Ориентиры: Опять в переломное время

Практически двукратный рост цен на жилье в Москве таков, по мнению экспертов, властей, москвичей и гостей столицы, главный итог 2006 г. Однако безудержное подорожание недвижимости в конце года остановилось, и маятник качнулся в другую сторону. Исчерпал себя платежеспособный спрос, констатируют аналитики. Хотя риэлторы утверждают, что потенциал для дальнейшего роста еще есть. “Квартиры в Москве пока втрое дешевле, чем в Лондоне”, — аргументируют, например, в компании IntermarkSavills.

“2006 год можно назвать одним из самых неординарных за всю историю российского рынка недвижимости”, — говорит Александр Матвеев, начальник аналитического отдела корпорации “Инком-Недвижимость”.

Игра на престиже

По данным аналитического центра IRN.ru, за прошедший год средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке выросла почти на 88% и достигла $4193 против $2232 в конце 2005 г. По результатам мониторинга вторичного рынка недвижимости, проводимого агентством “Савва”, жилье подорожало на 75,4%.

Пик роста цен пришелся на март — апрель, когда в среднем квартиры дорожали на 8-12% в месяц. На летние месяцы пришлось небольшое затишье, и рост цен составил 7-8%. Первые признаки стагнации появились в октябре, в ноябре уже началась коррекция цен вниз. В декабре, по данным АН “Савва”, средняя цена 1 кв. м снизилась на 0,3% и составила $4682.

При сохранении высокой динамики роста цен в целом по Москве темпы роста в каждом округе в отдельности не совпадали. Отличались и цены. 1 кв. м в ЦАО в среднем стоил более $6000, но дорожало жилье в центре города менее интенсивно (77,3% за год). По мнению экспертов, цены на недвижимость в самом престижном и дорогом округе еще раньше достигли своего максимума. К примеру, средняя цена 1 кв. м в кирпичной хрущевке в центре города составила $5733, тогда как в ВАО — $4149, а в ЮВАО (самый дешевый округ Москвы ) — $3947. Зато средняя цена 1 кв. м в ЮВАО выросла на 89,2%.

Вместе с тем в АН “Савва” отмечают, что ЦАО  единственный округ, где в декабре наблюдался небольшой рост цен (0,8%). В ЮЗАО и ЗАО по итогам 2006 г. средняя цена 1 кв. м соответственно составила $5098 и $5004.

В целом же популярность вторичного жилья по административным округам Москвы в 2006 г. была заметно смещена в сторону Северного и Восточного округов, полагают аналитики “МИАН — Агентство недвижимости”.

По данным ARN.ru, лидером по росту цен среди столичных районов стало Куркино (СЗАО), где за год цены выросли на 116%. D аутсайдерах оказался район Пресненский, где за год они поднялись всего на 66,6%.

Самые дорогие сделки заключались на территории Пречистенки. Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta Estate, привела в качестве примера продажу пентхауса в доме на Остоженке за $8,2 млн. А в компании Knight Frank назвали квартиру на этой же улице общей площадью 500 кв. м, проданную за $13,75 млн.

По словам Владислава Луцкова, руководителя аналитического консалтингового центра компании “Миэль-Недвижимость”, 80% проданных в Москве в 2006 г. квартир это типовое жилье, 15% — жилье улучшенного качества. Совокупная доля объектов элитных и бизнес-класса не превышает 5-6%.

Перегнать Лондон?

“Наконец-то недооцененная ранее недвижимость была оценена по достоинству и квартира в центре Москвы перестала стоить столько же, сколько и автомобиль "Мерседес". Это способствовало росту инвестиций в данный сектор экономики”, — с удовлетворением заявляет председатель правления корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко (выручка компании от продаж в 2006 г. составила $830 млн, в настоящее время в стадии строительства находится 2,748 млн кв. м, площадь планируемых к реализации проектов — 3,538 млн кв. м).

Да и собственники квартир в Москве за прошедший год стали богаче в два раза. Увы, качество большинства вводимого жилья хоть и выше по сравнению с большинством квартир в ветхом фонде, но далеко от идеала, Лондона и заявляемой цены. Руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин в одном из своих выступлений признал, что в минувшем году вопрос с качеством строительства решен не до конца и серьезные нарекания со стороны москвичей вполне справедливы.

Тем не менее в 2006 г. новостройки росли в цене даже быстрее, чем вторичное жилье, и, как отметила директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина, сравнялись по цене с вторичкой. “В настоящий момент разница между средней ценой предложения первичного и вторичного рынков составляет $60, что в 6,5 раза меньше показателей января — февраля 2006 г., когда данная разница достигала $380-400 с 1 кв. м”, — говорит она.

