На воздухе: Земля, не обремененная подрядом

На заре развития загородного рынка подмосковные просторы начали активно застраиваться трехэтажными бесформенными сооружениями, пародией на средневековые замки. Все, кто мог приобрести участок земли, строили “дом мечты”, руководствуясь собственными вкусами и возможностью доставать те или иные материалы. Бизнесмены следующего поколения осознали тупиковость такого архитектурного пути и, изучив западный опыт, решили переехать в организованные поселки, теперь уже напоминающие Беверли-Хиллз.

В начале XXI в. продажа участков без подряда, позволяющая покупателю, как прежде, бесконтрольно самовыражаться, была объявлена пережитком. Но время показало, что девелоперы не спешат отказываться от перепродажи земли, а некоторые специалисты утверждают: за участками без строительного подряда  будущее загородного рынка.

Три степени ответственности

“Если поездить по окрестностям Рублевки и посмотреть на образцы разностильной застройки середины 1990-х, еще до появления во множестве организованных и разработанных концептуально поселков, легко понять, о чем идет речь. Тогда было модно строить на свой личный вкус, часто вкус одних домовладельцев другим казался безвкусицей, а одноэтажные шале и деревянные дома в "дачном" стиле соседствовали с кирпичными многоэтажками”, — вспоминает руководитель отдела загородной недвижимости компании “Твид-Недвижимость” Елена Первакова.

По мере развития рынка появились иные формы реализации загородных проектов  продажа земельных участков с подрядом на строительство и создание коттеджных поселков полного цикла. Различаются они степенью ответственности продавца перед клиентом. Продажу участков без подряда обычно ставят на нижнюю ступень и часто называют девелопментом земли. “Продажа участков без подряда  это просто спекулятивная сделка, частный случай ленд-девелопмента. Чаще всего инвестиционная компания покупает большой участок земли, выполняет процедуру кадастрирования и реализует участки в розницу по рыночным ценам”, — говорит заместитель директора управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость” Владимир Яхонтов.

На следующей ступени своеобразной иерархической лестницы эксперты видят проекты, предполагающие реализацию земельных участков с подрядом на строительство. “В целом большая часть поселков распродается именно так  участки с подрядом. Это позволяет сдать поселок в обозримые сроки и соблюсти единую концепцию. Продажа участков с подрядом гораздо выгоднее. А для покупателей приобретение дома с подрядом  это возможность контролировать ход стройки и вносить оперативно изменения в планировку дома”, — рассказывает аналитик отдела проектов компании “Терра-Недвижимость” Анна Поткина.

По мнению Яхонтова, однако в данном случае застройщик поселка также не берет на себя большую долю ответственности. “Покупателю предлагают приобрести участок по стоимости, существенно превышающей рыночную цену аналогичного участка без подряда, и выбрать из нескольких проектов тот, который будет в дальнейшем реализован подрядной организацией. Также от клиентов обычно требуют гарантии завершения строительства к определенному сроку, например через три года. Таким образом, человек, приобретая участок, сразу оплачивает затраты девелопера и его прибыль, а в дальнейшем уже сам занимается строительством дома, самостоятельно договаривается с подрядчиком. Застройщик в этих отношениях уже не участвует”, — считает эксперт. Поэтому, по его словам, получается так, что покупатель не получает никаких гарантий по завершению проекта к намеченной дате. В итоге строительство может затянуться, а поселок, в котором большинство участков реализуется на основе договоров подряда, точно так же может превратиться в долгострой. “Бывают случаи, когда застройщик навязывает строительную компанию, получая прибыль и от продажи земли, и от подрядчика. Как бы то ни было, застройщик берет на себя минимум обязательств, распределяет ответственность”, — считает эксперт.

Тем не менее реализация участков с подрядом в какой-то момент почти вытеснила с рынка продажу земли без подряда, и у такой эволюции, по мнению специалистов, есть несколько объективных причин. “Во-первых, прибыль застройщика, предлагающего подряд на строительство, значительно выше, чем у продающего пустые участки. Во-вторых, спрос на голый участок земли без подряда ограничен нежеланием покупателей взваливать на собственные плечи все этапы архитектурно-строительных работ  от проектирования до выбора строительной организации и контроля над строительными работами. К тому же в случае, когда застройщик сам осуществляет возведение коттеджа, заказчику гарантируется введение объекта в эксплуатацию в срок”, - утверждает руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая.

