На асфальте: Синдром небольшого города

Куркино — первый в Москве район, комплексная застройка которого осуществлялась на коммерческой основе. Вообще, район на протяжении нескольких лет активно пиарился как экспериментальный (а также уникальный и экологически чистый). Таковым он и в самом деле является. В Куркине нет панельного типового жилья, все здания монолитно-кирпичные, возводимые по индивидуальным проектам, не предусмотрены промышленные предприятия. Но метро в Куркине также не будет, поэтому для куркинцев всегда самым актуальным будет оставаться вопрос транспортной доступности.

Гармоничное сочетание

Район Куркино входит в состав Северо-Западного административного округа Москвы, располагается за МКАД. Восточная часть Куркина граничит с подмосковными Химками, западная граница района проходит по реке Сходне, северная по Машкинскому шоссе, южная  по МКАД. Территория района  более 790 га, но под застройку отведено 290 га земли.

Район отличается самой низкой плотностью застройки в Москве. В среднем на 1 га столичной территории приходится 15 000 кв. м жилья, в Куркине этот показатель в два раза меньше  7500 кв. м. А также самым высоким показателем площади зеленых насаждений, приходящихся на одного жителя района,  примерно 102 кв. м при среднем показателе по Москве  около 35 кв. м.

Одна из основных особенностей проекта застройки Куркина он предусматривает максимальное сохранение существующего природного ландшафта района. Пойма реки Сходни объявлена особо охраняемой территорией, а за зеленым массивом района закреплен статус особо охраняемой природной и историко-культурной территории Москвы, где любая градостроительная деятельность жестко регламентируется.

Строительство жилого района Куркино осуществляется в соответствии с постановлениями правительства Москвы от 16 ноября 1999 г. № 1063 и от 5 декабря 2000 г. № 970. Генеральным инвестором проекта застройки района Куркино является Департамент инвестиционных программ строительства города (ДИПС), генеральным заказчиком застройщиком  ГУП “Управление экспериментальной застройки микрорайонов” (ГУП “УЭЗ”), а генеральным проектировщиком  “Моспроект-3”. В самом начале реализации проекта глава ДИПС Леонид Краснянский не раз заявлял о желании жить в Куркине.

Впервые экологическое сопровождение проекта застройки было поручено научно-исследовательскому и проектно-изыскательскому Институту экологии города. Институт выполнил эколого-градостроительный опорный план застройки района, где определены территории, обладающие специфическими экологическими особенностями, которые учитывались при проектировании района.

Планировочное решение Куркина повторяет рисунок ландшафтной структуры территории, не проводилась вырубка деревьев, сохранены естественные водоемы. Природный комплекс здесь используется в рекреационных целях. Благодаря дополнительному озеленению, предложенному проектировщиками, в каждом микрорайоне предусмотрен свой бульвар или сквер.

В расчете на индивидуальность

В Куркине нет типового панельного жилья, что создатели района неоднократно подчеркивали. По генеральному плану большинство микрорайонов Куркина  а их всего 18  застроено малоэтажными домами высотой 5, 7, 9 этажей. Чем ближе микрорайон к реке Сходне, тем дома ниже. Многоэтажные дома (17-18 этажей) в основном сосредоточены в микрорайонах вблизи г. Химки, где также возводятся дома повышенной этажности.

Каждый микрорайон имеет свой архитектурный облик, планировочное решение, цветовые решения фасадов домов. К примеру, мкр. № 5 застроен 9-этажными монолитно-кирпичными домами, состоящими из 3-4-комнатных квартир. В домах предусмотрены модные элементы фасада французские балконы, а также оригинальная конструкция крыш. В мкр. № 15 преобладают многоэтажные дома с квартирами увеличенного метража: 1-комнатные — от 49 до 57 кв. м, 2-комнатные — от 70 до 97 кв. м, 3-комнатные — 90-128 кв. м, 4-комнатные — 109-129 кв. м. Микрорайон № 4 отличается застройкой многосекционными домами высотой 7-8 этажей с мансардными крышами и сквозными арками между секциями.

