testАлюминиевые метры | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

Алюминиевые метры
 Компании Coalco легко дается девелопмент

Увлечение недвижимостью настоящих и экс-менеджеров сырьевых холдингов приобрело масштабы эпидемии. В отличие от них олигарх-металлург Василий Анисимов понял надежность девелоперского бизнеса еще в середине 1990-х. Тогда он основал компанию Coalco, которой в настоящий момент принадлежат офисы в Москве и Нью-Йорке, а также треть Домодедовского района Подмосковья.

Месяц назад российские холдинги «Русал» и СУАЛ и швейцарский трейдер Glencore объединились в крупнейшую в мире алюминиевую компанию United company RUSAL. Однако эта сделка, которую аналитики оценили в $25 – 30 млрд, могла и не состояться, если бы владелец компании «Трансконсалт» Василий Анисимов, создавший «СУАЛ-холдинг» на паях с Виктором Вексельбергом, в 2001 году не уступил свои активы партнеру. Отказавшись от доли в алюминиевом «пироге», Анисимов уехал в Америку, где решил заняться девелопментом.

В настоящее время созданная бизнесменом компания Coalco занимается строительством в США, России и Казахстане, ей принадлежат общежития Нью-Йоркского университета и 26 000 га земли в Подмосковье, где компания планирует создать собственный город. Впрочем, все эти планы не мешают Анисимову поддерживать отношения с одним из главных металлургов страны, главой «Газпроминвестхолдинга» Алишером Усмановым, которого называют миноритарным акционером компании Coalco. Ради него Анисимов вернулся в металлургический бизнес. В декабре 2004-го партнеры заплатили $1,6 млрд за 97% Михайловского ГОКа, второго по величине в России железорудного комбината. Однако, по заверениям Анисимова, металлургия больше не станет для него основным бизнесом.

Однажды в Америке

История Coalco началась в 1994 году, когда ее основной акционер Василий Анисимов был известен лишь как металлург. На тот момент компания специализировалась на экспорте алюминия. В качестве трейдера Coalco сотрудничала со многими американскими компаниями, что в итоге и определило направление ее дальнейшего развития. Работая с зарубежными коллегами и часто наведываясь в США, в 1996 году Василий Анисимов решил заняться девелопментом на паях с местными специалистами.

По некоторым сведениям, именно в то время Анисимов познакомился и стал вести дела со скандально известным американским миллиардером Марком Ричем. В США Рича обвиняли в мошенничестве, неуплате налогов на сумму $48 млн и незаконнных сделках по реэкспорту нефти. В середине 1980-х бизнесмен отказался от американского гражданства и переехал в Швейцарию. Там же, по данным участников рынка, была зарегистрирована Coalco, а также компания Glencore, которая до 1994 года называлась Mark Rich & Co и принадлежала Марку Ричу.

Однако первые девелоперские проекты Анисимова состоялись именно в Нью-Йорке. «В 1996 году цены на нью-йоркскую недвижимость были внизу, и мы получили возможность купить объекты по приемлемой цене. После этого совместно с американским партнером мы осуществили их редевелопмент. Нью-Йоркский университет, получивший эти здания в аренду, стал нашим первым клиентом», – рассказывает гендиректор Coalco Владимир Барулин. В результате пять из двадцати общежитий американского университета оказались в собственности российского бизнесмена. Удачный опыт положил начало американскому подразделению Coalco, которое возглавил сам Василий Анисимов, о чем, в частности, сообщается на официальном сайте Coalco New York. Дочери Анисимова Ангелина и Анна числятся в списке сотрудников данной компании. По данным американской прессы, Анна Анисимова занимает четвертое место в списке богатейших невест Америки. Состояние ее отца оценивается в $1,3 млрд (данные Forbes). В настоящий момент это подразделение Coalco реализует сразу несколько крупных проектов. В частности, строит дома в центральной части Нью-Йорка, а также жилые комплексы в Нью-Джерси и Майами.