“Подряд — это форма контроля над сроками застройки. Потому что нет ничего хуже, чем когда поселок застроен на три четверти, люди уже живут и в этот момент начинают строиться оставшаяся четверть, отравляя окружающим жизнь. С другой стороны, соблюдается некоторая архитектурная концепция. Даже, скажем шире, поселок становится более однородным по социальному статусу”, — отмечает заместитель генерального директора компании “Новый город” Наталья Ветлугина.

Наиболее современными и востребованными со временем стали поселки полного цикла, в которых девелопер предлагает клиенту весь спектр услуг  от размежевания участков и строительства дома в соответствии с архитектурной концепцией до услуг эксплуатационной компании, готовой по окончании строительных работ обслуживать его дом. “Теперь даже компании, которые ранее занимались только продажей участков с подрядом, меняют формат своих объектов и способы реализации, поскольку думают о долгосрочных проектах на загородном рынке и не хотят рисковать свой репутацией”, — утверждает Владимир Яхонтов. В результате ответственность за реализацию проекта поселка перекладывается с плеч клиента на плечи застройщика, а от покупателя дома требуется только внести деньги.

Архитектурный диссонанс

По словам Яхонтова, растущие требования потребителей компенсируются знанием рынка профессионалами. “Успешные девелоперы учитывают меняющиеся запросы покупателей и предлагают проекты полного цикла с единой архитектурной концепцией, обслуживающей компанией и т. д. В этом случае у клиентов достаточно оснований, чтобы принять предложенную концепцию поселка в целом и их домов в частности. Ведь в этом случае они приобретают понятный продукт, характеристики которого представляют достаточно отчетливо”, — считает Владимир Яхонтов.

Однако сами покупатели далеко не всегда рады той заботе, которой их окружают девелоперы, создающие проекты полного цикла. В первую очередь это связано с ограниченным числом архитектурных проектов в организованных поселках. Хотя сами девелоперы представляют свои проекты как уникальные разработки, от которых клиент просто не может отказаться.

“Сегодня предложения в элитном сегменте обычно разрабатываются профессиональными архитекторами, имена многих из них обеспечивают значительную долю успеха поселкам, которые они проектировали. Люди выбирают эти поселки именно за их стиль, в том числе и стиль домов, и разнобоя там уже не допускают  это бы снизило престижность поселка”, — объясняет такую настойчивость Елена Первакова.

Клиенту предоставляется возможность увидеть свой дом в одном из предложенных проектов. “Основной мотивацией застройщиков чаще всего является сохранение единства внешнего вида и стиля поселка. Предлагается обычно от трех до 10 проектов домов, разных по площади, выдержанных обычно в одном архитектурном стиле или в слегка разных стилях, на разных участках застройки. Чем дороже поселок, тем, как правило, больше выбор у покупателя”, — объясняет Первакова.

По данным консультанта отдела загородной недвижимости компании “Кирсанова Риэлти” Марии Тихоновой, в поселке “Резиденции Бенилюкс”, например, рассчитанном на 250 домовладений, покупателю предлагают около 80 проектов домов. Несмотря на то что каждый проект чем-то отличается, все они выполнены в едином архитектурном стиле. В поселке “Стольное” покупатель каждого из 62 домовладений может выбрать один из семи проектов в стиле от русской усадьбы до английского особняка, клубный же поселок “20.71” из 71 дома представлен только тремя проектами.

Из небольшого числа вариантов состоятельным клиентам зачастую сложно выбрать долгожданный проект “дома мечты”. Приобретение участка с подрядом ограничивает покупателя в выборе проектов своего будущего дома, поскольку ему будет предложено несколько готовых архитектурных решений, разработанных застройщиком, который неохотно идет на компромисс. Как правило, застройщик выдвигает следующие основные требования к покупателю, настаивающему на реализации собственного проекта: во-первых, он все-таки должен соответствовать общей концепции поселка, во-вторых, этот проект необходимо согласовать с архитекторами компании-застройщика, рассказывает Мария Литинецкая. По ее словам, все определяется индивидуально. Например, для постоянного клиента компании, приобретающего самый дорогой участок в поселке, застройщик готов корректировать свои же правила. В частности, покупатель может поручить собственному архитектору разработать проект по существующим нормативам, а затем согласовать его с архитекторами поселка. Такая схема возможна при покупке участка в коттеджном поселке FreeDom, реализацией которого занимается “Пересвет-Инвест”.

“Застройщик чаще всего лояльно относится к пожеланиям заказчиков, поскольку стремится реализовать земельные участки и избавиться от остальных забот, связанных со строительством. Однако в случае, если у него есть тесные отношения с подрядчиком, который, в свою очередь, не может построить дом, который хочет клиент, девелопер может занять жесткую позицию и даже отказаться от сделки”, — говорит Владимир Яхонтов.