Основную часть микрорайона № 11, расположенного в северной части Куркина, недалеко от реки Сходни, составляет монолитно-кирпичный жилой комплекс переменной этажности от 8 до 23 этажей. В доме кроме больших по площади 3-4-комнатных квартир находятся 1-комнатные квартиры по 43-44 кв. м и 2-комнатные по 58-62 кв. м.

В Куркине впервые в Москве появились целые микрорайоны, полностью или частично застроенные таун-хаусами  трехуровневыми домами, состоящими из секций квартир с индивидуальным входом (мкр. 1, 2БГ, 5, 9, 16). На 1-м этаже каждого таун-хауса расположены гараж на одну автомашину, технические помещения для установки инженерного оборудования, входной тамбур, холл, подсобные помещения и санузел. На 2-м и 3-м этажах  жилые помещения. Особенностью куркинской недвижимости является то, что владельцы квартир также получают в пользование (только аренда, не собственность) небольшие участки земли (от 1 до 4 соток). К примеру, жилая застройка микрорайона № 9 представлена 32 корпусами сблокированных 3-этажных таун-хаусов, в каждом из которых от 4 до 16 секций. В таун-хаусах, построенных в мкр. № 16, по восемь квартир, из них две  3-комнатные и четыре  4-комнатные. Общая площадь квартир  от 212 до 328 кв. м. Наряду с таун-хаусами в мкр. 1, 2БГ и 18 представлены 1-2-квартирные коттеджи. Общая площадь квартиры в спаренном двухквартирном коттедже -304-323 кв. м, индивидуального коттеджа  около 250 кв. м.

В Куркине также стараются решить больной для города вопрос  обеспечения собственников автомобилей парковочными местами. Изначально предусматривалось, что паркинги разместятся прямо под жилыми домами, как это делается в других районах столицы, но от проекта отказались, так как подземное строительство значительно удорожало себестоимость жилой площади на выходе. По расчетам проектировщиков, на каждую квартиру в Куркине будет приходиться в среднем по одному машино-месту. К завершению застройки гаражный комплекс района должен будет составить 3500 машино-мест.

Важный момент обогрев домов в Куркине производится небольшими автономными теплостанциями, которые признаны гораздо более экологичными, к тому же это позволяет обходиться без летних отключений горячей воды.

Осилить дорогу

Территориальное расположение района Куркино за пределами МКАД, на значительном расстоянии от центра города, выводит вопрос транспортной доступности в число самых актуальных. Метро в районе не предусмотрено, поэтому все дороги к нему ведут по существующим столичным магистралям: Ленинградскому шоссе, ул. Свободы, а также по МКАД до пересечения ул. Свободы. Ближайшая ст. м. “Планерная”, от нее в Куркино ходит общественный транспорт (автобус, троллейбус, маршрутка). Автобусные маршруты проложены также от ст. м. “Речной вокзал” и “Войковская”.

В настоящее время жители Куркина испытывают серьезные проблемы с преодолением маршрута от своих домов до центра города. “Разговоры о том, что общественный транспорт уже нормально ходит до метро, — пока только слова, — говорит Валерия Родионова, руководитель филиала "На Солянке" компании "Новый город". Куркинское шоссе перегружено, и активное строительство в районе продолжается. Добраться тяжело и на личном автомобиле  даже если преодолеешь расстояние до МКАД, то все равно так или иначе окажешься на Ленинградском шоссе, а оно сильно загружено”.

О том, что в Куркино необходимо прокладывать новую дорогу, стали говорить давно, еще практически на первых этапах застройки района. Но на разработку проекта ушло больше времени, чем планировалось. В настоящее время из четырех проектов выбран один, который не предусматривает вырубки зеленых насаждений (дорога пройдет по существующей просеке). Как рассказали в районной управе Куркина, дорога должна пройти от Новокуркинского шоссе между мкр. 9 и 17 района. Далее по территории радиополей и существующей просеке природной особо охраняемой территории “Долина реки Сходни” и по особо охраняемой территории “Природный парк “Тушино” непосредственно в 20-30 м от административной границы Москвы и Московской области до МКАД и границы застройки БЦ “Гринвуд”. Длина дорожного покрытия составит примерно 2 км.