Непосредственное руководство Анисимова нью-йоркским подразделением компании неслучайно. Еще в 1991 году он перевез свою семью в США. Сам бизнесмен преимущественно жил в Нью-Йорке, а в Россию приезжал от случая к случаю. При этом его основной источник дохода, компания «Трансконсалт», владевшая на тот момент 50% активов СУАЛа, продолжала успешно работать в России. Однако в 2001 году бизнесмен продал свои алюминиевые активы Роману Абрамовичу и Виктору Вексельбергу.

Этому решению предшествовало убийство дочери Анисимова от первого брака. По мнению экспертов, эти два события вполне могут быть связаны друг с другом. Сам предприниматель заявил, что устал от эмоциональной и физической нагрузки, связанной с владением алюминиевыми предприятиями. Уже тогда эксперты говорили, что у Анисимова есть довольно успешный девелоперский бизнес в США.

Back in the USSR

Выходя на рынок недвижимости, российские сырьевые компании, как правило, вкладывают средства в офисы. При этом чаще всего крупные компании приобретают помещения с целью перепродажи или строят здания «под себя». Coalco не стала исключением. В 2002 году компания начала редевелопмент офисного центра «Тверская застава» на Лесной улице. По этому адресу находится офис фирмы «Металлоинвест», управляющей активами Усманова и Анисимова. Спустя два года объект был продан инвестфонду Fleming Family & Partners (FFP). Пятиэтажное офисное здание площадью 6700 кв. м обошлось FFP примерно в $20 млн. Вторым офисным зданием, выгодно реализованным Coalco, стал «Петровский дом» на Красноармейской улице. Компания приобрела бизнес-центр в 2005 году, по оценкам участников рынка, примерно за $20 млн. После реконструкции особняк купила металлургическая компания «Мечел» почти вдвое дороже. Третьим крупным проектом Coalco в России стала реконструкция особняка «Саввинские палаты» во 2-м Вражском переулке.

По мнению участников рынка, Василий Анисимов перенес в Москву традиции западного девелопмента, в частности, большую часть проектов бизнесмен предпочитает реализовывать через совместные предприятия или продавать их институциональным инвесторам. Coalco тесно сотрудничает с зарубежными партнерами: крупными международными фондами и девелоперскими компаниями. «Доходность российского рынка недвижимости существенно выше, чем западного. Крупные российские девелоперы не станут участвовать в проектах с «разумной» прибылью, а иностранные компании готовы работать на таких условиях», – комментирует практику Coalco Владимир Барулин.

По словам старшего исполнительного директора Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергея Рябокобылко, успех Анисимова в девелопменте был бы невозможен без участия местных партнеров. Прежде всего речь идет об Олеге Акселероте, владельце компании Elbert, у которой Coalco приобрела «Петровский дом». Компания Elbert, один из старейших игроков офисного девелопмента, работает на рынке с 1988 года. В ее активе строительство и реконструкция офисного здания в Никитском переулке, офисно-складского комплекса в Коломенском проезде, здания Citibank на ул. Гашека, «Центра Мейерхольда» на Новослободской улице.

Однако основные проекты Coalco начала реализовывать совсем недавно. «На наш взгляд, самым успешным проектом компании можно назвать офисный центр «Белая площадь» на Лесной улице. За два года до готовности комплекса подписан договор аренды на 30% площадей, остальные 70% находятся под письмами о намерениях и в процессе обсуждения договоров», – говорит начальник отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle Шарль Буде. Общая площадь участка под строительство составит 1,1 га, а самого бизнес-центра – 74 000 кв. м. По данным участников рынка, все эти участки принадлежали «Трансконсалт». Сумма инвестиций в проект превысит $230 млн. Для его реализации было создано совместное предприятие с известным американским девелопером AIG/Lincoln. Несмотря на то что строительные работы на этом объекте начались два месяца назад, один корпус почти целиком арендовала компания Deloitte & Touche, которая с 1994 года является официальным аудитором Coalco.

