testПошаговая инструкция для продавцов | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

Пошаговая инструкция для продавцов

Существует масса изречений умных людей, сводящихся к тому, что большое и сложное дело окажется вовсе не таким уж сложным, если разбить его на цепочку небольших. Продажа квартиры задача, безусловно, масштабная, особенно для тех, кто никогда ничем подобным не занимался. Но стоит превратить ее в десяток маленьких все вроде не так и страшно…

Шаг первый – приценяемся. Для этого нужно как следует «помониторить» рынок. Изучаем специализированные газеты и журналы, сайты в Интернете, обзваниваем агентства недвижимости с целью понять, сколько же наша квартира стоит.
На этом пути нас ждут первые сюрпризы: например, среди предложений встречаются иногда фантастически дешевые. Потенциальному продавцу при виде такого «конкурента» (без кавычек тут не обойтись) расстраиваться не стоит: такая квартира либо имеет какие-то дефекты, либо здесь налицо желание заманить потенциального покупателя. Дальше разговор обычно ведется по схеме: «Эта квартира уже продана, но мы подберем вам другую, а вы давайте заключайте с нами договор на подбор варианта…». Так что не продавец это, а жулик. Бывает и другая крайность: квартира предлагается по несуразно высокой цене в расчете на то, что кому-то она будет очень нужна. В общем, изучая рынок, приходится всю информацию очищать от «статистического мусора».

Шаг второй – выбираем риелтора. Здесь приемы те же – изучение газет и Интернета. В Сети, кстати, можно найти не только рекламу (цену ей мы все хорошо знаем), но и более полезные нам негативные отзывы о работе риелторов. И, естественно, если у вас есть внушающие доверие люди, которые уже обращались к агентам по недвижимости и остались довольны результатом, нужно воспользоваться их рекомендацией.

Тут, разумеется, возникает резонный вопрос: а нужен ли риелтор вообще? Тем более что за услуги свои он возьмет комиссионные. Готовый ответ давать не будем, но напомним, что риелтор поможет снять с вас серьезную и неприятную часть работы  необходимость отвечать на телефонные звонки в любое время дня и ночи, подстраиваться под покупателя по времени показов. Наконец, отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», риелтор знает массу приемов в самом неприятном деле – торге. Каким бы прирожденным торговцем ни был сам продавец, он, как показывает практика, это делает хуже. И очень часто риелтор с лихвой окупает свои комиссионные уже тем, что умело отстаивает цену.

И последнее, что следует сказать о выборе риелтора. Это дело подразумевает, что мы не просто нашли замечательного специалиста, но и оговорили с ним все детали: какие именно услуги предоставляет компания, размер комиссионных, дополнительные расходы, ориентировочный срок продажи квартиры и все прочее.

Шаг третий – заключение соглашения с агентством. Тут мы подписываем договор на оказание услуг. При этом, говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002», принципиально важными моментами являются цена квартиры и условия ее изменения, размер комиссионных агентства и сроки договора (в среднем это 1,5-2 месяца). В случае если клиент передает оригинал правоустанавливающих документов, то к агентскому договору должна прилагаться опись принятых документов, а также должна быть прописана ответственность агентства в случае их утраты или порчи. И конечно, все условия, которые предлагаются здесь, должны в точности соответствовать тому, что мы предварительно узнали по телефону. Если агентство изначально объявляет одно, а при заключении договора пытается корректировать в свою пользу, это говорит о его нечистоплотности.

Шаг четвертый – предпродажная подготовка. Товар должен иметь товарный вид -это аксиома торговли. Некоторые эксперты даже советуют делать предпродажный ремонт, но, на наш взгляд, это лишнее, поскольку деньги, вложенные в подобное мероприятие, не окупятся. Но вот все то, что не стоит денег, сделать нужно: выбросить весь хлам, вымыть в квартире полы и окна, всюду ввернуть лампочки помощнее. Одним словом, добиться максимального впечатления простора и света.

Шаг пятый – рекламирование квартиры. Вообще-то, это забота риелтора. Обычно рекламирование квартир экономкласса ограничивается размещением объявлений в газетах «Из рук в руки», «Квартира, дача, офис», «Сделка» и т. д., а также на сайтах. Более дорогую недвижимость рекламируют в специализированных глянцевых журналах: объявления там дороже, но, учитывая стоимость квартиры, тут они себя оправдывают. В последнее время ряд компаний к стандартному набору рекламных инструментов добавляют еще виртуальный фототур по квартире, который размещается на сайте компании.

На этапе рекламирования риелтор должен быть с вами на связи постоянно. Даже если покупателей в данный момент нет, он должен информировать вас о том, как выходит реклама, есть ли звонки от интересующихся и т. п.

Шаг шестой – просмотры. Обычно они назначаются на время, удобное для смотрящего и показывающего. Но есть нюансы. Если из окна квартиры открывается великолепный панорамный вид, надо в лепешку расшибиться, но устроить просмотр в светлое время суток. Если же за окном все больше заводские трубы – лучше вечерком, а внимание постараться отвлечь на роскошные обои и паркет. Если есть какой-то негативный фактор, появляющийся в строго определенное время (ежедневно ровно в 17:00 мимо с ревом проносится поезд), назначать просмотр на это время, мягко скажем, неразумно.

Есть и еще различные тонкости. Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», рассказал о ситуациях, когда летом у подъездов собираются любители пива и чего покрепче. Привлекательности квартире такие граждане не добавляют, и бывают случаи, когда агентам приходилось просить компанию за энную сумму удалиться на время просмотра.

Шаг седьмой – получение аванса. В соответствующем соглашении оговариваются все условия предстоящей сделки: срок ее проведения, необходимые покупателю какие-то дополнительные документы от продавца, условия передачи денег, сроки последующего освобождения квартир и тому подобное.

Шаг восьмой – сбор документов. Продавцы, работающие с риелторами, обычно просто дают им нотариально заверенную доверенность на сбор документов и ни о чем не беспокоятся. Если же вы действуете самостоятельно, то необходимо знать минимальный комплект документов: правоустанавливающие, поэтажный план с экспликацией из БТИ, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета. В отдельных случаях могут понадобиться и другие бумаги: нотариально заверенное согласие супруги на продажу, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам, разрешение от органов опеки и попечительства, справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит там на учете.

Шаг девятый – сделка. Сначала стороны закладывают деньги в банковскую ячейку. После этого они подписывают договор купли-продажи, который подается на регистрацию в Главное управление Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС). После того как примерно через две недели ГУ ФРС отдаст вам зарегистрированные документы, покупатель становится уже собственником квартиры, а продавец может отправляться в банк и забирать свои деньги.

Шаг десятый – освобождение и передача квартиры. Оно подразумевает физическое (вывезти свои вещи) и юридическое (сняться с регистрации по месту жительства, т. е. «выписаться») освобождение. После того как эти этапы пройдены, стороны в последний раз встречаются на квартире. Они подписывают специальный передаточный акт, и продавец вручает покупателю ключи.

Теперь можно окончательно расслабиться и выпить шампанского.

"Собственник"19.09.2006
 Владимир Абгафоров

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены