testСтавки сделаны на умеренность | Агентство недвижимости "НОВЫЙ ГОРОД"
На главную страницу

Ставки сделаны на умеренность

Уставшие от безумного 2006 года, риэлторы ждут в 2007 рост цен, но «нормальный и здоровый».
Как однажды рассказывал мне руководитель одного известного московского агентства недвижимости, вернувшись в начале 2006 года из отпуска после новогодних каникул, он обнаружил, что все сделки, которые до праздников были практически заключены, сорваны. Так для российского рынка недвижимости начался прошлый год. Сумасшедший рост цен, который не остановился даже в январе, весной лишь усугубился. Так называемые, альтернативные цепочки разваливались, как карточные домики. В апреле-мае очень многие риэлторы, говорили буквально следующее: «У агентов на сделках случаются истерики». Практически ежедневный рост стоимости жилья оказался настоящим стрессом для участников рынка. Но во второй половине осени возникла совершенно иная тенденция: началась стагнация. Если в начале зимы, весной и даже летом сделки срывались из-за цен, которые взлетали как на дрожжах, то осенью покупатели успокоились, и количество покупок сократилось, при этом весьма существенно выросло предложение. Обвала и даже какого-либо снижения цен, если судить по базе данных квартир, выставленных на продажу, не произошло. Однако на рынок вернулось такое понятие как торг.
О том, какие события были самыми важными в 2006 году и о том, что нас ждет в году грядущим, своими мыслями с нами поделились специалисты рынка недвижимости:

Среди самого значимого я бы прежде всего отметил стабилизацию цен. От галопирующего роста они вернулись к нормальному положению, когда рост есть, но он всего чуть-чуть больше чем инфляция. Это очень хорошо для всего рынка. В будущем году, я надеюсь, будет нормальный, здоровый рост - на уровне 15-20% за весь год.

Знаковым событием уходящего года можно назвать приобретение «Базэлом» Трехгорной мануфактуры на Пресне. Это предприятие пытались защищать самые высокие чиновники правительства Москвы, они говорили о необходимости сохранить в городе промышленность. Мануфактура должна работать! И потом мы все узнаем, что никакой мануфактуры не будет, а на ее месте будет построено элитное жилье. Уходящий год также запомнился многочисленными рейдерскими захватами московских предприятий, на территории которых теперь будут строить жилье или офисные помещения. Крупные рейдеры, похоже, прекрасно себя чувствуют и со всеми давно уже договорились.

Сергей Лупашко
президент Группы компаний «Рескор»


В будущем году наверняка предстоят изменения в законах. В ставший уже знаменитым закон «О долевом строительстве» (№214) в 2006 году уже был внесен ряд изменений, и я более чем уверена, что процесс лоббирования дальнейших смягчений продолжится. Наверняка следует ждать очередной порции законопроектов, связанных с программой «Доступное жилье». И обязательно будут какие-то изменения в налоговом законодательстве, связанные с усиленным налогообложением тех, кто имеет в собственности более одной квартиры. Это вполне ожидаемые вещи - другой вопрос, как именно все это будет реализовано.

Эти же события происходили и в уходящем году. Много было событий вокруг 214-го закона, вокруг программы «Доступное жилье». Все эти антикоррупционные усилия федеральных властей. И я не думаю, что на рынке недвижимости и в законах, прямо его касающихся, пройдут какие-то революционные изменения. Все будет двигаться по накатанной.

Если говорить о московских законах, то тут все более беспокойно. Особенно меня тревожит новая норма, позволяющая срочно выселять жителей из аварийных домов. Потому что законодательства, позволяющего объективно определить, является ли дом аварийным, нет. Как следствие - это очень серьезная лазейка, граждане оказываются очень незащищенными от произвола чиновников.

Светлана Абелян
руководитель филиала «На Страстном бульваре»
Компании «Новый город»

Главным итогом уходящего года на подмосковном рынке можно считать не прекращающийся рост цен. Если в Москве цены сначала увеличивались очень быстро, а сейчас практически остановились, то с загородной недвижимостью подобных скачков нет - она дорожает постоянно и неуклонно. Например, в начале ноября произошло очередное повышение цен в поселках, расположенных к юго-западу от Москвы - в среднем на 10-15%.

Думаю, эта тенденция сохранится и в 2007 году, и цена на качественную недвижимость в престижных районах Подмосковья поднимется как минимум на 20%.

Виктор Сюков
зам. генерального директора
Компании «Аллтек Девелопмент»

В 2006 году на рынке загородной недвижимости я бы прежде всего отметила возросшую грамотность клиентов. Они стали более вдумчивыми, тщательно подходят ко всем вопросам. Раньше больше «смотрели в рот» риэлторам, теперь же приезжают со своими юристами, инженерами-строителями. И, поскольку у нас не было такого ажиотажа, как в Москве, покупателям удавалось подойти к приобретению недвижимости с умом. Не спешить.

Растет спрос на земельные участки. Купив их, люди потом начинают строиться самостоятельно, без спешки.

В 2007 году цены в Подмосковье обязательно будут расти. Потому что Москва со своими неадекватными ценами уже не может предложить альтернативу. Имея определенную сумму денег, можно купить либо одну элитную квартиру в столице - либо целых три коттеджа. И два из них сдать в аренду, получая стабильный доход.

