ЗА ПОКУПКАМИ... НА ВОКЗАЛ
НОВЫЕ ФОРМАТЫ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

Строительство торговых комплексов разного масштаба, категорий и предназначения переживает в Москве настоящий бум. Торговые центры возводятся даже под землей, но их все равно не хватает.
По данным компании Jones Lang LaSalle, на 1000 москвичей приходится не более 36 кв.м качественных торговых площадей в ТЦ. Европейским показателям остается только позавидовать. Например, в Лондоне на то же количество горожан приходится 275, а в Париже даже 400 кв.м торговых площадей! Cтроительство новых ТЦ в Москве сдерживается дефицитом стройплощадок, а потому девелоперы придумывают альтернативные новому строительству способы появления новых ТЦ — например, на территории московских вокзалов. Однако не все так гладко.

По западному образцу
Индустрия российского ритейла подразумевает несколько типов торговых центров, рассчитанных на покупателей с разным уровнем потребностей и доходов. Однако не все форматы торговых предприятий представлены на московском рынке в полном объеме. Практика создания торговых центров на территории крупных аэровокзальных комплексов давно применима во всем мире и получила свое воплощение у нас, например, в «Домодедово». А вот идея строительства аналогичных предприятий под сводами столичных железнодорожных вокзалов пока не очень вдохновляет отечественных инвесторов и застройщиков, хотя удачное соединение функций крупных транспортных объектов и торгово-развлекательных комплексов в европейской практике известно.

Основоположниками объединения транспортных услуг и ритейла явились немецкие компании. Центральный железнодорожный вокзал Promenade Hauptbahnhof в Лейпциге после комплексной реконструкции был превращен в большой торговый центр. Позже аналогичной процедуре стали подвергаться железнодорожные вокзалы и станции в других городах Германии (Ганновер, Кельн, Цюрих), Франции, Венгрии, Чехии и далее по всей Европе. Здания вокзалов превратились в многофункциональные объекты, которые уже невозможно рассматривать как пункт отправления из одной точки местности до другой. Прежде всего, ставка делается на огромный гарантированный поток посетителей транспортных сетей. Исполнительный директор компании Delta Estate Елена Земцова считает, что столичные вокзалы – это то место, где потребителям могут предлагаться услуги, совсем не связанные с поездкой: «Ежедневно Москву посещают различные целевые группы людей, и удачное сочетание концепции вокзал-торговля-сервис может не только поднять статус и доходность вокзального комплекса, но и создать особое впечатление у публики, желание еще и еще раз посетить понравившийся магазин или, например, кафе».

В столице 9 крупных железнодорожных вокзалов. Практически все они расположены в центре города. К услугам посетителей и пассажиров стандартный и незамысловатый набор предлагаемых услуг: лотки с печатью и сувенирами, павильоны розничной торговли с сомнительным качеством ассортимента одежды и обуви, сопутствующие товары да пункты общественного питания, работающие по принципам постсоветских времен. У торговых объектов и сферы обслуживания на железнодорожных вокзалах есть одно неоспоримое преимущество – это близость к возможному клиенту и отсутствие необходимости вкладывать средства в рекламу и специальное позиционирование.

Рядом с вокзалом
Идея создания торговых комплексов в непосредственной близости от зданий вокзалов не нова. Прообразом первого «привокзального» ТЦ послужил построенный несколько десятилетий назад универмаг «Московский» на Комсомольской площади. Это был первый и единственный на долгое время опыт подобных объектов. Несколько лет назад строительство торговых площадей на привокзальных площадях возобновилось. «Первой ласточкой» стал ТЦ «Атриум» на площади у Курского вокзала. Ведущий аналитик консалтинговой компании RRG Антон Коротаев говорит: «Проект оказался достаточно удачным, востребованным и арендаторами, и посетителями. Причем данный ТЦ практически не ориентирован на пассажиров. Успеху способствуют, прежде всего, отличное местоположение на Садовом кольце и хорошая транспортная доступность. Если прибавить к этому фактор повышенного спроса на торговые площади в центре столицы, то есть все основания предполагать, что подобные проекты также будут успешными». С этим мнением согласен руководитель Департамента коммерческой недвижимости корпорации «Рескор» Игорь Лизун: «Инвесторы и девелоперы стали обращать внимание на вокзалы. Сейчас практически возле каждого вокзала построен или строится крупный торговый центр. На площади Трех вокзалов, напротив универмага «Московский» сооружен большой центр, торгующий электроникой». Однако, по оценке специалистов, только 4% от общего объема пассажиров посещают торговые и развлекательные центры, территориально приближенные к вокзалам. Очевидно, остальная часть людей предпочитает коротать время в залах ожидания.