В 2006 г. в Москве построено около 4,7 млн кв. м жилой площади, из них 1,87 млн кв. м выделяется на обеспечение общегородских социальных программ. Снесено 212 ветхих и 5-этажных жилых зданий общей площадью 690 000 кв. м. По данным аналитического центра компании “Миэль-Недвижимость”, объем предложения на первичном рынке жилья Москвы в декабре составил 328 объектов, что на 15% ниже по отношению к декабрю 2004 г. По сравнению с декабрем 2005 г. в течение 2006 г. объем предложения снизился на 21%. Средняя стоимость 1 кв. м жилплощади на первичном рынке в Москве, по данным Росстата, достигла 84 900 руб. (+46% к 2005 г.).

По оценке Виктора Козлова, коммерческого директора компании “Авгур Эстейт”, с начала 2006 г. рост цен на новостройки в Москве составил 70%, в регионах — до 40%.

“Небывалый рост цен на недвижимость в январе — мае в условиях низкого предложения”, оценку первого заместителя генерального директора “М.О.Р.Е.-Плаза” Михаила Михайлова разделяют многие его коллеги. Была преодолена отметка $4000 за 1 кв. м, напоминает Вячеслав Тимербулатов, вице-президент ГК “Конти” (продала в 2006 г. около 19 000 кв. м новостроек в Москве).

Развитие событий в конце 2006 г. Георгий Лукьянчиков, руководитель аналитического отдела “Новой площади”, определил как “стабилизацию на низких оборотах рынка”: -0,4%… +0,3% в месяц.

Владислав Луцков говорит, что по итогам декабря средняя цена предложения домов-новостроек в Москве, что без учета элитных объектов, составила $4653 за 1 кв. м ($5326 за 1 кв. м с учетом элитных объектов). Прирост к декабрю 2005 г. составил 123,9%. Пик роста пришелся на весну в апреле 2006 г. прирост к марту составил 17,6%.

Малыми дозами

“Если раньше объемом предложения на рынке и ценовыми характеристиками рынка управляли крупнейшие риэлторские компании, то в 2006 г. управление перешло к застройщикам, которые "дозируют" предложение на рынке, — утверждает Георгий Лукьянчиков. Рост цен сделал прибыльными многие проекты, которые раньше балансировали на границе убыточности. Появившиеся деньги застройщики не могут эффективно реинвестировать по многим причинам (ограниченность площадок, трудности с получением ИРД и т. п.), поэтому они не заинтересованы в быстрых продажах имеющихся у их объемов и в снижении цен”.

Однако во второй половине года предложение нового жилья, крайне низкое, начало постепенно восстанавливаться, тогда как платежеспособный спрос снизился. По словам риэлторов, в конце года застройщики уже “ничего не придерживали”, напротив, готовы были стимулировать немногих оставшихся покупателей, торг в офисах продаж был вполне уместен.

“Чтобы началось действительное затоваривание рынка, объем предложения должен увеличиться в три раза”, — считает Лукьянчиков.

Владислав Луцков отмечает, что структура предложения претерпела значительные изменения в течение года. Если в декабре 2005 г. доля монолитных новостроек составляла, по оценке “Миэля”, 62,7%, то в декабре 2006 г. — 73,8%. Доля панельного жилья в предложении, напротив, снизилась: 18% в декабре 2006 г. против 24,8% в декабре 2005 г. Площади квартир в монолитных домах примерно в полтора раза больше, чем в панельных.

По данным аналитического отдела “Инкома”, в начале 2006 г. на рынке вторичного жилья предлагалось около 21 000 квартир, а в конце года почти 40 000. “Опасаясь прогнозируемого некоторыми аналитиками грядущего понижения цен, те, кто покупал квартиры с инвестиционными целями, начали фиксировать прибыль, пополнив рынок своими объектами”, — считает Александр Матвеев.

Риэлторов аномальный рост цен радовал меньше, чем застройщиков. По данным аналитиков МИАН, около 80% сделок на вторичном рынке альтернативы, когда одну квартиру продают для покупки другой, в том числе и на первичном рынке. В 2006 г. альтернативные сделки срывались, ведь подобранные варианты дорожали каждый день.

Факторы роста

Среди наиболее часто называемых причин подорожания московской недвижимости  благоприятные макроэкономические показатели и рост цен на нефть. Хотя многие эксперты уточняют, что жесткой зависимости между стоимостью барреля нефти и ценой квадратного метра нет, вливание нефтедолларов в столичную недвижимость было заметным.