Луиза Каширская
зам. генерального директора
Компании «Гелиос-Недвижимость»

2006 г. всем запомнился рекордным ростом цен на недвижимость. По данным аналитического центра Агентства Недвижимости «Домострой» средний прирост цен на первичном рынке Москвы с начала 2006 г. составил 82,5%, на вторичном рынке - 55%. Средняя цена квадратного метра на конец декабря составила $4.215 на первичном и $4.805 на вторичном рынках. На объекты бизнес-класса стоимость квадратного метра к концу 2007 г. колебалась в переделах $5 750 - $13 800, эконом-класса - $1 725 - $ 4 500. Самый большой рост цен наблюдался в сегменте элитной недвижимости. На конец 2006 г. средняя цена квадратного метра в сегменте элитной недвижимости на первичном рынке составила $18 000, на вторичном рынке - $20 000. Рост за год оказался около 45% - это рекордный темп, зафиксированный на рынке элитного жилья. Отмечался очень большой разброс темпов роста цен на элитную недвижимость по районам. Например, на Остоженке за период с января по декабрь 2006 г. элитные квартиры подорожали на 88%, в то время как на Сретенке - на 27%.

Загородная недвижимость в среднем подорожала на 40%. На коттеджные поселки в течение 2006 г. средний рост цен отставал от роста стоимости на московскую недвижимость. Рынок загородной недвижимости еще не исчерпал своего потенциала. В октябре-ноябре, когда средний рост цен на столичную недвижимость не превышал 2,5%, в сегменте загородного строительства этот показатель держался на уровне 10%, а на некоторые объекты был зафиксирован прирост 25%. В декабре средний рост цен на загородную недвижимость хоть и снизился до 5%, все равно остался выше, чем на недвижимость в Москве.

Спада или снижения цен в 2007 г. не произойдет - для этого нет никаких оснований. Такой сценарий возможен, только если наступит кризис всей экономической системы. Несмотря на снижение темпов роста цен, недвижимость остается привлекательной сферой для частных инвестиций. Зимой владельцы и менеджеры высшего звена крупных энергетических и производственных предприятий получат традиционные годовые бонусы, которые опять могут вложить в недвижимость - правда, уже не для игры на росте цен, а для «подстраховки». Поддержать спрос помогает и ипотека. Получить ипотечный кредит размером $100 000 может семья с совокупным ежемесячным доходом около $2 000. Для получения кредита в $150 000 необходим ежемесячный совокупный доход примерно $3 600. Поэтому многие семьи могут позволить себе купить квартиру, не имея собственных накоплений.

Существенный рост цен также маловероятен - на сегодняшний день цены находятся на пике платежеспособного спроса. Количество денег у населения не бесконечно: несмотря на общую стабилизацию российской экономики, подавляющее большинство не в состоянии платить по сто пятьдесят тысяч долларов за однокомнатную квартиру на окраине. В результате многие покупатели не выдержали и ушли с рынка или заняли выжидательную позицию. Скачок цен может произойти, только если будут приняты законы или поправки, затрудняющие работу инвесторов и застройщиков.

С большой долей вероятности на всех сегментах на первичном и на вторичном рынках рост цен составит порядка 15% за год. Как и в конце 2006 г., рост цен на объекты эконом-класса будет ниже, чем на элитные дома или жилье бизнеc-класса. Произойдет корректировка цен на вторичном рынке в сегменте эконом класса - в домах типа «плохая панель» и «плохой кирпич». В период стремительного роста цен квартиры в таких домах раскупались из-за дефицита предложения и всеобщего ажиотажа. В результате жилье в данном сегменте оказалось сильно переоценено, поэтому наиболее вероятной видится корректировка цен в размере 10-15% в течение года.

В 2007 г. продолжится качественное изменение характеристик жилья в результате увеличения предложения и растущих требований покупателей к качеству строительства. В результате часть жилья, относящаяся на сегодняшний день к бизнес-классу, в течение 2007 г. может быть вытеснена в сегмент эконом-класса.

Исключение составит загородная недвижимость, где в течение 2007 г. прогнозируемый рост цен превысит инфляцию и предположительно составит 20%.

В течение 2006 г. рынок недвижимости превратился из потребительского в финансовый. Большое количество квартир - по различным оценкам от 15% до 70%, приобреталось не для проживания, а в качестве инвестиционных проектов. На сегодняшний день инвестиционные квартиры выставлены на реализацию во всех сегментах. Наиболее осторожные инвесторы начали выставлять квартиры еще в конце лета, как только начали замедляться темпы роста цен. В течение сентября-октября риэлторы отмечали резкое увеличение предложения на вторичном рынке - остальные инвесторы последовали примеру коллег. В газетах появилось множество частных объявлений о продаже квартир без отделки в домах эконом-класса. Почти в каждом элитном доме или доме бизнес-класса продается несколько квартир на вторичном рынке.

С началом стабилизации вкладывать деньги в недвижимость с инвестиционными целями стало невыгодно. Предполагаемый объем инвестиционных сделок в течение 2007 г. не превысит 10%.

В течение 2006 г. жилье в Подмосковье росло более быстрыми темпами, чем недвижимость в Москве. С начала 2006 г. средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Московской области выросла на 122,5%. Наибольший прирост цен был зафиксирован в Реутове - за три квартала 2006 г. он составил 150%.

В течение 2007 г. недвижимость Подмосковья будет незначительно, в пределах инфляции, расти в цене. На сегодняшний день в городах-спутниках Москвы идет активное жилищное строительство, объем предложения стабильно увеличивается, поэтому значительного роста цен не ожидается. Исключение могут составить квартиры в непосредственной близости к районам, где заявлены крупномасштабные проекты.

Исключение составят и квартиры на вторичном рынке в сегменте эконом класса - в домах типа «плохая панель» и «плохой кирпич». Корректировка цен составит, как и в Москве, 10-15% в течение года.

Инна Будникова
пресс-секретарь
Агентства Недвижимости «Домострой»

Квадрум. Журнал
09.01.2007

Продажа квартир
Дома, дачи, участки
Трудоустройство
Это интересно
Пресса
Задать вопрос
На главную страницу
   
 
Copyright © 1997-2017 "Новый Город", Все права защищены