Ищем причины
Казалось бы, преимущества создания крупных торговых комплексов на вокзальных площадях, бездарно используемых или даже пустующих, вполне очевидны. Но инвесторы предпочитают вкладывать средства в заведомо более дорогие проекты, а крупные арендаторы согласны платить по высоким арендным ставкам за помещения в ТЦ даже за МКАД, но не в столичных вокзалах. «Думаю, основные причины кроются в менталитете, – считает Антон Коротаев. Вокзал сам по себе традиционно вызывает негативные ассоциации: толчея, суета, грязь, тяжелый багаж, карманники и другие «асоциальные персонажи». Наталья Ветлугина, зам. генерального директора компании «Новый город» еще более категорична: «Я очень давно не была на вокзале, но по слухам  находиться там крайне неприятно. Пока мы не решим проблему безопасности, пытаться создавать торговые центры на вокзалах невозможно». Нотка оптимизма улавливается в словах Андрея Жамкина, старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood: «Строительство ТЦ возле вокзалов перспективно не столько из-за близости непосредственно к вокзалу, сколько в принципе благодаря удачному месторасположению: кольцевая линия метро и Садовое кольцо обеспечивают высокую проходимость. А вот сам вокзал скорее может отрицательно сказаться на реализации проекта. Дело в том, что марки, категории продуктов и услуг, представленные в большинстве московских торговых центрах, не рассчитаны на целевую аудиторию вокзалов. А строить центр, рассчитанный только на экономкласс, девелоперу невыгодно». Хотя есть надежда: ведь на РЖД уже появились поезда, рассчитанные на пассажира с уровнем дохода выше среднего. Например, «Гранд-Экспресс», стоимость билета на который превышает $500.

Со специалистами трудно не согласиться. Российский менталитет пока не имеет определения, но неужели у нас так все плохо? Основная сложность заключается в том, что у девелоперов пока еще нет наработанного опыта. Важным препятствием остается и неосвоенность привокзальных площадей (в частности, отсутствие удобных транспортных развязок).

Что будет?
Тем не менее, девелоперы интересуются развитием территорий возле вокзалов. Так, у Павелецкого вокзала долгое время вся торговля проходила в подземном переходе под Садовым кольцом. А сейчас на этом месте развернуто строительство крупного торгового центра на участке общей площадью около 130 тыс. кв.м. У Киевского вокзала в настоящий момент идет строительство ТЦ «Европейский» общей площадью 180 тыс. кв.м. На подземных уровнях центра будут находиться автостоянки, торговые, складские и технические помещения. В наземной части расположатся магазины, рестораны, фитнес-клуб, кинотеатры и Центр развлечений. Также рассматривается проект подземного комплекса под Белорусской площадью. «Согласно градостроительному плану Москвы, площадь будет превращена в зеленую зону с фонтанами, – говорит Андрей Жамкин.  Новый комплекс, расположенный под площадью, будет состоять из пяти уровней. На первых двух уровнях разместятся супермаркет и шестизальный мультиплекс. Другие три уровня отдадут под паркинг».

А воз и ныне там?
Торговый центр как составляющая часть вокзала для Москвы еще непривычен. Это связано с рядом причин. Основная - экономическая. Низкий уровень доходов населения, недостаточное государственное финансирование, отсутствие средств, необходимых для реконструкции и модернизации вокзалов, и т.д. Однако потребность в таких объектах есть. Разговоры о создании первого торгово-офисного центра на территории Курского вокзала начались еще год назад. Инвестиции в проект в объеме 1 млрд евро готова была вложить крупная швейцарская компания. После восстановления исторического облика здания, полной реконструкции и освоения пространства над железнодорожным полотном общая площадь комплекса составила бы 790 тыс. кв.м. Под торговые площади отводилось 160 тыс. кв.м. Но пока идея остается идеей.

Кирилл Савицкий, заместитель генерального директора компании «Вашъ Финансовый Попечитель», напоминает, что сами вокзалы и территория вокруг них принадлежат федеральному центру в лице РЖД, и именно от РЖД зависит коммерческое использование этих площадей. «РЖД – неповоротливая естественная монополия. Однако ее прямое дело – транспорт, а не коммерция. Поэтому было бы логичным создать комиссию из представителей московского правительства и РЖД, которая занялась бы проработкой рационального использования площадей вокзалов под те же ТЦ».

Вместе с тем управляющие вокзалами структуры не имеют ни достаточных инвестиционных средств, ни соответствующего опыта. Остается надеяться, что в обозримом будущем в Москве все же начнется развитие такого формата ТЦ, ставшего популярным и востребованным во многих странах Европы.

"Мир и Дом" ноябрь 2006

Виктория Кузьменко