Арендные ставки не оттаяли с декабря
Начавшийся в декабре сезонный спад продолжается до сих пор все еще сказывается влияние праздников.
На фоне постоянного роста цен на недвижимость рынок аренды кажется настоящим оазисом спокойствия. Ставки растут медленно, во многих сегментах можно видеть даже сезонные снижения цен. При этом, как отмечают эксперты, цены уже уперлись в потолок возможностей арендаторов.
Рынок недвижимости всегда был крайне не прозрачен, а аренда одно из самых темных пятен на нем. Менее всего упорядочен до сих пор наиболее массовый и востребованный сегмент квартиры эконом-класса. Хотя все больше граждан, сдающих жилье, выходит из тени и начинает платить 13% подоходный налог, сколько в действительности сдается дешевых квартир, можно определить только приблизительно.
«К сожалению, по степени упорядоченности рынок аренды уступает, допустим, рынку прямых продаж. Во многом это связано с психологией арендодателей и арендаторов. С другой стороны, порядка 80% сделок на рынке аренды жилья идут через агентства, что позволяет четче структурировать рынок и делать шаги в сторону его прозрачности», — говорит пресс-секретарь компании «Инком-Недвижимость» Антон Голобов.
«Рассуждать об упорядоченности рынка аренды можно с разных позиций. Если рассматривать взаимоотношения агентств с клиентами, то рынок достаточно упорядочен. Существуют определенные договорные отношения, гарантии, предоставляемые клиентам. Если говорить об отношениях между арендатором и арендодателем, то кроме договора найма их отношения ничем не регламентируются», — считает заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Мария Жукова.
Стоит отметить, что арендаторы и покупатели, выбирая квартиру, обращают внимание на разные факторы. Исключение составляет только нижний сегмент эконом класса, в этом случае людям нужна только крыша над головой по минимальной цене. Когда же за квартиру готовы отдать хотя бы несколько больше минимума, потребитель становится значительно разборчивей. «Арендаторы больше смотрят на ремонт, состояние квартиры на те качества, которые влияют на возможность пользоваться квартирой «здесь и сейчас». А такие аспекты, как вид из окна, перспектива того, что дом через пять лет снесут как аварийный, или ставка коммунальных платежей (по традициям нашего рынка, квартплату платит владелец квартиры) их не волнуют» — отметила руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина.
Времена, когда хороший ремонт был редкостью, и арендаторы готовы были брать квартиру в плохом состоянии только из-за того, что район их устраивал, давно прошли. Сейчас правит бал просвещенный (и порой довольно придирчивый) потребитель. Поэтому обычно заранее обговаривают и меблировку квартир, и дизайн. Сложней всего арендаторам элитного жилья большие ставки не являются гарантией качества. Как отмечают участники рынка, нередко жилье не получает справедливой оценки. Ставки завышаются, а между тем найти по настоящему качественный, эксклюзивный объект не так просто.
Ставки уперлись в потолок возможностей арендаторов
По-прежнему, львиную долю рынка составляет жилье эконом-класса. Спрос здесь в 8-10 раз превышает предложение. Как и на первичном рынке востребований всего однокомнатные квартиры (в декабре на их долю приходилось 65% общего спроса). Повышенным спросом пользуются недорогие квартиры хорошего качества, с приличным ремонтом, недалеко от метро (10-15 минут пешком), расположенные не на окраинах Москвы.
Стоит отметить, что наиболее доступное жилье, как ни странно, оказалось в значительной мере подвержено сезонным колебаниям. По данным агентства «Миэль», в декабре 2006 года ставки на самые ликвидные однушки упали с $656 до $642 в месяц. Двух- и трехкомнатные квартиры наоборот немного подорожали (на 2% и 2,8% соответственно). Тем не менее, несмотря на сезонные спады, по итогам всего 2006 года аренда в сегменте эконом-класса значительно выросла. Ставки на однокомнатные квартиры поднялись на 18,67% (или на $101), на двухкомнатные – на 14,81% (или на $96). Как ни странно, больше остальных подорожали наименее востребованные трехкомнатные квартиры на 20,5% (или на $161).
Начавшийся в декабре сезонный спад продолжается до сих пор. «Сейчас очень небольшой спрос. Эта традиционная для января ситуация: сказывается влияние праздников. Кроме того, очень многие снимающие заселились в декабре. Нужно отметить, что, несмотря на снижение активности, цены не упали. Они стоят на уровне, достигнутом в ноябре-декабре однокомнатная квартира сейчас стоит от 17-18 тысяч рублей в месяц, двухкомнатная от 20 тысяч. Будет ли весной подъем на рынке сказать трудно. В прошлом году его не было. Цены стояли до августа и только потом поднялись», — считает руководитель департамента аренды корпорации «Рескор» Ольга Владиславлева.