Еще два объекта компании находятся в стадии разработки документации: это 16-этажное офисное здание площадью 88 000 кв. м на той же Лесной улице, 27 и бизнес-центр площадью 150 000 кв. м на месте хлебозавода им. В.П. Зотова на Ходынском поле. Общая площадь запланированных офисных проектов Coalco составляет как минимум 300 000 кв. м, продажа которых, по оценкам экспертов, может принести более миллиарда долларов прибыли.

Племенное уплотнение

Параллельно с развитием офисных проектов компания Василия Анисимова заинтересовалась земельными участками в одном из самых перспективных районов Подмосковья – Домодедовском. Скупка земель, по словам Владимира Барулина, началась в связи с интересом основного акционера Coalco к племенному животноводству. На этот раз, по словам участников рынка, сориентироваться в новом деле Василию Анисимову помог основатель «Моссельпрома» Сергей Лисовский. В настоящий момент Coalco управляет тремя племенными заводами: «Барыбино», «Повадино» и «Заря Подмосковья». По оценкам Барулина, компания инвестировала в развитие этих предприятий в общей сложности более $100 млн. Для управления всеми сельскохозяйственными активами Coalco была создана компания «Coalco-Агро», которая в настоящий момент поставляет молоко для Ehrmann, Danon и Campina, а до недавнего времени являлась официальным поставщиком McDonald’s.

«Когда у нас появились земли сельхозпроизводителей, мы решили оптимизировать производство. В результате поголовье скота выросло, урожайность увеличилась, и в процессе интенсификации производства освободились земельные участки», – рассказывает Барулин. При этом он оговаривается, что освобождаемые участки нерентабельны для обработки или находятся вблизи индустриальной застройки. В общей сложности с учетом всех земель, независимо от их сельскохозяйственной выгоды, Coalco удалось сосредоточить в своих руках 26 000 га, то есть примерно треть всего Домодедовского района.

Вскоре Coalco заявила о планах по строительству миллиона квадратных метров складов на участке площадью 220 га недалеко от аэропорта. Проект получил название «Белый парк». Однако позднее компания отказалась от анонсированных проектов. В начале 2006 года Coalco продала 120 га под строительство 650 000 кв. м складских помещений компаниям Capital Partners и ICD International. Сумма сделки не разглашалась, однако, по мнению участников рынка, она могла достигать $400 млн.

Как считают эксперты, Василий Анисимов переоценил свои силы. «Компания Соаlco не обладает достаточным опытом реализации крупномасштабных складских проектов – с этим, скорее всего, связано решение о продаже участка», – объясняет руководитель отдела складских помещений Jones Lang LaSalle Анна Ставна. По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, покупка земельных активов была одним из первых проектов Соаlco на рынке складского девелопмента, поэтому в тот момент все заявления можно было считать декларативными. «Компании пытаются оперировать цифрами, которые позволяют полностью застроить территории. Мало кто задумывается о том, где они возьмут столько денег, и нужно ли это рынку», – добавляет эксперт. Правда, оставшиеся от «Белого парка» 104 га земли Coalco все-таки решила застроить складами совместно с канадской компанией Giffels.

Город имени Анисимова

Оставив планы по самому масштабному в стране складскому строительству, компания Анисимова выступила с предложением построить в Домодедовском районе Подмосковья новый город Большое Домодедово, рассчитанный на 450 000 человек. На возведение 11 – 12 млн кв. м жилья и инфраструктуры планируется потратить около $10 млрд. Проект «Большое Домодедово» уже был представлен губернатором Московской области первому вице-премьеру Дмитрию Медведеву в качестве одного из приоритетных в рамках реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В свою очередь, Медведев включил «Большое Домодедово» в список приоритетных проектов, поддерживаемых Росстроем.

