"Перегрев" росту не помеха

Цены на столичное жилье, несмотря на усиливающиеся разговоры о надувании "пузыря", продолжают издевательски повышаться. Спрос переместился из монолита в "сталинки" и из "однушек" в "двушки".

Одной из главных причин роста стоимости квадратного метра в Москве аналитики называли "бегство от доллара". Действительно, за прошлый год курс американской валюты по отношению к рублю снизился на 7,3%, а недвижимость в среднем подорожала, по разным оценкам, на 40-50%. Однако вот уже два месяца - с 24 января - доллар практически не сходит с места. Аналитики предполагали, что свое снижение он продолжит "в ближайший понедельник", затем - 1 марта, потом - после президентских выборов, но и этого не произошло. Центробанк ежедневно фиксирует почти один и тот же курс, невзирая на апокалиптические прогнозы экспертов. Так что получается, что вот уже два месяца бежать не от кого. Но рынок недвижимости пока этот факт игнорирует.

Такие разные квадраты.
Как обычно, аналитики разошлись в оценках темпов роста цен на жилье за период стагнации курса доллара. Но в общей оценке ситуации согласие полное: квадратный метр продолжает активно дорожать. По оценкам аналитиков arn. ru, в феврале особенно выросли в цене новостройки - на 6,7%. Вторичный рынок в целом поднялся на 3,8%, а элитный сектор - на 3%. В марте темпы роста сохранились на уровне около 1% в неделю. Аналитический центр "Индексы рынка недвижимости" фиксирует аналогичные еженедельные темпы в марте, а итоги февраля в целом оценивает в 3,1%. Чуть скромнее оценка РАН "САВА" - рост вторичного рынка на 2,6%. Интересно, что, фиксируя примерно одни и те же темпы удорожания жилья, в абсолютной оценке средней стоимости московского квадрата аналитики расходятся. К примеру, в "Индексах рынка недвижимости" отмечают, что она лишь в середине марта превысила отметку $1600. В РАН "САВА" средние цены предложения февраля на вторичном рынке оценили в $1731. А в компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" уверены, что они уже добрались до $1800.

Спрос рождает повышение. Но как бы ни оценивали московский квадрат эксперты, покупатели согласны на все и даже на большее. Об этом можно судить по поведению продавцов. К примеру, Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) объявил о повышении с 15 марта цен на ликвидное жилье - уже во второй раз с начала месяца. 1 марта на 10% была увеличена стоимость квадратного метра жилья в Куркино. Теперь, оценив итоги продаж в жилом комплексе "Олимп" на Мичуринском проспекте и в 6-м микрорайоне в Жулебино, принято решение повысить цены там на 2,3 и 4,6% соответственно. Главная причина - повышенный покупательский спрос. Еще раньше квадрат подорожал у частных застройщиков - в феврале многие крупные компании подняли его стоимость по своим объектам на 5-10%.

Что интересно, взгляды московских властей на уровень цен московского квадрата сильно расходятся со взглядами федеральных чиновников. Совсем недавно министр экономразвития Герман Греф заявил буквально следующее: "Есть очевидная опасность перегрева традиционных рынков для инвестиций - фондового рынка и инвестиций в недвижимость". Чуть позже - 15 марта - назначенный на днях руководитель новой Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев продолжил эту мысль так: "Несоответствие между себестоимостью квадратного метра жилья и его рыночной стоимостью, "перегретый" рынок жилья столицы - все это ясно свидетельствует, что определенные строительные структуры связаны с чиновниками из московского правительства и все они заинтересованы в сохранении монопольно высоких цен". Однако в московском правительстве проблем этих не видят - если рынок потребляет, то зачем держать цены?

Масла в огонь подливают и поставщики стройматериалов. Так, по оценкам наблюдателей, только за январь цены на арматуру выросли на 30%. По прогнозам вице-президента Главмосстроя Владимира Воронина, в 2004 году металл подорожает на 70%, а цемент - на 30%.

Возвращение в "сталинки".
На вторичном рынке, по оценке специалистов компании РАН "САВА", в феврале наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры. "Однушки" уступили по популярности и "двушкам", и "трешкам". Максимальный всплеск спроса пришелся на двух- и четырехкомнатные квартиры в "сталинских" домах - рост за февраль соответственно 4,6 и 5,2%. Особенно выдающиеся результаты продемонстрировал Центральный округ столицы. Здесь квартиры в высотных кирпичных домах подорожали в среднем на 8,6%.

По словам директора консультационного центра компании "Новый город" Валерия Родионова, количество высокобюджетных (имеющих на покупку квартиры более $300 тыс.) покупателей, интересующихся старыми домами, выросло по сравнению с началом февраля на 20%. Эксперты связывают это с тем, что после недавних трагических событий в аквапарке в Ясенево и обрушением кровли на автостоянке у торгового комплекса "Метро" имидж новых строений заметно упал в глазах потребителей.