В рамках проекта планируется реконструировать транспортные развязки на пересечении Ленинградского и Международного шоссе. Кроме того, на участке в районе Молодежной улицы предполагается построить две транспортные развязки. По расчетам проектировщиков, новая автомагистраль примет на себя от 30% до 50% транспортного потока из Куркина в столицу и обратно. Правда, в районной управе Куркина пока не знают, когда столь радостное событие свершится и как скоро жители смогут воспользоваться новым маршрутом. Ориентировочно это 2008-2009 гг.

Расчеты и просчеты

Комплексная застройка района велась с учетом современных требований к размещению объектов инфраструктуры. Многие социально значимые объекты возводились параллельно со строительством жилья, поэтому первые новоселы смогли отдать своих детей в детские сады или в среднюю общеобразовательную школу. По данным, полученным в районной управе, в настоящее время в Куркине функционируют девять детских садов, готовятся к сдаче еще три. Введено в эксплуатацию четыре общеобразовательные школы, а в 2007 г. планируется сдать пятый объект. Но, как отметила Марина Филимонова, заместитель главы районной управы Куркина, мест в детских садах и начальных классах средней общеобразовательной школы уже сегодня недостаточно. Строительство в районе продолжается, и далеко не все квартиры в сданных домах заселены.

По словам Сергея Лядова, пресс-секретаря компании “Сити — XXI век”, инвестирующей средства в строительство жилья в Куркине, одного из продавцов жилплощади здесь, при определении количества дошкольных учреждений проектировщики пользовались общегородскими нормами. Но на практике потребности куркинцев оказались выше. Сравнительно недорогое жилье в строящемся районе покупали преимущественно молодые семьи, имеющие детей или ставшие родителями уже после переезда в новый дом.

Для улучшения ситуации столичное правительство намерено построить на территории Куркина еще несколько детских дошкольных учреждений. Об этом заявил первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин во время выездного заседания, проводимого в Куркине в начале сентября текущего года.

В настоящее время в районе функционирует плавательный бассейн, строительство второго подходит к завершающей стадии. Практически в каждом микрорайоне есть свои спортивные сооружения и площадки.

В число сданных объектов социально значимой инфраструктуры входят филиал поликлиники № 151, стоматологическая клиника, подстанция скорой помощи, аптеки (мкр. 5, 7), почтовое отделение № 466, а также подростковый центр “Ростки”, дом культуры “Куркино”, фитнес-клуб (мкр. 14). В 2001-2002 гг. на территории Куркина построена новая автоматическая телефонная станция на 40 000 номеров. В расчете из того, что в районе будет проживать около 45 000 горожан, мощности телефонной станции позволяют полностью удовлетворить все заявки на телефонизацию квартир и объектов инфраструктуры.

В перечень объектов ввода 2006 г. входят центр социального обслуживания и отделение Пенсионного фонда (мкр. 5а), детский сад (мкр. 11), пункт охраны общественного порядка и молочно-раздаточный пункт (мкр. 1).

По данным компании “Собор”, выступающей генеральным менеджером по реализации жилья в Куркине, в основном небольшие нежилые помещения получают в аренду продовольственные магазины, кофейни, аптеки, салоны красоты, медицинские кабинеты, представительства интернет-компаний, курьерских услуг или страховые компании.

По словам Марины Филимоновой, район не испытывает дефицита в торговых площадях. В большинстве жилых домов первые этажи нежилые и изначально приспособлены под открытие объектов придомовой инфраструктуры. Но это помещения, преимущественно используемые под продовольственные магазины.

Крупная торговая точка  супермаркет “Патэрсон” открыт на пересечении ул. Свободы и МКАД в ТЦ “Арфа”. Торговая площадь универсама  940 кв. м. ТЦ “Арфа” был открыт в декабре 2003 г. Общая площадь комплекса составляет 10 000 кв. м. В числе якорных арендаторов  сеть магазинов электроники “Эльдорадо”.

Промышленных магазинов в Куркине пока немного: это салон мебели “Буржуа” на ул. Родионовской, салон интерьера “Мебель. Шторы” (ул. Воротынская), “Высокая материя” на Воротынской, “Софи” на Куркинском шоссе, магазин детских товаров “Солнышко” (ул. Родионовская). Готовятся к сдаче еще два торговых центра. К тому же в 2008 г. торговые площади района пополнятся за счет ввода торгового центра общей площадью около 3000 кв. м, который планирует построить компания “Монолит Ка” на участке площадью около 0,4 га на ул. Захарьинской.

В Куркине развивается сеть учреждений общественного питания и отдыха. На ул. Родионовской находятся ресторан “Куркино” и кафе “Виктория”, бар “Леона”  на ул. Воротынская, также для жителей района открыты двери ресторана дома отдыха “Нагорное”. По мере заселения домов намечено открытие еще нескольких подобных объектов. Салоны красоты работают на ул. Воротынской  “А-ля Руа”, на Новокуркинском шоссе  “Люмьер”, а на Куркинском шоссе  “Мишель Лапье”.

На территории Куркина в сентябре открылось первое в столице кладбище для домашних животных. Проект мемориального комплекса был создан на частные инвестиции, а город предоставил землю.

Гольф и прочие поля

При проектировании района большое внимание уделялось созданию на его территории обширной рекреационной зоны. Проект неоднократно дорабатывался, к примеру, на реке Сходне отказались от идеи строительства причалов, так как их эксплуатация отрицательно могла сказаться на природном ландшафте. Одобренное решение  в пойме реки Сходни организовать благоустроенную зону отдыха.

В местности, прилегающей к природному комплексу, не предусмотрено строительство крупных спортивных сооружений. Исключение  горнолыжный спуск и гольф-клуб. Согласно проекту на территории природного комплекса “Долина реки Сходни” площадью 27,4 га планируется построить девятилуночное гольф-поле, а также объекты инфраструктуры площадью около 7000 кв. м. Все проектные и изыскательские работы полностью завершены. По плану гольф-поле должно быть построено в 2007 г., а объекты инфраструктуры  к маю 2008 г. Кроме клуба, получившего название “Столичный гольф-клуб “Девятка”, также планируется открыть академию гольфа, детскую спортивную школу, большой спортзал с бассейном и фитнес-центр. В планах  строительство отеля с апартаментами на 50 мест.

Предусмотрено смешанное финансирование проекта. Объекты инфраструктуры финансирует ДИПС, гольф-поля и инженерные коммуникации  Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города. После сдачи объекта комплекс гольф-полей будет передан на баланс столичному Комитету по физической культуре и спорту, а объекты инфраструктуры перейдут в собственность ДИПС для последующей реализации.

По мнению Александра Тимофеева, генерального директора “МТ Девелопмент”, строительство спортивных объектов, а тем более с направленностью на элитные виды спорта, сказывается на росте цен. В качестве примера он привел поселок “Нахабино”, популярность которого обеспечивает пока единственный в Подмосковье гольф-клуб Le Meridien Moscow Country Club. “Экзотическая инфраструктура так или иначе привлекает покупателей, готовых за нее переплачивать”, — отмечает он.

Важная часть застройки Куркина - создание в каждом жилом микрорайоне своих парков, скверов, проведение комплексного благоустройства с озеленением. К примеру, только в 12-м микрорайоне Куркина появятся пять скверов и бульвар. Намечено высадить 350 деревьев и более 5000 кустарников, построить беседки, ротонды и скамейки для отдыха. Проект комплексного благоустройства микрорайона включает прокладку дорожек, спортивных и детских площадок с малыми архитектурными формами и спортивным оборудованием.

Выгодные капиталовложения

Куркино долго и активно пиарили многие риэлторские компании, но сейчас, похоже, источник их интереса к рассказам о Куркине иссяк.

Как рассказали в управлении реализации ГК “Собор”, с начала строительства общий объем сданной в эксплуатацию жилплощади здесь составил 825 000 кв. м. В 2006 г. в районе намечено возвести 160 000 кв. м. Планируется, что в 2007 г. жилищная часть проекта “Куркино” будет полностью завершена.

Реализация жилых площадей в районе Куркино началась еще на самых ранних стадиях его застройки, а цены были одни из самых низких в Москве  в среднем $500 за 1 кв. м. По словам Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка корпорации “Рескор”, был период, когда можно было продать квартиру на западе или юго-западе Москвы и купить в Куркине жилье по площади раза в полтора больше. “И многие нынешние жители района этим воспользовались”, — отмечает он.