По мнению экспертов, без поддержки на госуровне проект Coalco не обойдется. Особенно, учитывая тот факт, что 90% жилья компания планирует продавать по 25 000 – 27 000 руб. за кв. м, то есть в 4 раза ниже рыночной стоимости. Добиться такой цены девелопер рассчитывает, сэкономив на подключении к магистральным сетям и получив госгарантии по социальной инфраструктуре. «Чтобы жилье стало доступным, строительство должно быть массовым, а из стоимости квадратного метра необходимо исключить возведение инженерной и социальной инфраструктуры. Об этом мы сейчас пытаемся договориться с государством. При пессимистическом развитии событий стоимость жилья вырастет как минимум в два раза», – рассказывает о перспективах проекта Барулин.

Если государство согласится уговорить монополии выдать долгосрочные кредиты на подключение к магистральным сетям, то в Большое Домодедово смогут переехать те, кому государство выдало гарантии на переселение с Байконура и Крайнего Севера. Для того чтобы добиться такого решения, Coalco придется задействовать административный ресурс. Одним из потенциальных лоббистов проекта в среде государственных монополий эксперты называют предполагаемого миноритария компании, главу «Газпроминвестхолдинга» Алишера Усманова.

Об основных источниках дохода Василия Анисимова и его компаньонов эксперты вспоминают, когда речь заходит о строительстве 300 000 кв. м жилья на Шаболовке, на месте Московского завода по обработке цветных металлов. Однако Владимир Барулин в беседе с «Ко» отрекся от этих планов. Зато с удовольствием рассказал о строительстве самого большого торгово-развлекательного центра в Астане по проекту Нормана Фостера. Как и в других случаях, Василий Анисимов здесь также нашел себе иностранного партнера турецкую компанию Rixos Hotels. Реализацию данного проекта можно считать вторым возвращением основателя Coalco на родину: в Казахстане Анисимов провел студенческие годы.

Поехали!

После своего возвращения в Россию Coalco последовательно наращивает обороты, финансовый эквивалент которых не раскрывает. «Скорее всего, компания нацелена на получение прибылей, выраженных в денежных средствах, и вложение их в новые проекты. Иными словами, задача Coalco не в том, чтобы стать крупным собственником недвижимости, а в том, чтобы увеличить прибыль и выйти из проектов», – предполагает исполнительный директор УК «Blackwood Фонды недвижимости» Артем Цогоев. Это подтверждает и топ-менеджмент Coalco. «Учитывая масштаб акционеров, перед командой Coalco стоит задача сделать бизнес сопоставимого размера и вывести его на международный уровень. Поэтому в ряде случаев мы принимаем решение продать 50% проекта партнерам, чтобы сделать следующий шаг и запустить новые проекты», – говорит Барулин.

В свою очередь, заместитель гендиректора компании «Новый город» Александр Гениевский расценивает Coalco как девелоперское подразделение металлургического гиганта. «Все крупные компании, работающие с природными ресурсами, приходят на рынок недвижимости, который является быстро растущим и выгодным. Сейчас уже мало кто помнит, что «Интеко» в свое время занималась выпуском изделий из пластмассы – теперь уже ассоциации с пластиковыми тазиками пропали, все сразу вспоминают крупные жилые комплексы», – утверждает эксперт.

Отчасти оба аналитика правы. Сегодня практически у любой крупной сырьевой компании есть дочерние структуры, которые работают на рынке недвижимости. Миллионы квадратных метров планируют построить девелоперские подразделения таких гигантов, как «Ренова», «Базэл», «Итера», «Интеррос», ЛУКОЙЛ. Компания Василия Анисимова вписывается в общую тенденцию. Но учитывая финансовые и административные ресурсы компании, у Coalco большие шансы стать фаворитом в гонке, заданной генеральной линией власти.

"Компания" 03.11.2006г
 Алексей Лоссан

 

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены