«Сталинки» тянут рынок вверх

Статистика недвусмысленно свидетельствует о том, что «дешевое» жилье эконом-сегмента сегодня практически перестало дорожать. Однако повысился спрос на более дорогое жилье –«сталинки» и дома из кирпича. Почему они пользуются повышенным спросом даже на остывающем рынке, разбирался «Собственник».

Согласно статистике аналитического центра irn.ru, за последнюю неделю цены на сталинки выросли на 0,8%, выше темпы роста только у современного монолитного жилья – 1,3%. Но последний никак не догонит эти старые дома по цене – $4392 против $4610 за квадратный метр площади. Откуда берется такая разница в цене, ведь современные дома по всем законам жанра должны быть дороже?

Крупный советский бренд

Сначала надо понять, какие дома называются «сталинками». В принципе, неправильно считать сталинскими домами все те, которые строились при жизни Сталина. Андрей Разников, генеральный директор компании «Частная недвижимость», считает, что «сталинки» с уверенностью можно считать советским брендом. «Сейчас в недвижимости под этим брендом идут лишь лучшие представители архитектуры того времени. Это дома из желтого кирпича, 8–12 этажные, с потолками от 3 до 3,5 м, обязательно с лифтом и архитектурой в стиле классического ампира», – добавляет он. Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город», считает, что к «сталинкам» с полным правом можно отнести дома, начиная со знаменитого дома на Серафимовича, а также «Дома на набережной», который был построен в 1928 году. Последние же здания, которые можно отнести к этому бренду, были построены в 1962 году.

Как напоминает Ветлугина, «сталинки» были изначально разными по качеству: грубо говоря, для простых людей и для партийных. «Первые, конечно, не бараки, но вид их в высшей степени обычный, они сохранили многие черты домов-коммун. Никакого декора, 3–4–5 этажей, обычный серый кирпич, таких домов очень много в Измайлово, в районе «Курской», на Октябрьском поле», – добавляет она. При этом очевидно, что даже в пределах такой классификации «сталинки» весьма различны по качеству, и значит, по цене. Андрей Разников поделился риелторской классификацией на этот счет: «Самые лучшие сталинские дома – это высотки, где цена квадратного метра может достигать $10 тыс. Далее по стоимости идут 8–12 этажные дома на Фрунзенской, Кутузовском, Ленинском проспекте, Соколе, метр в которых еще реально купить по $6 тыс.» И обычные кирпичные дома без всяких архитектурных изысков в более отдаленных районах Москвы, которые относятся к 50-м годам постройки, можно купить по цене примерно в $4 тыс. за «квадрат». Именно они, как более массовые, при учете аналитиками в определении средней цены, обеспечивают цену в $4610. При этой цене спрос на эти квартиры все еще превышает предложение и по рыночным законам тянет цены вверх.

Почему покупают «сталинки»?

«Это жилье пользуется спросом потому, что за относительно невысокую цену можно получить квартиру в хорошем месте с продуманными внутренними пропорциями, грамотным объемом, вентиляцией и освещенностью. Эти параметры намного благоприятнее в домах «сталинской» архитектуры, чем в современных панельных или монолитных», – рассказывает Андрей Разников. Именно это обстоятельство, по его мнению, и заставляет «сталинки» держаться по цене выше современного жилья. «Сейчас все пытаются сэкономить и на технических моментах, и на предварительных работах, а в итоге сильно ухудшаются потребительские качества жилья», – добавляет он.

Вторым важным моментом является местоположение сталинских домов: в то время у архитекторов была возможность и выбирать участки, и проводить полную геоэкспертизу. В сущности, советские власти, выступавшие заказчиками строительства, не преследовали никаких коммерческих интересов, и поэтому в эти дома вкладывалось все по максимуму и по изыскательным работам, и по качеству строительства, и по архитектурным решениям. Часто люди, имеющие возможность купить современное монолитное жилье, предпочитают именно сталинские дома, представляя историю строительства и ориентируясь на их качество: если бы дом обвалился во времена Сталина, архитектора бы ждал расстрел…

В любом случае, считают опрошенные «Собственником» специалисты, спрос на «сталинки» четко расположен в среднем сегменте рынка, поскольку для элиты это жилье уже недостаточно комфортно, а для экономкласса слишком дорого. Наталия Курашова, пиар-менеджер компании «Ренессанс Риэлти», полагает, что квартиры в «сталинках» пользуются спросом из-за небольшой площади квартир – 80–100 кв. м: сейчас найти современную квартиру высокого уровня площадью до 100 кв. м довольно проблематично. Глеб Власенко, директор по маркетингу компании «Калинка-Риэлти», считает, что среди элиты мода на сталинки проходит. «Среди VIP-клиентов востребованы в первую очередь лишь квартиры с уникальными видовыми характеристиками (как в случае со сталинскими домами в районе Фрунзенской)», – говорит он. Но если «сталинки» бывают разного качества и разного местоположения и чаще всего проигрывают современной «элитке» в престижности (за исключением высоток), то, в сравнении с панельными домами примерно того же времени постройки, «сталинки» выглядят более чем уверенными лидерами. И поэтому цены на них растут быстрее, особенно в моменты стабилизации рынка, когда у людей есть время подумать и выбрать жилье, сравнивая его качественные характеристики.

Не бойтесь реконструкции

Покупая жилье в «сталинке», можно еще долгое время не бояться реконструкции и обходиться без капитального ремонта: все-таки качество, можно сказать, уникальное  даже в домах со смешанными перекрытиями, которые строились до войны. Ветлугина считает, что главной проблемой «сталинок» являются коммуникации, которые, конечно, изношены, но вполне поддаются качественному ремонту. Попытки поставить дома под реконструкцию на сегодняшний день уже есть, однако такую угрозу можно устранить, если жильцы объединяются в ТСЖ и берут дом в свое управление. Как правило, в Москве во всех домах, где жили знаменитые личности, давно созданы товарищества. Риелторы добавляют, что обычно люди, которые покупают жилье в «сталинках», ценят эстетику и историческое прошлое для них такое жилье означает прикосновение к истории, и они бережно относятся к любым преобразованиям дома. Кстати, именно в таких домах предпочитают селиться выходцы из Питера. Одним словом, «сталинкам» уготована долгая жизнь, и, что редко бывает в Москве, их облик остается почти неизменным все последние годы… Может, именно это постоянство и делает квартиры в этих домах такими притягательными для покупателей?

"Собственник"20.10.2006
Валентина Тарасова