"Квадратная политика".
Вопрос, смогут ли федеральные власти повлиять на московских коллег и сбить цены на столичную недвижимость - пока открытый. С одной стороны, партия власти - "Единая Россия" - в своей программе обозначила цель сделать жилье доступным основной массе населения. С другой - излишне активное вмешательство государства в рыночные механизмы чревато опасными последствиями. Как минимум искусственное сдерживание цен может вызвать резкий и значительный отток инвестиций из отрасли. И вообще, для начала надо разобраться в том, что есть рыночное, а что нет. С одной стороны, темпы роста платежеспособного спроса на квадратный метр сегодня серьезно превышают темпы роста объемов строительства. Последние в силу тяжеловесности отрасли имеют привычку расти постепенно в отличие от аппетитов инвесторов. С другой - новый руководитель ФАС подозревает, что сегодняшний уровень цен на столичные квартиры - это результат сговора узкого круга крупнейших строительных компаний с городской администрацией, а цена квадратного метра - монопольно высокая. Так что вопрос "сбивания" цен упирается прежде всего в политический аспект.

Что же до аспекта экономического, то пока ничего "вредного" для рынка московского жилья не происходит. Цены на нефть находятся на максимальном за 13 лет уровне, страна после выборов и формирования правительства ждет повышения рейтинга и наплыва зарубежных инвестиций. Так что денег на рынке много. Свободных площадей под застройку в Москве практически не осталось, а спрос на столицу остается высоким. Поэтому и прогнозы аналитиков остаются оптимистичными. В марте-апреле ожидается традиционное повышение активности рынка после зимней спячки и ускорение ежемесячных темпов роста средних цен с 3 до 4%. Портал arn. ru, оценив темпы начала года, ожидает по его итогам роста стоимости московского жилья в целом примерно на 50% в валюте.

КОММЕНТАРИИ
Сергей Полонский, президент корпорации "Строймонтаж":
- По моим оценкам, скоро цена на квадратный метр жилья бизнес-класса застынет в районе $3000-3500. Пока это предел, несмотря на то, что, к примеру, во Франции и Германии цены на аналогичные объекты совсем другие: около 12 тыс. евро. Причина того - гораздо более высокая доступность жилья. Даже если ты простой инженер или программист, можешь взять кредит максимум под 3% годовых на 15-20 лет.

Я думаю, что как только кредитная ставка в России достигнет 8%, покупательная способность увеличится еще раза в два-три за счет ипотеки. И это серьезно отразится на рынке жилья. Ведь объем строительства может расти только постепенно. Значит, спрос будет значительно превышать предложение.

Владимир Демура, генеральный директор корпорации "Конти":
- Цены на элитное жилье в 2003 году достигли своего максимума на уровне $8-10 тыс. за квадратный метр. Поэтому в нынешнем году здесь ожидается слабая динамика роста цен. На рынке массового жилья и жилья бизнес-класса она будет более существенной. Это связано, в том числе, с внедрением механизма ипотеки, рассчитанного прежде всего на социально активную часть населения. Ипотека вызовет дополнительный спрос на жилье, что в свою очередь повлияет на рост цен в 2004 году примерно на 10-15%.

Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- За февраль средняя удельная цена квадратного метра жилья в Москве выросла на $87 и достигла $1730 (минимальная - $550, максимальная - $9800. Для сравнения: в декабре 2003 года средняя величина составляла $1594, 2002 года - $1096, 2001 года - $940. Прирост номинальных долларовых цен на жилье за месяц составил 5,2%, а с начала года - 8,5%. Макроэкономические индикаторы в феврале усилиями ЦБ РФ и правительства были более стабильны: месячная инфляция снизилась до 1%, рубль укрепился лишь на 1,2%, покупательная способность доллара снизилась на 2%. Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве после январской попытки снижения снова вырос на 4 процентных пункта.

Алексей Белоусов, генеральный директор компании "Капитал Груп Маркетинг":
- На протяжении последних лет компания "Капитал Груп" ведет особо тщательный анализ инвестиционной доходности своих объектов. И сейчас мы можем заявить, что средний показатель - 40% в год. Однако подсчеты за последний год по некоторым объектам, таким как "Созвездие Капитал" на улице Шаболовка, показали, что доходность достигла 60% в год. Тем не менее текущее состояние рынка мы не склонны оценивать как "перегретое".

Покупатели "элитки" забеспокоились
Уровень цен на квартиры высшей ценовой категории в Москве совершенно не соответствует уровню правовой защищенности даже самых состоятельных покупателей. Для отстаивания их интересов создано и зарегистрировано в Минфине Общество по защите прав потребителей в сфере недвижимости. По словам председателя правления организации Дениса Грачева, "именно таким структурам закон предоставляет право подавать иски от имени неограниченного круга лиц и еще ряд уникальных прав по защите интересов потребителей". Одним из первых "продуктов" общества должны стать стандарты построения договорных отношений между потребителями и инвестиционно-строительными организациями. Кроме того, новая общественная структура намерена проводить консультации клиентов по выбору и покупке жилья, а также правовую экспертизу объектов недвижимости.

"Финанс" 26.03.2004 г.

Антон Кузин