“Часто застройщики ведут продажи в поселке по смешанной схеме, т. е. предлагают и участки с подрядом, и участки без подряда. Если же предусмотрен только первый вариант, то договориться с застройщиком бывает весьма непросто. Он в любом случае будет привязывать все предлагаемые клиентом проекты к стилю своего поселка, настойчиво рекомендовать воспользоваться услугами своего подрядчика по строительству, дизайнера”, — соглашается генеральный директор компании Farm House Тарас Нечипоренко.

Вопрос денег

Не только ограниченность архитектурной концепции побуждает покупателей отказываться от участков с подрядом, но и экономический интерес. “Бытует мнение, что желание застройщиков продавать участки с подрядом вызвано их стремлением заработать не только на продаже земли, но и на строительстве дома. В этом есть, наверное, доля правды”, — размышляет Елена Первакова. В частности, по ее словам, надо принимать в расчет цену, по которой земля досталась девелоперу. Бывает так, что большую прибыль он может получить именно от строительства. Однако многие клиенты предпочитают не переплачивать создателям поселка, а минимизировать затраты, возведя дом за свой собственный счет.

“Покупатели еще проявляют интерес к участкам без подряда, а застройщики продолжают их предлагать. Спрос объясняется тем, что, во-первых, существуют люди, готовые строить дом по собственному уникальному проекту. Во-вторых, покупка такого участка является хорошим инвестиционным вложением, поскольку застройщик, предлагающий эти участки, обязан подвести к ним необходимые коммуникации, что в конечном счете повышает стоимость земли в среднем на 30%”, — объясняет Литинецкая.

Как говорит директор департамента маркетингового анализа управляющей компании “Масштаб” Наталья Чукаева, участки без подряда популярнее, потому что они значительно дешевле участков с готовыми домами. Не в последнюю очередь это связано с резким удорожанием недвижимости и ростом стоимости строительных работ. “Цены на дома за последние годы значительно выросли, и люди начали возвращаться к собственному строительству. К тому же такие объекты недвижимости (участки без подряда в поселке) пользуются большим спросом со стороны инвесторов”, — говорит эксперт. В связи с этим, по ее оценке, участки без подряда в организованных коттеджных поселках на таких направлениях, как рублево-успенское, новорижское, калужское и дмитровское, площадью от 15 до 30 соток, расположенные не далее 20 км от МКАД, являются на сегодняшний день самым выгодным объектом для вложения денег.

“Такие участки хорошо растут в цене, быстро реализуются в случае необходимости и не требуют расходов по содержанию. Средняя стоимость инвестиционной покупки составляет $600 000, а реализуются такие участки минимум через три месяца, максимум  через год. Минимальная доходность при таких операциях около 15% в квартал”, — считает Наталья Чукаева.

“Стоимость предложения интересного участка без подряда в удачном загородном проекте иногда намного превышает стоимость менее интересного участка с подрядом этого же проекта. Это связано с тем, что в ближайшем Подмосковье свободной земли с коммуникациями намного меньше, чем желающих приобрести ее и построить на ней дом своей мечты”, — говорит Тихонова. То, что на свободной земле зачастую можно построить дом по собственному проекту, только добавляет интереса к участкам без подряда. “Всегда были и будут покупатели, которые хотят индивидуальное жилье, а не типовое, и среди состоятельных людей таких немало. Спрос на участки без подряда в удачных поселках, а также темпы их продаж это подтверждают”, — добавляет Елена Первакова.

Даже эксперты, скептически оценивающие перспективы этого сегмента, соглашаются с тем, что такие участки обладают инвестиционной привлекательностью. “Что касается продаж участков без подряда, данная форма бизнеса будет существовать всегда, поскольку ее идея проста и полностью определяется динамикой цен на рынке. Это бизнес инвестиционных компаний, не девелоперских, определяемый простым принципом “купить дешевле, продать дороже”, — резюмирует Владимир Яхонтов.

Где купить?

“Сейчас предложения участков без подряда встречаются, с одной стороны, в бюджетных вариантах, где девелопер не хочет заниматься почти ничем, кроме огораживания территории и продажи земли, либо, наоборот, в поселках премиум-класса, где земля достаточно дорога, чтобы ее продажа сама по себе была выгодна девелоперу, а участки достаточно велики, чтобы отдельные индивидуальные дома не мешали друг другу”, — рассказывает Елена Первакова.

