Народные приметы кризиса
В сентябре нас буквально накрыло волной сообщений о надвигающемся кризисе рынка недвижимости. По тому, как внезапно общенациональные СМИ вдруг заговорили об этой проблеме (до этого их абсолютно не волновавшей), вывод напрашивается сам собой – госзаказ. Чуточку промахнувшись с нацпроектом «Доступное жилье», власти судорожно стали искать, за какую бы веревочку дернуть, чтобы квартиры подешевели.
Теперь волна прошла. Население разговорам о скором кризисе не поверило у него, населения, вообще есть устойчивость к «разводкам» со стороны властей. Был и коммунизм к 1980 году, и отдельная квартира к 2000-му, и полностью профессиональная армия к тому же 2000-му, и много прочего в том же духе. Квартиры продолжают дорожать итогом сентября стал рост «всего» 4%. Это, конечно, гораздо скромнее, чем 10% в апреле, но все равно по меркам нормального рынка европейской страны как-то неприлично. У серьезных СМИ теперь другие темы усмирение непокорного Тифлиса и, конечно, семейные проблемы очаровательной Настеньки Заворотнюк. Но от разговоров о кризисе осадок, как говорится, остался. И мы решили выяснить: какой он, кризис на рынке недвижимости?
Первое обстоятельство, на которое обратила внимание Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», все кризисы на нашем рынке недвижимости всегда были обусловлены экономическими и политическими событиями. О дефолте 1998 года и последствиях вспоминать не будем – уже навязло на зубах. Но вспомним о терактах взрывах домов в Москве осенью 1999 года и захвате «Норд-Оста» от них моментально «ложилась на бок» аренда: этот сегмент вообще самый чуткий, быстро на все реагирующий. Люди прекращали квартиры сдавать, и рациональные соображения (после терактов всегда обостряется бдительность правоохранительных органов, усиливаются всевозможные проверки паспортного режима) перемешивались с субъективными просто страшно пускать в свою квартиру посторонних. Правда, самые последние взрывы уже такого влияния не оказали: рынок реагировал вяло. Иммунитет, однако…
Кроме того, на рынок всегда влияют выборы. Даже притом что они в последние годы стали весьма предсказуемыми, определенная интрига остается. Во-первых, какой-то процент вероятности, что все пойдет «не по резьбе», сохраняется всегда. А люди с деньгами к таким вещам в высшей степени чутки. А во-вторых, выборы это еще и мощный вброс денег. Потрудившись в поте лица на заказчика, господа политтехнологи легко покупают себе квартиры.
Вывод из этой ситуации очень простой: нужно внимательно следить за политической и экономической ситуацией. И тогда кризис можно предсказать.
Зарубежные реалии
Но, может быть, стоит посмотреть на зарубежный опыт? Тем более что на самом деле Россия повторяет путь, пройденный другими странами, под бесконечные разговоры о собственной самобытности. Вот, к примеру, Япония. Как рассказывает Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta estate, в 80-е годы цены на японскую недвижимость стабильно росли на 8-12% в год, а после этого в 1990–95 годах рухнули на 60%. Причиной кризиса послужил «ипотечный пузырь», когда люди под влиянием ажиотажа брали банковские кредиты с целью удачного инвестирования. В итоге огромное количество заемщиков не смогли расплатиться по кредитам. Можно, конечно, сказать, что это наше возможное завтра, тем более что о «пузыре» на рынке потребительского кредитования тоже очень много разговоров, растет не только общая сумма выданных кредитов, но и объем просроченных выплат. Но не будем торопиться. Вспомним о том, что «коэффициент столичности» Москвы запределен иными словами, ни в одной стране мира на один город не приходится столько функций, нигде нет такой гигантской концентрации власти и бизнеса. Как следствие, множество людей во всей России (да и СНГ тоже) искренне считают, что нигде, кроме как в Москве, жить нормально невозможно, и всеми силами сюда рвутся. Платежеспособный спрос на столичную недвижимость у нас обеспечивается силами всей страны…
Также вряд ли можно считать серьезными разговоры о том, что цены достигли некоего «психологического предела». Каждый раз, когда рынок преодолевает отметку с тремя нулями ($2000 за метр, $3000, $4000), раздаются голоса: «Все, дороже быть не может, потому что не может быть никогда». Это, позвольте спросить, почему? Как человек, недавно отметивший 40-летие, я отлично помню конец 70-х годов и все 80-е. В советское время билет на трамвай стоил три копейки, а зарплата в 200 «рэ» считалась вполне приличной. Как изменился масштаб денег с тех пор? (Напомню, что в 1997 году у нас была деноминация, и нынешние тысячи это по-старому миллионы). Что, цены остановились около какого-то «психологического предела»?
Есть и еще один аспект инвестиционный. Когда у людей становится денег больше, чем требуется на еду, появляется закономерное желание их куда-то выгодно вложить а куда? Кроме московской недвижимости особенно и некуда. Фондовый рынок остается для многих не очень понятным инструментом, банкам народ не особенно доверяет. Тем более что все это «прозрачные» инструменты они как на ладони видны тем же налоговым органам. Недвижимость же предлагает не только удобный и понятный инвестиционный инструмент, но и отработанные технологии «заметания следов»: в договоре пишем цену «по БТИ», собственником оформляем свою престарелую бабушку (тем более что по новым законам платить при наследовании не нужно), а налоговикам в случае повышенного интереса объясняем, что деньги на приобретение взяты из «личных накоплений». Хоть и шито белыми нитками, но придраться не к чему.
Московская недвижимость, безусловно, дорога, однако, отмечает Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002», по сравнению с другими мировыми столицами ее все еще можно назвать недооцененной: у качественного жилья есть потенциал роста. Главный признак кризиса исчезновение покупателя, т. е. спроса нам пока явно не грозит. Так что все разговоры о предстоящем обвале цен будем считать пропагандистской работой. Единственное, что в состоянии нанести удар по рынку, это уже упоминавшиеся политические и экономические потрясения. Но здесь, как говорят дети, против лома нет приема.
"Собственник"05.10.2006г
Василий Андреев
