ВСЕМУ СВОЕ МЕСТО?
Термином «зонирование территории» активно пользуются архитекторы. Так что в любом городе, в том числе и в Москве, есть разные зоны — промышленной застройки, жилые, парковые… Сходную методологию применяют и риэлторы. Однако в их лексиконе есть ряд понятий, которые официальная архитектура не использует. Одно из них престижное место. Градостроитель лишь теоретически сможет это обозначить, но очертить границу увольте. Зато риэлтор, для которого этот фактор в работе является определяющим, а потому игнорировать его он не смеет, сделает все по высшему разряду. Мало того, объяснит, почему подразделение города на зоны не всегда строго соблюдается. Или как разные зоны сочетаются друг с другом. И как меняется ситуация с течением времени.
«Триумф-Палас» – в Бирюлево!
На общую картину, несомненно, накладывает отпечаток непростая история Москвы и всей страны. Власть на протяжении последнего столетия несколько раз круто менялась, и каждый раз новые хозяева жизни принимались строить что-то свое. Столица провозглашалась то образцовым коммунистическим городом, то промышленным сердцем СССР, то еще чем-то и это не могло не сказаться на структуре застройки.
«В таком мегаполисе, как Москва, только 26% площадей занято жилыми постройками, – возмущается Елена Зубарева, исполнительный директор компании Delta Estate. Это исключительный случай в европейской практике градостроения! В идеале под промышленность и иные непрофильные типы застройки в рамках города такого уровня должно отводиться не более 10% площадей. У нас же иначе: только промышленные зоны занимают не менее 20% всей территории российской столицы. А в Юго-Восточном административном округе под промышленными предприятиями занято 50% площадей!»
Разделение районов города на «плохие» и «хорошие» существовало всегда. Как отмечает Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний «Конти», еще в Средние века были районы, где селились богатые люди, и имелись кварталы, где жили ремесленники и мастеровые. Расслоение продолжилось и в советское время: рабочие кварталы располагались поблизости от предприятий так, к примеру, большинство работников ЗИЛа жили возле метро «Автозаводская». В южных районах Москвы чаще всего можно было встретить мигрантов и приезжую рабочую силу. Ленинский проспект и Университет выбрали академики и профессура, Ломоносовский предпочитали чиновники, районы Сокола и Аэропорта облюбовала творческая интеллигенция. И, конечно, всегда было престижно жить в центре города, поблизости от Кремля.
Однако процесс расслоения заметен в нашем городе не так явно, как в других мировых мегаполисах, особенно стран третьего мира. Московские власти активно ему препятствуют. Например, в 1990-е годы, когда с финансами было совсем плохо, единственной построенной линией метро оказалась Люблинская мэрия города явно хотела поднять престижность юго-восточных окраин. И напротив, многочисленные проекты строительства «районов для богатых» (например, снести все старые дома в районе Остоженки и создать «заповедник», закрытый от посторонних забором со шлагбаумами) встречали отказ городского руководства.
В итоге, говорит Вячеслав Тимербулатов, можно встретить по соседству самые разные типы жилья элитный дом рядом с хрущевкой или общежитием. Но у всего есть своя мера, и существуют, конечно, районы, в которых вряд ли когда-либо будут построены объекты класса элита или даже бизнес. Вряд ли возможны – по крайней мере, в обозримом будущем элитный дом в Капотне или «Бирюлевский Триумф-Палас».
Существует и еще один момент, препятствующий социальному расслоению города: малая мобильность жителей. На Западе в порядке вещей переезды, связанные с изменением социального статуса, там они случаются в среднем один раз в пять лет на семью. В России же люди крепко привязаны к своему дому и району, место жительства у нас меняют в среднем один раз в 40–50 лет. Человек, вышедший на новый уровень достатка, скорее купит «мерседес» и поставит его около подъезда родной пятиэтажки, чем переедет в другой район города.
Престиж любой ценой?
Самая, разумеется, престижная часть Москвы ее Центр. Здесь никого не удивляют цены по $12–15 тыс. за кв.м, имеются уже случаи продаж по $25–30 тыс. Однако обеспечивают ли такие деньги надлежащее качество жизни? Вопрос этот риторический.
«На улице Пятницкой, которая расположена в 15 минутах ходьбы от Кремля, нет ни одного значительного сквера или парка, придомовая территория ограничена несколькими метрами детской площадки, а общественные зоны давно заняты личным автотранспортом, – говорит Елена Зубарева из Delta Estate. – Тут существует проблема с магазинами шаговой доступности и объектами сервисного обслуживания».