Умеренный рост арендных ставок сам по себе подстегнул спрос. Как отмечают в компании «Инком-Недвижимость», уменьшение арендных выплат по сравнению с ипотечными ставками заставило потенциальных ипотечных покупателей сделать выбор в пользу аренды. В первую очередь, речь идет об арендаторах верхнего уровня сегмента эконом-класса, и бизнес-класса.
«Среди арендаторов в эконом-классе можно выделить несколько групп. Первая, и самая стабильная, категория – это приезжие из других городов России и стран СНГ (семьи, друзья, студенты). Появился спрос на жилье эконом-класса от корпоративных клиентов. Например, многие строительные компании арендуют жилье для своих сотрудников. Чтобы экономить, арендаторы готовы мириться со старой или сломанной мебелью, значительной удаленностью от метро, и сокращают свои требования до территориальных предпочтений.
Высший пласт в этом сегменте - иностранные граждане, которым компании не оплачивают жилье. Также к этой категории относятся москвичи или жители Подмосковья, которым квартира в городе требуется в силу сложившихся обстоятельств или для непостоянного использования», — говорит Руководитель отдела аренды Локального офиса «Полянка» компании Doki Ольга Сугоняева.
Причины того, что самое востребованное жилье дорожает меньше всего, найти не сложно. Понятно, что основная масса арендодателей в сегменте эконом класса не готова диктовать свои условия рынку. Как правило, сдают вторую квартиру, на которую смотрят как на дополнительный источник дохода. С другой стороны очевиден и тот факт, что самые дешевые квартиры интересуют людей с самым ограниченным достатком.
«На рынке сейчас борются две противоположные тенденции. Владельцы квартир хотели бы цены поднять тем более что с Нового года в Москве снова подорожали квартплата и коммунальные услуги, рост составил примерно 15%. Но дальнейшее повышение цен уже упирается в потолок возможностей арендатора, особенно в эконом-классе. Осенью были опубликованы данные о заработках москвичей они в среднем в районе 30 тысяч рублей. Ясно, что платить больше 18 тысяч рублей за однокомнатную квартиру даже при двух работающих в семье проблематично, — говорит директор по маркетингу компании «ХИРШ» Ирина Котова.
Традиционно наиболее престижными считаются Юзо-Запад, Запад и Центр. Даже эконом-класс здесь может стоить, не ниже чем жилье бизнес-класса в менее престижных районах.
Так, по данным аналитиков «Миэля», в декабре ставки на однокомнатную квартиру в ЦАО в сегменте эконом-класса начинались от $800, 2-комнатной – от $1000, 3-комнатная обошлась бы в $1500, а четырехкомнатная - от $2000.
Не многим ниже цены и на Западе. Снять однокомнатную квартиру в ЗАО обойдется минимум в $700 в месяц, двухкомнатную — $900, трехкомнатную квартиру можно было снять за $1200, а четырехкомнатную – за $2000. Нижний ценовой придел $600 за однушку на индустриальном Юго-Западе.
Даже не большой в процентном отношении рост ставок оказался для многих арендаторов довольно ощутимым. В результате, как отмечают эксперты, интерес арендаторов все больше смещается в сторону ближнего Подмосковья, где цены гораздо более щадящие.
Бизнес-класс дешевеет
В сегменте бизнес-класса за декабрь подешевели практически все квартиры, вне зависимости от их площади. Стоимость одно, двух и трехкомнатных квартир снизилась соответственно на 2%, 4% и 1%. Средние ставки на четырехкомнатных квартиры упали и вовсе на 13,9%.
За год ставки на однокомнатную квартиру в центре выросли с $1374 до $1551. Двухкомнатная подорожала с $2101 до $2335. А трехкомнатная с $3345 до $4041. Немногим дешевле и ЗАО. По данным на декабрь, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры бизнес-класса составила $1352 в месяц, двухкомнатной и трехкомнатной – $1805 и $3176 в месяц соответственно, а четырехкомнатной – $6278.
Дешевле же всего жилье в ЮВАО однокомнатная квартира обойдется здесь в $948, а двухкомнатная в $1206 в месяц. При этом трехкомнатное жилье оказалось дешевле всего снимать в ЮАО в среднем $1629 в месяц. На Юго-Востоке цены на трехкомнатную квартиру начинались с $1892.
Основными арендаторами здесь выступают иностранные фирмы, которые снимают жилье для своих приглашенных сотрудников, деятели искусств и преуспевающие бизнесмены, которые пока не готовы позволить себе элитное жилье. Тенденции в бизнес-классе прямо противоположны картине, которую можно наблюдать в сегменте эконом-класса. Квартиры в структуре предложения составляют порядка 70%, а общий спрос на них раз в 5 меньше.
"Квадрум" 29.01.2007
Павел Чернышев