По мнению Натальи Ветлугиной, директора аналитического отдела компании “Новый город”, сыграли свою роль как активный приток в Россию сырьевых денег, так и снижение курса доллара по отношению к рублю. “В 2006 г. к источникам денежных средств добавился еще один приток иностранных инвестиций, который вырос примерно в 38 раз по сравнению с 2005 г. и составил более $41 млрд, — добавляет Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства Rway. Часть денежных средств из этих источников поступила на рынок жилья, в том числе и столичный, что позволило профессиональным участникам начать игру на повышение цен”. Об активном росте западных инвестиций в российскую недвижимость говорит и Вячеслав Тимербулатов.

Стимулировали спрос также ипотечные деньги и кредитование в рамках программы “Доступное жилье”. По информации управления Федеральной регистрационной службы по Москве, за период с 1 января 2006 г. по 29 декабря 2006 г. зарегистрировано 76 103 договора купли-продажи. С использованием ипотечных кредитов — 9328 сделок. В МИАН оценивают долю сделок на вторичном рынке с использованием ипотеки в Московском регионе в 50-55%.

Но ипотека может сделать жилье доступным только в условиях насыщенного рынка, а в условиях дефицита она лишь усилила дисбаланс спроса и предложения, что стало дополнительным толчком к росту цен, отмечают аналитики.

Проверки и программы

Власть всех уровней активизировалась на рынке жилья. Все началось с 214-ФЗ о долевом строительстве. 2006 год ознаменовался принятием национальной программы “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”, в которой приоритет отдан комплексной малоэтажной застройке. Крупнейшие девелоперы не замедлили вписать себя в программу “доступного жилья”.

“Правительство предусмотрело важную, с точки зрения девелоперов, инициативу о предоставлении государственных гарантий по кредитам на развитие инженерно-коммунальной инфраструктуры не только бюджетам субъектов Федерации и муниципалитетам, но и крупным частным застройщикам и предприятиям ЖКХ”, — говорит Виктор Козлов.

В конце года была разработана столичная программа “Москвичам — доступное жилье”, содержащая неоднозначно встреченные рынком предложения. Другие законодательные инициативы и чиновничьи проверки также не давали скучать застройщикам.

“Проверка ФАС (на предмет ценового сговора застройщиков), предложение ввести налог для собственников нескольких квартир или плату за так называемые "инвестиционные" квартиры, ввести ограничение на продажу недвижимости в столице гражданам из других регионов”, — перечисляет Вячеслав Тимербулатов. Олег Пронин, генеральный директор “Пересвет-Инвест”, напоминает, что проверка антимонопольным ведомством застройщиков ценового сговора не обнаружила. По его мнению, тем самым “органы государственной власти доказали, что российский рынок недвижимости сегодня абсолютно прозрачный и цивилизованный”.

Впрочем, сами участники этого рынка признают, что строительному бизнесу в России до прозрачности еще далеко. Хотя стремление к выходу из тени т. е. выходу на IPO было популярной темой для обсуждения в 2006 г. “Разговоры о выходе компаний рынка недвижимости на IPO перестали быть только разговорами. В ноябре 2006 г. "Система-Галс" стала первой девелоперской компанией России, разместившей свои акции на Лондонской фондовой бирже. В результате IPO "Система-Галс" привлекла $432 млн. По итогам размещения компания вошла в число крупнейших по капитализации компаний рынка недвижимости в Центральной и Восточной Европе”, — сообщила пресс-служба компании.

Постановление правительства Москвы от 23 января 2007 г. № 24-ПП “О среднесрочной жилищной программе "Москвичам — доступное жилье" на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 г.” провозглашает протекционистскую политику на рынке недвижимости в жилищной сфере “и защиту прав москвичей при приобретении жилых помещений в собственность или пользовании за доступную плату”. “Предложение властей распределять до 80% построенных квартир в пользу москвичей вызвало множество вопросов и негативных откликов со стороны игроков рынка”, — говорит по этому поводу Вера Лукина. Эффективность подобного шага она считает нулевой: “Спрос со стороны приезжих такая инициатива правительства не снизит, а неудовлетворенный сместится на вторичный рынок. Для москвичей покупка вторичного жилья существенно затруднится, а приобретение квартиры в новостройках требует длительного времени ожидания”.

Виктор Козлов напоминает, что с принятием закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” (214-ФЗ вступил в действие 31 марта 2005 г.) многие игроки рынка оказались не готовы перейти к продажам в соответствии с требованиями закона. Кроме того, закон был недоработан. “Одной из важнейших принятых поправок стала отмена солидарной ответственности банков и застройщиков. Банки стали охотнее кредитовать застройщиков, а на рынке наметилась тенденция к увеличению доли проектного строительства”, — говорит Козлов. Анжела Кузьмина, директор департамента продаж агентства IntermarkSavills, также отмечает, что в 2006 г. застройщики все чаще стали пользоваться банковскими кредитами: “Если раньше строили в основном на деньги клиентов, то сейчас нет такой зависимости”.