Тех, кто только приобретает квартиру, такие мелочи не волнуют. Для людей, желающих держаться «на гребне волны», просто необходимо жить в элитном районе иначе они выпадут из круга необходимого для них общения. А вот тем, кто уже живет в подобных районах, приходится нелегко. Как отмечает Вячеслав Тимербулатов из «Конти», в последнее время явно наметилась тенденция «вымывания» малообеспеченных слоев населения из районов, которые стали сегодня элитными. Там стремительно дорожает все, что связано с повседневной жизнью, и многие жители уже неспособны оплатить образование детей в дорогих школах и детских садах, совершать покупки в фешенебельных магазинах. Кто-то, конечно, три раза в неделю катается в «культовые» для московской бедноты рынки в Выхино и Теплом Стане, но остальные потихоньку меняют место жительства.
Тоже элитные (но в степени куда меньшей, чем Центр) районы, располагающиеся в дуге от юго-запада до северо-запада. При этом северная часть (окрестности Ленинградского проспекта) считаются похуже, а самым благополучным, по всем критериям, считается Юго-Западный АО. Район Ленинского, Университетского проспектов, улиц Профсоюзной, Дмитрия Ульянова, Новочеремушкинской пользуется ажиотажным покупательским спросом не только из-за благополучной экологической обстановки (там не осталось ни одного значимого предприятия, единственный крупный завод им. Орджоникидзе фактически прекратил существование, его корпуса сдаются в аренду под ритейл и выставки), но и благодаря функциональному использованию площадей, отведенных под парки, скверы, парковки, службы сервисного обслуживания. Цены на квартиры в этом районе на 10% выше средних по городу.
Соседи – приятные и не очень
Близость к чему повышает приятность жизни и, в конечном счете, цену недвижимости? Не откроем Америки, если скажем, что самым ценным соседством в городе является зелень во всех ее видах парки, скверы… Она хороша всегда, ее любят практически все покупатели. Но вот беда в центральной, самой престижной части Москвы, ее катастрофически мало.
В рамках Садового кольца (название-то какое! И много там садов?) какие-то жалкие островки зелени сохранились на Патриарших и Чистых прудах, в Парке Искусств (возле дома 26 на Якиманке). Есть еще Бульварное кольцо, Цветной бульвар но последний по каким-то непонятным соображениям «реконструировали», вырубив старые деревья и заменив их чахлыми прутиками. Небольшой островок есть возле храма Христа Спасителя парком его назвать сложно, но это, по крайней мере, некое организованное пространство, продуваемое и свободное от машин. В общем, негусто, и тут поневоле вспоминается Нью-Йорк, где на Манхэттене умудрились сохранить Центральный парк, в котором даже водятся зайцы…
По мере удаления от Центра количество зелени увеличивается остаются еще и Измайлово, и Сокольники, и Битца. Надеемся, что не только на наш век, но и потомкам нашим останутся.
В центральной части Москвы некоей заменой природе может служить вид на воду. Большое пространство, не заполненное строениями и машинами, успокаивает. Но и здесь иногда «достижения цивилизации» картину портят. Как говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «На Солянке» компании «Новый город», современные покупатели очень не любят Бережковскую набережную. Там, конечно, Москва-река, но рядом и крупнейшая ТЭЦ, а также Киевский вокзал, где поезда отстаиваются, моются, гудят…
Что касается застройки офисной, нежилой, то здесь многое зависит от того, какая она. К примеру, район Китай-города, хоть и находится очень близко к Кремлю, является далеко не самым дорогим и престижным, потому что он в очень большой степени офисный, коммерческий. А в окрестностях Никитских улиц, Поварской очень много номинально нежилых зданий - посольства, Верховный суд. Но большинство из них находятся в отреконструированных особняках и усадьбах, и поэтому среди жилой застройки они в глаза не бросаются и на нервы не действуют.
И жить, и работать
На фоне колоссальных транспортных проблем все более популярной становится идея жить и работать рядом. «У этой тенденции все больше сторонников, – говорит Игорь Шубин, управляющий партнер компании Soho Realty. Все чаще к нам поступают подобные заявки. На рынке уже есть объекты, позволяющие объединить место проживания и работы в одном здании: например, дорогие дома, расположенные по адресам Хлебный переулок, 26, Коробейников переулок, 1, Курсовой переулок, 6. Как правило, покупателями выступают владельцы собственного бизнеса, намеренные совместить покупку жилья для себя и офиса для своей компании».
Заметим, однако, что не все эксперты с восторгом относятся к ней: наряду с очевидным удобством (если жить и работать в одном доме, то к себе в офис можно спуститься за две минуты и прямо в домашних тапочках), существуют и минусы. Главный из них – невозможность психологически отдохнуть от работы. Просто выйдя прогуляться, вы постоянно будете встречать коллег и подчиненных, даже в праздники будет появляться мысль «забежать на минутку» в офис…
Но при всем этом желающие купить рядом квартиру и нежилое помещение находятся, и поэтому большинство жилых комплексов, строящихся сегодня, дают такую возможность. Причем располагаются они практически во всех районах Москвы говорить о том, что в городе нарождаются какие-то особенные, «офисно-жилые» районы, не приходится.
"Мир и Дом"сенттябрь 2006
Владимир Абгафоров