По данным экспертов, в первом случае речь может идти о ленд-девелопменте в чистом виде, однако далеко не всегда уровень услуг российских девелоперов соответствует западным аналогам. “На западных рынках помимо кадастрирования риэлторская компания предлагают пакет документов, разрешающих строительство на участке”, — рассказывает Владимир Яхонтов. На российском рынке, по его словам, бывает по-разному: кто-то предлагает такой пакет документов, а кто-то направляет покупателей к главе местной администрации самостоятельно получать необходимые разрешения.

Однако даже в последнем случае вряд ли речь идет о “диких” заброшенных пустырях. “Конечно, участки без подряда сегодня продаются не в чистом поле, а в организованных коттеджных поселках с централизованными коммуникациями, оборудованных общественными местами, с единым архитектурным стилем”, — говорит Наталья Чукаева. По ее словам, зачастую это поселки смешанного типа, в которых можно купить как готовые дома, так и участки с подрядом или без оного. “В таком случае единая архитектурная концепция предлагается покупателям, но не навязывается. С одной стороны, в рамках одного коттеджного поселка покупатель может выбрать именно тот объект недвижимости, который подходит именно ему. С другой  существует опасность, что сосед рядом с вашим строгим лаконичным домом выстроит особняк с вензелями. Нужно понимать, что на самом деле девелоперы никак не могут повлиять на покупателя, который купил в поселке землю без подряда, потому что по закону собственник имеет полное право строить такой дом, какой сам захочет”, — добавляет эксперт.

Самыми известными организованными коттеджными поселками, в которых можно купить земельный участок без подряда, Мария Литинецкая называет “Резиденции Бенилюкс”, в котором можно приобрести такое владение по $70 000-75 000 за сотку. В поселке Zhukovka Hills участок без подряда обойдется в $110 000 за сотку, а в поселке “Вау!тутинки” — в $20 000 за сотку. Аналогичные предложения существуют в поселках “Успенский лес” и “Александрово”, где такая покупка будет стоить $40 000 и $16 000 за сотку соответственно. К этому списку Елена Первакова добавляет элитный поселок “Никольская слобода”, где продаются участки до 1 га и выше по цене около $60 000 за сотку, а также поселок “Антоновка” на калужском направлении. Однако, как говорит Мария Тихонова, в любом случае даже в рамках самого дорогого проекта собственник-застройщик должен уложиться в ограниченные сроки строительства и согласовать движение строительной техники по территории поселка.

Кроме того, по словам Натальи Чукаевой, в некоторых случаях девелоперы подписывают с покупателями соглашения, в которых указывается, какой именно дом возможно построить на этом участке. “Однако юридически это закрепить почти невозможно. Пока не проданы участки, нельзя оформить ТСЖ, а раз нет ТСЖ  нет устава, который можно подписать. Если инвестор не торопится окупить вложения, можно устроить "отбор клиентов", т. е. продавать участки только тем людям, которые согласятся подписать соглашение, но нужно понимать, что продаваться такой поселок будет долго”, — предупреждает эксперт.

Поможет вторичка

Складывается впечатление, что разрешить конфликт между девелопером и клиентом почти невозможно. Первый предпочитает навязывать второму свою заботу вместе с утвержденными архитектурными проектами и сроками строительства, а второй старается минимизировать проявления этой любви, по возможности сэкономить и избежать четко установленных правил. В итоге страдают все. “Загородные проекты, которые следуют маршрутом "без подряда", далеко не уходят, так как являются гарантированным долгостроем. В этом случае выставляется на продажу земля с коммуникациями, но без фейс-контроля, с неограниченным сроком строительства, без ограничений в архитектурных стилях домов и высоте заборов. Покупателю это малоинтересно, а продавцу, получается, невыгодно”, — считает Мария Тихонова.

Однако, по словам некоторых специалистов, в будущем эту проблему удастся просто решить. “Во многих западных странах вопрос о продажах с подрядом или без не так актуален, потому что гораздо большая доля продаж, чем в России, относится к так называемым вторичным продажам принадлежащих частным лицам домов. Объектом продажи там в основном являются именно дома, а не земля, так как свободной земли в городах и на обустроенных территориях просто гораздо меньше. Самостоятельное строительство поэтому не пользуется там такой большой популярностью люди выбирают и покупают именно уже готовые дома”, — утверждает Елена Первакова. До этого момента подмосковному рынку еще далеко, и, следовательно, спор между покупателем и продавцом за подряд на строительство будет продолжаться.

"Ведомости" 11.09.2006
 Алексей Сергеев