В настоящее время застройщики адаптировались к 214-ФЗ, такие компании, как “Пересвет-Инвест” (объем введенных площадей — 60 000 кв. м, объем реализованных — 74 000 кв. м. В 2006 г. компания занималась оформлением уже полученных в 2005 г. площадок в соответствии с новым законодательством), “М.О.Р.Е.-Плаза”, “Система-Галс”, реализуют новостройки в соответствии с этим законом.

Доля инвестиционная

Неудовольствие со стороны властей вызвали не только московские застройщики, но и частные инвесторы. “Стремление покупателей успеть купить квартиры, еще оставшиеся в предложении, а также рост спекуляций на этом фоне и увеличение числа частных инвесторов, что неизбежно в периоды роста, способствовали ажиотажному спросу, толкавшему планку цен предложения все выше и выше”, — признает Владислав Луцков.

По словам Александра Крапина, доля инвестиционных сделок в 2006 г. примерно 40% (в 2005 г. их объем оценивался в 30%). “Доходность вложений в жилую недвижимость Москвы превысила доходность не только банковских депозитов, но и вложений в большинство паевых инвестиционных фондов и акций, где средний рост за год составил 70%”, — говорит Крапин.

Вера Лукина согласна, что “дополнительным катализатором сверхдинамичного роста стоимости новостроек в течение 2006 г. являлась высокая активность частных инвесторов, выкупавших объекты на ранних этапах строительства и зарабатывающих на девелоперских коррекциях цен на разных стадиях реализации проекта”. По данным Vesco Realty, в среднем по рынку лишь 25-30% квартир, приобретенных на нулевом этапе, приходилось на конечных потребителей, тогда как остальные объекты покупались с инвестиционными целями и в последующем продавались по схеме договора о переуступке. Однако в результате опережающего дорожания новостроек в 2006 г. разница в стоимости покупки инвестиционного контракта и приобретения квартиры на вторичном рынке почти нивелировалась.

“Сейчас рынок вторичного жилья выработал значительно больше инструментов для привлечения потенциальных клиентов, нежели первичный, который, по сути, представлен строящимися или проектируемыми зданиями”, — констатирует Лукина. Тем не менее современная конъюнктура развития рынка недвижимости Москвы значительно снизила конкурентоспособность основной массы предложения вторичного рынка. Вытеснение экономкласса в Подмосковье, модернизация современных панельных серий, растущая доля в застройке районов в городской черте проектов бизнес-класса значительно поднимают качественный уровень предложений первичного рынка.

А Михаил Михайлов (“М.О.Р.Е.-Плаза”) напоминает о еще одном немаловажном событии 2006 г.: широкую огласку получили проблемы обманутых дольщиков, и власти Москвы и области начали передавать проблемные объекты добросовестным застройщикам. Компанией в 2006 г. сдано около 150 000 кв. м жилья, из них 32 000 кв. м  муниципального. Реализовано более 55 000 кв. м.

Особняком

Большинство аналитиков не рассматривают предложения элитных квартир при составлении отчетов, этот сегмент рынка живет своей жизнью.

Александр Шаталов, партнер IntermarkSavills, считает, что причиной бурного роста цен на элитное жилье в 2006 г. стал ограниченный объем качественного предложения. “Частичным следствием этого была политика многих девелоперов по продаже квартир в строящихся домах ограниченными лотами с постоянным повышением цен и снятием объектов с продаж (иногда на несколько месяцев) с целью оценить, насколько еще можно повышать цены”, — говорит он.

“Деньги у покупателей есть, вопрос, готовы ли они их психологически потратить на жилье того уровня и качества, которое им предлагается”, — говорит эксперт об элитном рынке. Интересно, что примерно так же характеризуют настроения покупателей риэлторы, работающие на рынке жилья средней ценовой категории.

Шаталов напоминает, что средний уровень стоимости жилья в Москве примерно в три раза ниже, чем средний уровень цен на квартиры в Лондоне, и, “хотя прямой параллели проводить нельзя, долгосрочный потенциал роста еще далеко не исчерпан”. Прирост цен в элитном сегменте за 2006 г., по данным IntermarkSavills, составил 70% с начала года, элитная квартира выставлялась как минимум по $10 000 за 1 кв. м, для некоторых объектов цена достигала $35 000 за 1 кв. м, много квартир предлагалось по $20 000 за 1 кв. м.

В Vesco Realty отмечают тенденцию к увеличению масштаба элитных ЖК и выход на рынок проектов, сочетающих качества классов de luxe и “бизнес”. Это оптимизирует затраты на строительство и расширяет возможности приобретения элитной квартиры.

"Ведомости" 19.02.2007
Людмила Чичерова
Елена Никитина