв. м. В среднем уровень цен по этому сегменту составляет около $3700 за 1 кв. м.

Константин Апрелев убежден, что сталинские дома будут дорожать пропорционально росту стоимости земельных участков, на которых они стоят. Такого же мнения придерживается и Наталья Ветлугина: “Сталинские дома будут дорожать в первую очередь за счет своего местоположения. Снести их практически невозможно  везде товарищества собственников жилья (ТСЖ), в которые входят в высшей степени непростые и влиятельные люди. А построить что-то новое в аналогичном месте невозможно”. Остоженка “золотая миля”  это, пожалуй, единственное место, которое так близко к историческому центру города, где возможно новое строительство. “Этот район советское руководство не очень любило то ли из-за храма Христа Спасителя, то ли по какой-то еще причине… И район оказался застроенным домами, которые не очень-то жалко снести. В лучших сталинских домах на Котельнической набережной, ул. Серафимовича и Поварской, на Патриарших прудах — 1 кв. м стоит больше $10 000. Квартиры на продажу появляются редко и продаются быстро”, — говорит Ветлугина.

Темные пятна идеала

Независимый аналитик Андрей Бекетов отмечает, что наряду с достоинствами дома сталинских времен имеют соответствующие постройкам той поры недостатки. Это, в частности, и невозможность создания общей системы кондиционирования, и нехватка электрических мощностей, и отсутствие достаточного количества парковочных мест во дворах… Нельзя также забывать, что многим сталинским домам давно перевалило за полсотни лет и они сильно “скучают” по капитальному ремонту. Алексей Сидоров называет главной проблемой сталинских домов неудовлетворительное техническое и технологическое состояние. Решение этой проблемы, по его мнению, сильно осложняется “абсолютно разношерстным” социальным составом жильцов.

Решить назревшие проблемы практически невозможно. Ремонтом (даже капитальным) улучшить техническое наполнение дома  по сравнению с новыми домами невозможно, в том числе и потому, что эти дома находятся на балансе города. ТСЖ тоже не в состоянии привести дом к современному стандарту.

“Беда сталинок, — соглашается Наталья Ветлугина,  коммуникации, которые, конечно, изношены. Но ситуация поправима: людям с деньгами вполне по силам все отреставрировать. Даже в домах со смешанными перекрытиями, которые строились до войны, качественный ремонт возможен. И вряд ли он окажется дороже, чем в современных новостройках, которые продаются под чистовую отделку”.

Константин Апрелев тоже настроен оптимистически: “В перспективе в сталинских домах может сложиться хороший психологический климат. Причем чем меньше дом и количество проживающих соседей в каждом подъезде и на каждом этаже, тем проще будет организовать управление домом и создать эффективный микроклимат. С этой точки зрения сталинские дома гораздо перспективнее и дешевле в управлении, чем гигантские муравейники, построенные в последние годы, организация эксплуатации которых еще под большим вопросом, так же как и возможность принятия правильных управленческих решений членами кондоминиума или ТСЖ при таком количестве квартир. Думаю, введение налога на недвижимость, базирующегося на определении ставки на основе рыночной стоимости, многое на рынке прояснит и слегка поправит приоритеты наших сограждан”.

Уникальные подвалы

Одна из особенностей классических сталинских домов — просторные подвалы со сложными коммуникациями, первоначально призванные служить противорадиационными укрытиями (ПРУ), что и обусловливало их прочность и дороговизну. Со временем они утратили свою роль укрытий и сейчас используются коммерческими структурами, муниципалитетами или жильцами. Там открыты небольшие магазинчики, учреждения, тренажерные залы, клубы ветеранов, подростковые клубы и другие заведения. Подвалы сталинских домов находятся под надзором местных властей, и за их состояние отвечают ДЕЗ и им подобные структуры.

В последние годы беспокойство москвичей стали вызывать участившиеся провалы целых участков улиц и ускоренное разрушение домов в некоторых районах. Распространяется ли этот риск на сталинские дома? По словам главного инженера Мосгоргеотреста Станислава Майорова, в архивах хранятся данные по всем геологическим изысканиям при выполнении строительных проектов с 30-х гг. прошлого века. Объективную информацию о состоянии того или иного земельного участка строители получали и получают, а вот дальнейшее выполнение проекта с учетом особенностей грунта  “это уже на совести инженеров и строителей”, подчеркивает Станислав Майоров.

Качество возведения классических сталинских домов подтверждается временем: провалы чаще всего случаются или в исторической части города  в пределах Бульварного кольца, или в местах новостроек последних десятилетий.

По мнению Алексея Волкова, состояние подвалов в сталинских домах зависит от своевременного проведения капитального и текущего ремонта, а также от соблюдения эксплуатационных требований: “По большому счету там не может быть никаких проблем, потому что обеспечивалась надежность всей конструкции здания, в том числе инженерных систем и фундаментов. Были случаи, когда из-за аварии подвалы заливало, однако на устойчивости дома это не отражалось”.

Сейчас подвал, как и квартиру, можно купить. В домах сталинской эпохи подземные помещения пользуются большим спросом, замечает Ольга Есипова, менеджер корпорации “Инком-Недвижимость”. Там, к примеру, можно организовать небольшой склад. Но самое оптимальное их использование  под офисы. Конечно, требуется сделать соответствующий ремонт и провести вентиляцию. “В хороших местах, по хорошим проспектам подвалы сталинских домов стоят от $2000 до $2500 за 1 кв. м, аренда  от $300-350 за 1 кв. м в год. Офис в подвале удобен и выгоден для мелкого и среднего бизнеса, для тех, кому не по карману покупка или аренда помещений в бизнес-центрах  там цены выше на порядок. В блочных и в домах позднего времени таких просторных подвалов нет, там есть лишь подполья”, — говорит Ольга Есипова.

Конечно, покупка подвала в жилом доме имеет свои особенности, оговариваемые при заключении сделки, подчеркивает Ольга Есипова. Фирма должна или вынести коммуникации, или обеспечить к ним беспрепятственный доступ обслуживающего персонала, например слесаря к задвижкам водопроводно-отопительных систем. Кроме того, нельзя организовывать (размещать) в подвалах офисы (производства, предприятия обслуживания), мешающие жильцам. Так, из-за вероятного шума запрещено размещение в подвалах ресторанов и баров.

"Ведомости" 11.09.2006
Олег Щелов