“В ноябре 2003 г. мы продавали квартиры в 11-м микрорайоне Куркина на начальной стадии строительства по цене от $815 до $1020 за 1 кв. м, — рассказывает Сергей Лядов. Сейчас, спустя три года, на вторичном рынке стоимость 1 кв. м жилья в этих же домах составляет не меньше $3150 за 1 кв. м, а на 1-комнатные квартиры доходит до $4500 за 1 кв. м”. Как рассказали в “Сити — XXI век”, один из клиентов компании приобрел в 11-м мкр. 1-комнатную квартиру площадью 32 кв. м в марте 2004 г. за $30 000. В июле 2006 г. он реализовал ее за $145 000, менее чем через полтора года приумножив свои средства практически в пять раз.

По данным управления реализации ГК “Собор”, в среднем рост цен на квартиры в Куркине составляет 30-40% в год так же, как по Москве в целом. Но стоимость 1 кв. м продолжает немного отставать от среднемосковского показателя. В настоящее время цена 1 кв. м в многоэтажных домах мкр. № 15 варьируется от $2300 до 2800, а к концу 2006 г., по мнению экспертов, достигнет $2500-3000. Цены на коттеджи и квартиры в таун-хаусах в строящемся микрорайоне № 1 составляют от $2750 за 1 кв. м.

В компании “Новый город” считают, что на вторичном рынке цены на жилье в Куркине заметно ниже, чем в Бутове, Митине и других районах-новостройках, вместе с тем на востоке и юго-востоке Москвы, к примеру в Бирюлеве, Выхине, Новокосине, можно найти предложения дешевле, чем в Куркине. Хотя, по мнению Вадима Мартыненко, сравнивать сложившиеся в Куркине цены с другими московскими районами сложно, и прежде всего потому, что выставленные на продажу квартиры слишком разные по качеству и площади. В Куркине 2-комнатные квартиры предлагаются по $240 000-270 000, но это квартиры по 60-80 кв. м, в монолитно-кирпичных домах, с евроремонтом. 2-комнатную квартиру в другом районе на окраине столицы можно найти и дешевле  но это будет 45-50 кв. м и в панельном доме.

Александр Тимофеев считает, что ситуация с ценообразованием в будущем в Куркине может измениться. “С решением транспортной проблемы  строительства Краснопресненского проспекта, второго выезда из Куркина, транспортной развязки на МКАД, станции метро в Строгине и первой выделенной полосы для общественного транспорта на Волоколамском шоссе цены в этом районе поползут вверх, чуть опережая среднемосковский уровень”, — говорит он.

В настоящее время, по словам Валерии Родионовой, спрос на жилплощадь в Куркине сильно дифференцированный. Жилье в многоэтажных домах продается хорошо, но те покупатели, кто хочет приобрести загородный дом, обычно не останавливают свой выбор на куркинских таун-хаусах. “Когда дома с земельными участками сочетаются с многоквартирными домами  это, к сожалению, не самое удачное сочетание”, — отмечает она.

Сергей Лядов говорит, что наибольшим спросом в Куркине пользуются квартиры площадью до 100 кв. м. Как отмечают специалисты отдела вторичного рынка компании, количество инвестиционных покупок в районе превышает средний уровень по рынку. По их оценкам, оно доходит до 30% и более. С этим связан тот факт, что уже в сданных домах часть квартир не заселена и даже не отремонтирована.

Застройка Куркина подходит к завершающему этапу. По данным ГК “Собор”, в районе возведено более 80% от намеченных объемов. Жилье и коммерческие помещения пользуются хорошим спросом. Что эксперты связывают с выгодными ценами на недвижимость в этом районе.

Хотя, по словам Александра Винокурова, директора департамента жилой недвижимости группы компаний RIGroup, говорить об успешности или неуспешности реализации всего проекта “Куркино” еще рано. Возможно, оценку можно будет дать через год-полтора, когда с территории поселка исчезнет строительная техника, заработают поликлиники, детские сады, школы, а сам район, сейчас напоминающий скорее строительную площадку с одиноко торчащими деревцами, превратится в обещанный зеленый оазис. “Стоит также дождаться, чем закончится история со строительством промзоны в районе Молжаниново, находящемся в непосредственной близости от Куркина”, — подчеркивает он.

"Ведомости"16.10.2006
Людмила Чичерова