Цены на жилье «гасят» ипотеку
Чтобы увеличить в три-четыре раза приток ипотечных денег на рынок недвижимости, необходимо сократить действующие ставки по кредитам на 2%. К такому выводу пришел ипотечный брокер "Фосборн хоум". Однако участники рынка пессимистично отнеслись к этому прогнозу: по их мнению, при перегретых ценах на жилье у большинства потенциальных заемщиков исчезло желание брать ипотечный кредит даже по низким ставкам.
На европейском рынке самые высокие ставки по долгосрочным ипотечным кредитам зафиксированы в нашей стране - 12,7% против 4,15% во Франции, 6,7% в Польше, 8,8% в Болгарии. "Высокие ставки привели к тому, что в России доля жилья, приобретаемого в ипотеку, составляет не более 6,7%",- рассказывает генеральный директор "Фосборн хоум" Василий Белов. По прогнозам его компании, снижение действующих ставок на 2% позволило бы увеличить долю жилья, покупаемого на заемные средства, в три-четыре раза. Сейчас доля жилья, приобретаемого в ипотеку, составляет 6,7%. 2-процентное снижение ставок по ипотечным кредитам позволит увеличить этот показатель до 20,1-26,8%. Это вполне реальные цифры. Например, в Болгарии по ипотечным схемам приобретается 27% жилья, а в некоторых других европейских странах этот показатель вдвое больше: скажем, в Польше приобретается в кредит 53% жилья, во Франции - 57%.
"Для такого роста есть все предпосылки",- уверен Белов.
По его словам, на рынке растет конкуренция: уже более 250 российских банков предлагают ипотечные программы. И с ростом количества участников рынка снижались ставки, упавшие за последние год-два на 1,2%. И конкуренция продолжает нарастать. Кроме того, за два года в стране открылось более десяти специализированных монопродуктовых банков, стремящихся увеличить портфель выданных кредитов.
По мнению Белова, на снижение процентных ставок повлияет и благоприятная система рефинансирования, что позволит банкам привлекать более дешевые ресурсы. "Государство уже сделало первый шаг, приняв закон об ипотечных ценных бумагах",- говорит глава компании. По его словам, до сегодняшнего момента ведущие банки могли рефинансировать свои ипотечные пулы на российском рынке по ставке LIBOR+1% до LIBOR+2%, что значительно выше показателей западных стран.
Прочие участники рынка не разделяют оптимизма Белова. В Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) заявили, что существенное снижение ставок возможно только через четыре года. При этом макроэкономические показатели должны быть такими, как сейчас, или несколько выше. В этом случае возможно снижение ставок и до 8%, подсчитали в АИЖК.
"Снижение ставки позволит расширить доступ населения к заемным средствам, однако это вряд ли увеличит долю жилья, приобретаемого по ипотеке",- полемизирует с Беловым из "Фосборн хоум" председатель правления банка DeltaCredit Игорь Кузин. "2процентное сокращение кредитных ставок будет незаметным, поэтому не стоит ожидать активности со стороны потенциальных заемщиков",- соглашается руководитель риэлтерской компании "Новый город" Светлана Абелян. По ее словам, нынешние цены на недвижимость в Москве настолько перегреты, что брать кредит невыгодно даже на покупку "инвестиционных" квартир.
"Когда доходность аренды составляла 12%, то это позволяло заемщикам возвращать кредит из средств, полученных от арендаторов",- говорит Абелян. Сегодня же доходность аренды резко снизилась и составляет 6-7% в год. "В результате теперь заемщик не может гасить кредит исключительно за счет арендных платежей",- отмечает представитель "Нового города".
Как сообщили "Бизнесу" в одном из столичных ипотечных банков, сегодня заемщики предпочитают покупать недвижимость за границей. Особым спросом пользуется Прага, где средняя стоимость квадратного метра колеблется от $1000 до $1350. При этом доходность от сдачи пражской квартиры почти в два раза больше, чем московской.
В свою очередь Игорь Кузин из DeltaCredit считает, что одно из главных препятствий для заемщика это первоначальный взнос. "Три года назад средний доход московской семьи, обращающейся за ипотекой, должен был быть не менее $1200 в месяц, а средняя ставка составляла 15% годовых,- говорит Кузин. Чтобы купить однокомнатную квартиру, которая в то время стоила $50 тыс., супругам необходимо было накопить 20% первоначального взноса". Сегодня при стоимости такой же "однушки" $190 тыс. и при средней ипотечной ставке 11% семье с ежемесячнымдоходом $2000 придется внести в виде первоначального взноса не менее 53%.
По подсчетам DeltaCredit, чтобы при нынешних ценах на жилье снизить первоначальный взнос до 20%, необходимо кардинально сократить действующие ставки по кредитам - с нынешних 11-12% до 3%.
"Это говорит о том, что само по себе снижение ставок не повлияет на увеличение доли ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью. Есть два других главных фактора - снижение либо стабилизация цен на жилье и постоянный рост доходов населения",- подытоживает Кузин.
цены на жилье замедляют рост
В Москве цены на жилье останавливаются прямо на глазах.
По словам руководителя аналитического центра IRN.Ru Олега Репченко, если в начале октября квартиры в столице дорожали на 1%, то на прошлой неделе рост составил всего 0,5%. Сегодня средняя стоимость квадратного метра составляет $4101.
По итогам прошлой недели меньше всего подорожали квартиры в монолитных и кирпичных домах новой постройки всего на 0,2% (средняя стоимость квадратного метра $4399). Следом идет жилье в старых панельных пятиэтажках с маленькой кухней за неделю оно подорожало на 0,4% ($3871 за квадратный метр). Лидерами по росту цен стали квартиры в старых кирпичных пятиэтажках с небольшой кухней: в период с 16 по 26 октября такое жилье подорожало на 0,8% ($4091 за квадратный метр).
По мнению Олега Репченко, в ближайшей перспективе тенденция замедления роста цен на жилую недвижимость сохранится. «Все признаки указывают на окончательную стабилизацию рынка»,- резюмирует аналитик.
"Бизнес" 24.10.2006
Илья Минов
